Новости

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ

Loading...
 29 декабря 2017 16:11      843

Инвестиции в новостройки и арендный налог

Рынок аренды недвижимости очень тесно переплетается с рынком первичной недвижимости.

Средняя арендная плата сравнялась по сумме с ежемесячной платой по ипотеке, из-за чего аренда теряет свою популярность. Власти при этом изо всех сил стараются начать контролировать оплату налогов с прибылей, полученных благодаря сдаче квартир в аренду. В итоге приобретать жильё в качестве инвестиций уже не так выгодно.

Рынок строящейся недвижимости претерпел большие изменения. Ставки по ипотеке уменьшаются, а число дешёвых квартир увеличивается. Притом количество денег, которые люди платят за аренду уже приблизилось к сумме ежемесячного взноса по ипотеке. Из-за грядущей отмены долёвки, теряется разница между стоимостью квартиры на старте строительства и стоимостью на момент сдачи дома в эксплуатацию, в результате чего теряется инвестиционная привлекательность. Да и не совсем понятно, как отреагирует арендный рынок на грядущие изменения в законодательстве, так как по предварительным расчётам стоимость квартир увеличится на четверть.

Закат теневой экономики

Арендный рынок до сих пор скрыт в тени российской экономики. По сей день невозможно определить истинные его масштабы в пределах Санкт-Петербурга. Специалисты говорят о 200-250 тысячах квартир, а вот Горжилобмен утверждает, что в аренде сейчас находится не менее 400 тысяч квартир. При этом власть имущие всячески пытаются заставить недобросовестных арендаторов платить налоги, но ничего не получается. «Во-первых, так сложилось, что наши соотечественники стремятся по возможности избегать лишних бюрократических процедур, - считает руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» Марианна Устинова. - Во-вторых, легализация рынка повлечет за собой удорожание арендной платы минимум на те же 13%, так что в конечном итоге мы придем к тому, с чего начали: многие арендаторы предпочтут договориться о скидке и избежать волокиты с бумагами».

С другой стороны, если рынок аренды выведут из тени, мы хоть что-то о нём узнаем. А коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцын уверен, что инвесторам легализация рынка пойдёт на пользу. «Инвестиции в «первичку» подразумевают не только строительство жилья для последующей продажи в собственность, но и для сдачи в аренду, - поясняет он. - Уход от серых схем создаст благодатную почву для целевых инвестиций в строительство тех же апартаментов. Что, собственно, мы уже сейчас можем наблюдать. Подтверждением этого является рост числа апарт-отелей в Петербурге. В ближайшие годы строительство именно арендного жилья будет набирать обороты».

Будущее перепродажи

Неясно, сколько инвесторов которые вкладывают в недвижимость деньги, да и вообще, по сути, все дольщики являются инвесторами, так как вкладывают финансы в строительство. При этом специалисты считают, что из общего числа приобретаемых квартир, четверть является инвестиционными. При этом инвестицией считается не только покупка квартиры на старте продаж для дальнейшей её реализации после окончания строительства, но и приобретение её «на потом»: для детей в будущем и для сдачи в аренду на некоторое время. По первым некоторую статистику дает количество договоров об уступке прав требования по ДДУ, то есть когда перепродается еще не готовое жилье. Так, за 9 месяцев этого года таких договоров Росреестр зарегистрировал чуть более 6 тысяч, при том что всего было зарегистрировано 42 754 ДДУ, то есть инвесторов-дольщиков было 7%. Безусловно, не все «переуступки» инвестиционные, но других цифр нет. Также Росреестр не учитывает апартаменты, которые перетягивают часть инвесторов на свою сторону, хотя по привлекательности именно такого формата пока что однозначного мнения нет.

«Инвесторы прежде всего выбирают проект, оценивая его ликвидность на рынке, - отмечает Марианна Устинова. - В этом случае и качественные жилые проекты, и качественные проекты апартаментов не будут сильно отличатся по стартовым ценам. Кроме того, доходность апартаментов не превышает доходности жилых проектов». Она приводит в пример проекты «Аквилон-Инвест» в Московском районе, которые в зависимости от типов квартир показали прирост от 14 до 22% годовых, что несомненно выше доходности апартаментов в той же локации, которая в среднем за год составила 13-14%, говорит она. Так, квартиры в первой очереди ЖК «4YOU» со старта продаж подорожали на 22-30% (14-18% годовых), квартиры в ЖК «КосмосSTAR» - на 35% (22% годовых).

Но ситуация, когда можно что-то заработать на степени готовности жилого комплекса, в ближайшие годы изменится. «Всем профессиональным игрокам в сфере недвижимости понятно, что первичка как класс вымрет в ближайшую пару лет, - говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. - Будет полноценная вторичка с минимальными рисками и максимальными ценами. Поэтому все, у кого есть свободные средства, покупают квартиры в новостройках сейчас, пока цены еще не выросли. Заработать на перепродаже уже будет нереально, а аренда останется привлекательной, особенно в сравнении с апартаментами, где выше налог, а правила одинаковые. Что может быть доходнее, чем аренда без посредников, в качестве которых выступают управляющие апартаментами компании, даже если говорить о полностью легальных схемах».

Налоги

Основную роль в рентабельности бизнеса на рынке недвижимости начинает играть налоговое законодательство. Причем с каждым годом налоговые органы все пристальнее наблюдают за теми, кто хочет заработать на квартирном рынке, но забывают поделиться доходами с государством. Не так давно управление ФНС по Санкт-Петербургу сообщало, что налоговики в этом году уже собрали около 700 млн рублей поступлений от сдачи физлицами жилых помещений внаем. В 2016-м сборы по этой статье составили порядка 500 млн рублей.

Причем ведомство объявило настоящую войну теневому рынку аренды, собирая информацию из любых источников, в частности от бывших арендаторах с непримиримой гражданской позицией, которые захотели «сдать» своих арендодателей. Попытку, скажем, ввести систему патентов можно считать провалившейся. При демократичной стоимости (для квартир площадью до 70 «метров» он стоит 24 тыс. рублей в год) в этом году таких патентов приобрели всего 227 петербуржцев на сумму в смешные 14 млн рублей.

Если с квартирами пока что налоговые органы разбираются без энтузиазма, как говорят юристы, особенно с собственниками одной-двух квартир, сдаваемых в аренду, то коммерческая недвижимость (которой считаются апартаменты) пользуется у налоговиков повышенным вниманием, особенно если есть все основания считать деятельность владельца этой собственности предпринимательской.

«При сдаче апартаментов в аренду, физическое лицо должно уплатить 13% от суммы дохода. При условии регистрации в виде ИП собственник апартамента может использовать Упрощенную систему налогообложения (УСН), - поясняет нюансы руководитель отдела продаж Lemminkainen, генерального подрядчика апарт-комплекса VALO Марина Сторожева. - При использовании УСН «Доходы» ИП ежеквартально должен платить 6% от суммы фактически полученных доходов. ИП, зарегистрированные в Петербурге и Ленобласти, при использовании УСН «Доходы минус расходы» ежеквартально должны платить 7% от разницы между фактически полученными доходами и расходами. В Москве аналогичная ставка составляет 15%. Отнесение на затраты коммунальных платежей и услуг УК зависит от условий арендного договора, от того кто - арендатор или арендодатель - оплачивает их».

Что касается перепродажи апартаментов, добавляет она, собственник имеет право на налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, апартамента), находящегося в собственности более трех лет. При этом налоговая инспекция может решить, а может и не решить, что собственник имущества теряет право на вычет, если «доходы получены физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности», то есть в том случае, если квартира или апартамент сдаются в аренду и собственник получает от них доход.

Профессиональным рантье и инвесторам можно порекомендовать обратиться к специалистам, которые помогут оптимизировать налогообложение. Штрафы за нарушение налогового законодательства могут свести на нет не только прибыль от работы на рынке недвижимости, но и довести до банкротства.

Комментарии к статье

comments powered by HyperComments