Новости

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ

Loading...
 04 декабря 2017 15:06      622

Жилая революция на рынке недвижимости

Но с 1991 года положение дел изменилось, началась массовая приватизация и с тех пор в России начал формироваться рынок жилой недвижимости.

Важные периоды

Появление рынка жилой недвижимости отразилось не в лучшую сторону на объемах строительства в России — с 1991 по 2000 год объемы упали в несколько раз — с 61,7 млн до 30 млн кв. м. И лишь к 2011 году удалось вернуться на уровень начала 90-х. Все это время государство и строители пытались «узаконить» рыночные отношения, но не очень успешно, и в 2003-2005 годах прошла первая волна обманутых покупателей. В 2000 году коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» вело свою деятельность по собиранию денег в 15 субъектах РФ, без денег и квартир остались тысячи людей. В результате громкого дела владельцев компании осудили, а некоторые обманутые покупатели только недавно получили свое жилье.

По словам Константина Матыцына, коммерческого директора ООО «Гранд-Строй», рост мошенничества был спровоцирован недостатком квалифицированных кадров и существенным пробелам в законодательстве. Государство было не в силах пресечь все «серые» схемы.

Появление летом 1998 года ипотеки стало своего рода прорывом. Кредит стало можно взять под 19-24% на срок до 5 лет под залог недвижимости. Если учесть, что ранее существовал только потребительский кредит, где ставка была 30-40%, то новые условия ипотеки можно назвать привлекательными. В 2010 году АИЖК запустило программу «Новостройка», и ипотека стала предоставляться и на строящееся жилье. Но, по словам директора Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Льва Каплана, ипотека в России не имеет ничего общего с ипотечными кредитами в развитых странах, где ипотека предоставляется только на строящееся жилье. Ипотека в России, считает Лев Каплан, это потребительский кредит с неизвестным исходом. Но тем не менее в последнее время ипотека стала играть чуть ли не главную роль в развитии рынка недвижимости. Доля ипотечных сделок составляет порядка 80-90%.

С появлением в 2004 году 214-ФЗ, долевое строительство было легализовано, появилось понятие «дольщик». Но, так как 214-ФЗ не запрещал проведение других схем, то застройщики оставили это нововведение без внимания. Покупатель считался инвестором, который и нес на себе все риски, связанные со строительством, а девелопер порой мог собрать все деньги инвесторов и исчезнуть в неизвестном направлении.

Постепенно появились и другие схемы, прописанные в 214-ФЗ. Но заключение ДДУ не избавляло дольщиков от рисков недостроя и мошенничества со стороны строительных компаний, поэтому количество обманутых покупателей продолжало расти. Как отметила директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, на рынок также оказывали значительное влияние финансовые кризисы, которые проходили в 1998, 2008 и 2014 годах. В последний кризис из-за повышения Центробанком ставки рефинансирования произошел обвал ипотеки, только господдержка помогла этому механизму остаться на плаву. Константи Матыцын считает, что наибольший удар нанес рынку недвижимости в России кризис 2008 года. Банки отказывали в выдаче кредитов, почти на четверти объектов прекратились строительные работы, многие застройщики обанкротились. Продавать жилье стали зачастую даже ниже себестоимости.

Решающий перелом

За 20 лет формирования строительного рынка в России государству так и не удалось справиться с все возрастающим количеством обманутых дольщиков. При этом причины проблемы очевидны — строительные компании остаются закрытыми, и, имея уставной капитал 10 тысяч рублей, оперируют сотнями миллионов рублей, а также отвечают за миллиардные проблемы. Финансовое состояние застройщиков никак не отследить, о чем и свидетельствуют последние громкие скандалы с ГК «СУ-155» и ГК «Город», которые оставили без жилья тысячи человек.

Решить эту проблему можно — с помощью ухода от долевого строительства и продажи готового жилья. В этом случае пополнения в рядах обманутых дольщков не произойдет. Но какие будут последствия - предсказать невозможно. По словам Надежды Калашниковой, поправки к 214-ФЗ повлекут за собой повышение цен на недвижимость. Чтобы поддержать покупательский интерес, необходимо снизить ставки по кредитам как покупателям, так и застройщикам, так как банковское финансирование станет единственным источником средств на стройку.

Константин Матыцын отмечает, что рынок недвижимости в России считается одним из самых стабильных в мире, а в последнее время наблюдается расцвет рынка недвижимости, ипотека снизилась до 7%, что ранее казалось невозможным. Правительство постоянно совершенствует законодательную базу, и действия по уходу от ДДУ также направлены на дополнительную безопасность дольщиков.

Комментарии к статье

comments powered by HyperComments