Рынок элитной жилой недвижимости — сегмент стабильный, уверенно развивающийся, но вместе с тем загадочный. Участники рынка — от застройщиков до покупателей — не могут окончательно определиться с классификацией таких объектов. А некоторые девелоперы, стремясь сохранить эксклюзивность, не раскрывают полную информацию о своих проектах.

Дорогие мои адреса
Элитной недвижимостью сегодня называют не только жилье в так называемом Золотом треугольнике. Этим эпитетом награждают видовые квартиры класса выше среднего в домах на набережных Невы, Мойки, Фонтанки, канала Грибоедова. Многие участники рынка к этому сегменту причисляют также жилье повышенной комфортности на Крестовском и Васильевском островах, в Петроградском районе.

Доля элитного сегмента в общей массе жилой недвижимости Петербурга, по разным оценкам, в настоящее время не превышает 10%. А в будущем этот показатель будет уменьшаться за счет растущих объемов строительства домов массового спроса, вывода на рынок крупномасштабных проектов.

В активной продаже сегодня находится около 40 элитных домов в различной стадии реализации. Средняя цена предложения в третьем квартале, по данным компании Knight Frank, на первичном рынке составила $7225 за кв.м (при этом минимальная цена отмечена на уровне $3633, максимальная – $17 307 за квадрат), на вторичном – $6060 ($2955 и $16 519) соответственно.

Еще в начале 2007 г. вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, оценивая перспективы на рынке жилья, дал прогноз, что цены на обычные квартиры в Северной столице сильно расти не будут, а вот стоимость элитного сегмента может возрасти на 10–20% за год. Тогда не все специалисты разделили эту точку зрения. Кстати, за 12 месяцев прошлого года рост цен в элитном сегменте был рекордным и превысил 100%. В нынешнем году первичный рынок жилой недвижимости наивысшего класса сохранил положительную динамику роста цен, составив от 1,5% в месяц.

По специальному заказу
Медленно, но сегмент элитного жилья становится рынком не продавца, а покупателя. Последние теперь более разборчивы, предъявляют все новые требования. Уже почти никто не соглашается на жилье без места в паркинге и иных благ.

Вслед за растущими запросами к качеству проектов сохраняется тенденция смещения спроса в сторону первичного рынка. Что не удивительно, поскольку найти автостоянку при элитной квартире на вторичке в центральной части города нереально.

В числе новых тенденций специалисты отмечают и сегментирование спроса. Например, по факторам близости к историческому центру или, напротив, отдаленности от шумных проспектов, «зеленом» окружении.

Немаловажное значение имеют окружение и однородность социальной среды. И на престижной Петроградской стороне или в самом сердце Петербурга элитные дома могут соседствовать с трущобами. Пожалуй, единственный микрорайон, где респектабельность соседей гарантирована – Крестовский остров.

В большинстве случаев элитное жилье сегодня приобретается для собственного проживания. Намного реже - как инструмент инвестирования средств или для сдачи в аренду. Наиболее популярны трех- и четырехкомнатные квартиры. Доля покупок такого жилья превышает половину от всех сделок в элитном сегменте.

География эксклюзивности
Со значительным отрывом в премиум-классе по объему предложения лидирует Петроградская сторона. Далее следуют Центральный и Василеостровский, Адмиралтейский, Московский, Приморский и Выборгский районы.

Спрос на элитное жилье в Золотом треугольнике, с окнами на Неву или другие «открыточные» виды, формируют преимущественно москвичи и иностранцы. Знаковый адрес петербургской «прописки» имеет для них первостепенное значение. Тогда как состоятельные горожане, пресытившись знаменитыми пейзажами Северной столицы, предпочитают более тихие и зеленые районы.

Еще одна тенденция – увеличение числа зон, пригодных для возведения элитных домов. Количество свободных пятен в центре Петербурга близится к нулю. Поэтому девелоперы обратили внимание на другие престижные районы города (Приморский, Московский – вдоль одноименного проспекта), создавая здесь качественные проекты с соответствующей инфраструктурой.

В среднесрочной и долгосрочной перспективе новые элитные проекты могут появиться в центре Петербурга за счет редевелопмента ныне застроенных территорий, в том числе промышленных. Потенциал есть и у Васильевского острова, где на намывных территориях, на первой береговой линии, вполне возможно создание именно элитных объектов.

Неспешные шаги
Рынок элитной недвижимости Петербурга пребывает в состоянии покоя и стабильности. Специалисты пророчат премиальному сегменту радужные перспективы – спрос и цены продолжат расти вместе с качеством проектов (которое неизменно повысится вслед за растущими запросами покупателей). Возможно, поэтому сегодня многие девелоперы, ранее специализирующиеся на типовом жилье массового спроса, приступают к реализации проектов в элитном сегменте. Он считается менее рискованным отчасти благодаря покупательской платежеспособности – у «элитных» клиентов деньги есть всегда.

Пожалуй, один из немногих спорных моментов в этом стабильном сегменте может возникнуть при определении стоимости квартиры. Особенно это касается объектов вторичного рынка, где уникальность предложения (расположение, вид на воду и архитектурные памятники, действующий камин, царские интерьеры и т.д.) может по-разному оцениваться участниками сделки. К тому же наличие  достойных соседей, профессиональной охраны и объектов инженерной инфраструктуры ставится под сомнение. Отчасти этот «камень преткновения» существует из-за отсутствия четкой классификации объектов. Многие девелоперы и риэлторы имеют примерно схожие представления о каждом из подсегментов элитной недвижимости. Но общего понимания нет. Например, в строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» всегда конкретизировали принадлежность своих проектов к элите – исключительно исторический центр города. А другие застройщики смело возводят комплексы премиального сегмента в удаленных районах.

Текст: Анастасия РУБЛЕВА
Фото: Игорь БАКУСТИН,
Дмитрий МИХАЕВИЧ, архив M&D