Кризис расставил по местам приоритеты рынка недвижимости, заставил задуматься о проблемах, от которых было принято отмахиваться в годы бурного роста. Но пережить 2009-й год удалось. Подводили итоги кризисного года и решали, как жить рынку недвижимости дальше, на рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов.
Главный архитектор города Юрий Митюрев сравнил сегодняшний рынок недвижимости с рождественской елкой - «снаружи все более или менее блестит, а к верху постепенно уменьшается». «Активность строительных компаний в городе за последний год ощутимо снизилась, - заметил он. - Сегодня инициативу проявляют главным образом те компании, которые ведут строительство за счет бюджетных денег».
Интенсивному развитию рынка, как отметил главный архитектор, мешают не только субъективные трудности (например, нехватка средств), но и объективные. «Утвержденные нами правила землепользования и застройки и закон об охранных зонах очень сильно затормозили развитие строительных проектов, - сообщил Митюрев. - После вступления в силу нового градостроительного законодательства реализовать многие проекты оказалось попросту невозможно. Пришлось их переделывать». Чиновник добавил, что после того как будут утверждены новые нормативы по пожарной безопасности, вновь придется пересматривать многие, даже близкие к завершению, объекты.
Правда, по мнению генерального директора компании «Юит Лентек» Михаила Возиянова, корень проблемы не в количестве нормативов и регламентов. «Качество многих законов оставляет желать лучшего, - считает он. - Очень сложно разрабатывать проекты планировки территорий. Необходимо, чтобы действовал механизм арбитража, который позволил бы урегулировать все конфликты возникающие между собственниками при подготовке какой-то территории к застройке».
По оценке Возиянова, сейчас срок, необходимый для подготовки купленного участка к строительству, растягивается на два года. «Когда, наконец, будут выполнены проекты планировок всех кварталов, чтобы были нормальные понятные правила игры?», - поинтересовался он у главного архитектора города. - «Сейчас планировать должен девелопер, а вообще-то это — обязанность КГА».
«Сегодня по заказу комитета по строительству разрабатывается более 100 проектов планировок территорий - заступился за коллегу по Смольному председатель стройкомитета Вячеслав Семененко. - Потом эти территории реализуются на торгах, авторы проектов получают свои проценты, и я полагаю, что это — нормальная, удобная для всех практика».
«Однако первые проекты планировок — очень некачественные», - вставил он шпильку. - Недальновидные девелоперы совершенно не заинтересованы в том, чтобы создать более или менее удобную и конкурентоспособную среду обитания. Они, в первую очередь, «вытаскивают» свои интересы, полностью «ужимая» социальные объекты и интересы города», - пояснил чиновник..
В итоге, по словам Семененко, сегодня стоимость жизни в Петербурге абсолютно не сопоставима с ее качеством. «Мы рассчитывали на то, что при разработке крупных проектов комплексного освоения территорий девелоперы будут думать, в первую очередь, о качестве жизни и учитывать всю будущую инфраструктуру. Однако «проекты-миллионники» заморожены», - заметил он.
Сейчас, как пояснил Семененко, все инфраструктурные проекты в Петербурге категорически недофинансируются. «Кроме того, наша инфраструктура не успевает за темпами строительства, - с грустью признал он. - Следует учесть и то, что был абсолютный провал по созданию социальных объектов в девяностых годах, и теперь нам приходится наверстывать упущенное».
Впрочем, с точки зрения Возиянова, Смольный должен решать в первую очередь не столько вопрос об обеспечении инфраструктурой, сколько заняться проблемами градостроительного планирования. «А то получается так, что инженерные сети тянут на юге, а дороги строят на севере. В итоге все новые кварталы получаются готовыми наполовину. За строительство отвечает комитет по строительству, КГА и КГИОП, за дороги — КБДХ, за сети — КЭИО. В городе должно быть какое-то ведомство, которое координирует все эти работы», - предложил он.
После долгих попыток определить сферы ответственности, участники обсуждения пришли к выводу, что фактически координация действий нескольких разных комитетов — задача, которую сейчас решает губернатор города единолично. «Вопрос времени губернатора и вопрос ее возможности вникнуть в глубину проблемы — это фактически вопрос лоббистских возможностей строительной компании. Нельзя ли спустить решение этой проблемы на уровень здравого смысла, а не оставлять его на уровне политики?» - поинтересовался вице-президент ГУД Александр Ольховский.
Ответом на поднятый вопросы можно считать слова председателя Стройкомитета, прозвучавшие на саммите ГУДа. «Знаете, у нас огромный объем работ, - признался Семененко. - Если мы возьмем на себя еще и эти задачи, мы просто задохнемся». «Все, что вы говорите, логично, но технически очень сложно», - добавил он.
Генеральный директор финско-шведской компании NCC Real Estate Юусо Хиетанен считает основной проблемой российского рынка недвижимости отсутствие четких критериев качества и монополизированность. «В Петербурге сложилась монополия на качество — жилые дома, соответствующие европейским стандартам, возводит только небольшой круг компаний», - заметил он.
В первую очередь, по его мнению, такая ситуация связана с проблемами рынка производителей. «В России практически нет конкуренции на рынке стройматериалов, - полагает Хиетанен. - Поэтому в кризис снизились цены только на бетон и металл, да и то ненадолго. Затраты на строительство не уменьшились — при том, что цены на недвижимость упали». Впрочем, приложили свою руку к снижению качества готовых зданий и власти. «Во всем мире цены на коммунальные расходы во время кризиса падают, а у вас этого не произошло, даже наоборот — они выросли, - пожал плечами девелопер. - Соответственно, возросли и затраты на реализацию проектов, что тут же сказалось на качестве жилья».
Впрочем, проблема отсутствия единого плана развития тоже имеет значение — об этом упоминали практически все иностранные девелоперы и консультанты. «При работе в России приходится учитывать то, что фактор неопределенности здесь слишком велик, - выразил общее мнение генеральный директор Aberdeen Property Investors St.Petersburg Чарльз Восс. - Здесь все время приходится держать руку «на пульсе» событий, очень внимательно следить за ситуацией на рынке и быть готовым к тому, что в течение одной недели изменится законодательство и придется полностью переделывать проект».
Впрочем, грустными итоги года называть все же не стали. По мнению девелоперского сообщества, первый кризисный год позволил найти ответ на главный вопрос — выжить в кризис можно. «У нас упали ставки на 40-45%. Это факт, с которым приходится смириться. - признался Андрей Пушкарский, генеральный директор ИК «Финансовый холдинг «Империя», владеющей сетью бизнес-центров «Сенатор». - Как только мы смирились, нам сразу стало легче».
«Сейчас у нас арендные ставки и степень заполняемости такие же, как и в европейских странах, - считает Пушкарский. - Но мы же всегда мечтали жить как в Европе, и вот — пожалуйста, осталось только научиться окурки на тротуар не бросать». «Кризис нас многому научил, - добавил управляющий партнер IB Group Юрий Борисов. - Мы стали искать иные пути развития, и мы их нашли. Если есть яд, то всегда можно найти и противоядие».
Кира Обухова
Главный архитектор города Юрий Митюрев сравнил сегодняшний рынок недвижимости с рождественской елкой - «снаружи все более или менее блестит, а к верху постепенно уменьшается». «Активность строительных компаний в городе за последний год ощутимо снизилась, - заметил он. - Сегодня инициативу проявляют главным образом те компании, которые ведут строительство за счет бюджетных денег».
Интенсивному развитию рынка, как отметил главный архитектор, мешают не только субъективные трудности (например, нехватка средств), но и объективные. «Утвержденные нами правила землепользования и застройки и закон об охранных зонах очень сильно затормозили развитие строительных проектов, - сообщил Митюрев. - После вступления в силу нового градостроительного законодательства реализовать многие проекты оказалось попросту невозможно. Пришлось их переделывать». Чиновник добавил, что после того как будут утверждены новые нормативы по пожарной безопасности, вновь придется пересматривать многие, даже близкие к завершению, объекты.
Правда, по мнению генерального директора компании «Юит Лентек» Михаила Возиянова, корень проблемы не в количестве нормативов и регламентов. «Качество многих законов оставляет желать лучшего, - считает он. - Очень сложно разрабатывать проекты планировки территорий. Необходимо, чтобы действовал механизм арбитража, который позволил бы урегулировать все конфликты возникающие между собственниками при подготовке какой-то территории к застройке».
По оценке Возиянова, сейчас срок, необходимый для подготовки купленного участка к строительству, растягивается на два года. «Когда, наконец, будут выполнены проекты планировок всех кварталов, чтобы были нормальные понятные правила игры?», - поинтересовался он у главного архитектора города. - «Сейчас планировать должен девелопер, а вообще-то это — обязанность КГА».
«Сегодня по заказу комитета по строительству разрабатывается более 100 проектов планировок территорий - заступился за коллегу по Смольному председатель стройкомитета Вячеслав Семененко. - Потом эти территории реализуются на торгах, авторы проектов получают свои проценты, и я полагаю, что это — нормальная, удобная для всех практика».
«Однако первые проекты планировок — очень некачественные», - вставил он шпильку. - Недальновидные девелоперы совершенно не заинтересованы в том, чтобы создать более или менее удобную и конкурентоспособную среду обитания. Они, в первую очередь, «вытаскивают» свои интересы, полностью «ужимая» социальные объекты и интересы города», - пояснил чиновник..
В итоге, по словам Семененко, сегодня стоимость жизни в Петербурге абсолютно не сопоставима с ее качеством. «Мы рассчитывали на то, что при разработке крупных проектов комплексного освоения территорий девелоперы будут думать, в первую очередь, о качестве жизни и учитывать всю будущую инфраструктуру. Однако «проекты-миллионники» заморожены», - заметил он.
Сейчас, как пояснил Семененко, все инфраструктурные проекты в Петербурге категорически недофинансируются. «Кроме того, наша инфраструктура не успевает за темпами строительства, - с грустью признал он. - Следует учесть и то, что был абсолютный провал по созданию социальных объектов в девяностых годах, и теперь нам приходится наверстывать упущенное».
Впрочем, с точки зрения Возиянова, Смольный должен решать в первую очередь не столько вопрос об обеспечении инфраструктурой, сколько заняться проблемами градостроительного планирования. «А то получается так, что инженерные сети тянут на юге, а дороги строят на севере. В итоге все новые кварталы получаются готовыми наполовину. За строительство отвечает комитет по строительству, КГА и КГИОП, за дороги — КБДХ, за сети — КЭИО. В городе должно быть какое-то ведомство, которое координирует все эти работы», - предложил он.
После долгих попыток определить сферы ответственности, участники обсуждения пришли к выводу, что фактически координация действий нескольких разных комитетов — задача, которую сейчас решает губернатор города единолично. «Вопрос времени губернатора и вопрос ее возможности вникнуть в глубину проблемы — это фактически вопрос лоббистских возможностей строительной компании. Нельзя ли спустить решение этой проблемы на уровень здравого смысла, а не оставлять его на уровне политики?» - поинтересовался вице-президент ГУД Александр Ольховский.
Ответом на поднятый вопросы можно считать слова председателя Стройкомитета, прозвучавшие на саммите ГУДа. «Знаете, у нас огромный объем работ, - признался Семененко. - Если мы возьмем на себя еще и эти задачи, мы просто задохнемся». «Все, что вы говорите, логично, но технически очень сложно», - добавил он.
Генеральный директор финско-шведской компании NCC Real Estate Юусо Хиетанен считает основной проблемой российского рынка недвижимости отсутствие четких критериев качества и монополизированность. «В Петербурге сложилась монополия на качество — жилые дома, соответствующие европейским стандартам, возводит только небольшой круг компаний», - заметил он.
В первую очередь, по его мнению, такая ситуация связана с проблемами рынка производителей. «В России практически нет конкуренции на рынке стройматериалов, - полагает Хиетанен. - Поэтому в кризис снизились цены только на бетон и металл, да и то ненадолго. Затраты на строительство не уменьшились — при том, что цены на недвижимость упали». Впрочем, приложили свою руку к снижению качества готовых зданий и власти. «Во всем мире цены на коммунальные расходы во время кризиса падают, а у вас этого не произошло, даже наоборот — они выросли, - пожал плечами девелопер. - Соответственно, возросли и затраты на реализацию проектов, что тут же сказалось на качестве жилья».
Впрочем, проблема отсутствия единого плана развития тоже имеет значение — об этом упоминали практически все иностранные девелоперы и консультанты. «При работе в России приходится учитывать то, что фактор неопределенности здесь слишком велик, - выразил общее мнение генеральный директор Aberdeen Property Investors St.Petersburg Чарльз Восс. - Здесь все время приходится держать руку «на пульсе» событий, очень внимательно следить за ситуацией на рынке и быть готовым к тому, что в течение одной недели изменится законодательство и придется полностью переделывать проект».
Впрочем, грустными итоги года называть все же не стали. По мнению девелоперского сообщества, первый кризисный год позволил найти ответ на главный вопрос — выжить в кризис можно. «У нас упали ставки на 40-45%. Это факт, с которым приходится смириться. - признался Андрей Пушкарский, генеральный директор ИК «Финансовый холдинг «Империя», владеющей сетью бизнес-центров «Сенатор». - Как только мы смирились, нам сразу стало легче».
«Сейчас у нас арендные ставки и степень заполняемости такие же, как и в европейских странах, - считает Пушкарский. - Но мы же всегда мечтали жить как в Европе, и вот — пожалуйста, осталось только научиться окурки на тротуар не бросать». «Кризис нас многому научил, - добавил управляющий партнер IB Group Юрий Борисов. - Мы стали искать иные пути развития, и мы их нашли. Если есть яд, то всегда можно найти и противоядие».
Кира Обухова
Ленинградской области