Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга переживает в настоящий момент этап бурного роста. В течение всего 2006 года, а также в первом квартале 2007-го активизировалась продажа земельных участков различного назначения и разной площади, увеличился спрос на загородные дома различных классов.

На территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлены порядка 136 поселков, в состав которых входят около 6500 единиц (коттеджей, таун-хаузов, земельных участков, предназначенных под коттеджное строительство), что составляет более 2,4 млн кв. м. Географически большинство коттеджных поселков расположены в Курортном, Петродворцовом и Павловском районах Санкт-Петербурга, а также во Всеволожском, Приозерском, Выборгском, Ломоносовском, Гатчинском, Волховском, Тосненском районах Ленобласти.

Инфраструктура поселков

Наиболее распространенный вариант предложения на сегодняшний день – готовые объекты. Большинство застройщиков сегодня стараются учитывать тенденции спроса и предлагать поселки в едином архитектурном стиле.

Стоит отметить, что в поселках эконом-класса наиболее характерно строительство только тех объектов инфраструктуры, без которых нельзя обойтись (магазины, детские площадки, детские сады, медицинские пункты). Кроме того, в поселках, обладающих большей площадью, появляется возможность организации дополнительных функций, требующих места (гостевые автостоянки, зеленые зоны, парки, скверы, спортплощадки).

По мнению генерального директора Агентства недвижимости «Бекар» Ирины Гудкиной, более выгодно размещать объекты инфраструктуры в крупных поселках. Поэтому в поселках эконом-класса с большим количеством домовладений (более 200) характерен больший набор объектов инфраструктуры (могут включаться кафе, медицинские пункты, детские сады, развлекательные залы, спортивные комплексы). Примерами таких поселков являются Янино и «Малый Петербург» во Всеволожском районе.

Поселки бизнес-класса зачастую обладают меньшей площадью, чем эконом-класс, из-за того что располагаются в районах с более высокой стоимостью земли, в связи с чем на таких территориях реже встречаются объекты, требующие большой площади (детские игровые площадки, парки, гостевые автостоянки). Вместе с тем в основной массе поселков бизнес-класса представлены «статусные объекты» необязательного характера (спортивные комплексы, фитнес-клубы, спортплощадки и другие).

Особо стоит выделить наличие собственной службы эксплуатации в поселке. В последнее время достаточно распространенным явлением стала служба эксплуатации, которая не только организует обслуживание инженерных коммуникаций, но и обеспечивает охрану, уборку, работу садовника, вызов няни или медицинского работника.

Цена вопроса

Высокие цены предложения на коттеджи, таун-хаузы и квартиры в малоэтажных домах и их стабильная положительная динамика обусловлены влиянием следующих основных факторов: общий рост спроса на загородную недвижимость; ограниченность земель, пригодных для коттеджной и малоэтажной застройки с точки зрения юридической и инженерной осуществимости проекта; общий рост цен на земельные участки.

«Предпочтения потребителей по стоимости квадратного метра в эконом-классе колеблются от 1200 до 1700 долларов, в бизнес-классе – от 1700 до 2500 долларов за квадратный метр», – говорит Ирина Гудкина, директор агентства недвижимости «Бекар». – Что касается метража, то покупатели таун-хаузов выбирают площади 110–200 кв. м. Если речь идет о недвижимости в малоэтажных домах, то здесь большинство покупателей приобретают квартиры площадью от 50 до 130 кв. м».

Среднемесячный доход потребителя в сегменте загородного жилья эконом-класса, по оценкам экспертов, должен составлять не менее 1000–1600 долл. на каждого члена семьи, в бизнес-классе – от 2500 долл. на 1 члена семьи. Средний возраст потенциального покупателя 40 лет, средний размер семьи 3–4 человека.

По данным агентства недвижимости «Бекар», в настоящее время основной объем предложения сосредоточен в ценовом диапазоне от 300 до 450 тысяч долларов за объект. Менее распространенными являются предложения стоимостью от 100 до 200 тыс. долл., лишь в пяти поселках можно приобрести коттедж в данном ценовом диапазоне («Малый Петербург», «Новое Минулово», «Солнечный бор», «Красная горка» и «Каскад»).

В целом ценообразование на рынке можно охарактеризовать как стихийное. Главным критерием и фактором, влияющим на цену, как и в любой сфере недвижимости, остается местоположение.

Тенденции и перспективы

В строительстве коттеджных и малоэтажных поселков эксперты АН «Бекар» отмечают следующие тенденции.

Наряду с увеличением количества предлагаемых проектов происходит активизация потребительского спроса, что связано как с ростом покупательной способности, так и с появлением проектов, удовлетворяющих потенциальных покупателей по соотношению цена/качество.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области на текущей стадии развития рынка окончательно не сформированы зоны коттеджной застройки для постоянного проживания. Зона постоянного проживания формируется главным образом в пределах 30–40 км от КАД.

В 2007 году, по прогнозу аналитиков, количество коттеджей и таун-хаузов как в пригородах Петербурга, так и в Ленобласти вырастет по сравнению с предыдущим годом на 20%.

Ольга Мальцева, менеджер Becar Realty Group