Курортная столица Латвии — Юрмала - по-прежнему манит россиян. Афиши летних мероприятий буквально пестрят именами не только российских поп-звезд, но и представителей «высокого искусства». Здесь проходят бизнес-встречи Запада и Востока, здесь лечатся, отдыхают, губят здоровье снова... Стоит ли петербуржцу покупать недвижимость в Юрмале?
В последние годы, по неофициальной информации, каждая пятая сделка в сфере недвижимости в Юрмале была совершена россиянами. Риелторы в частных беседах говорят, что доля петербужцев среди покупателей достаточно высока. Тому есть несколько причин.
Плюсы Юрмалы
Юрмала известна еще с советских времен. Для целого поколения поездка в Юрмалу была в течение долгих лет «обязательным делом». К тому же у Юрмалы, у Риги и у Питера были всегда тесные личные контакты — для многих рижан и юрмальчан именно Ленинград был карьерным городом мечты, а отнюдь не Москва. Именно поэтому сейчас многие питерцы, приезжая в Юрмалу, останавливаются не в отелях, а у друзей, родственников и знакомых.
Второе — это отсутствие языкового барьера. «Пару пива, пожалуйста, и чего-нибудь... снетков, что ли» - так в Финляндии или Швеции в баре не скажешь. А в Юрмале — запросто! Рынок диктует свои законы, и знание русского — это один из навыков, без которого здесь в торговле и сервисе просто никуда.
Языковый барьер отсутствует и в области продажи недвижимости — риелторы свободно владеют русским и способны показать вам «товар лицом».
Ну, и, конечно же, транспорт — из Питера в Ригу летают самолеты, ходят автобусы, идут поезда, да и на машине — всего 650-700 км. Так что плюсы на берегу Рижского залива есть. Но есть и минусы. Хотя — как считать...
Отступление историко-географическое
Юрмала, по-латышски Jurmala, дословно - «берег моря». Но именно в конкретном случае это «Берег моря», то есть имя нарицательное. Так называют песчаный полуостров, поросший строевым сосновым лесом, образованный рекой Лиелупе («Большая река»), которая течет на протяжении почти что 20 километров параллельно берегу Рижского залива. В самом узком месте ширина этого полуострова менее полукилометра, но в основном колеблется от 1.5 до 2 километров. На западе песчаные дюны Юрмалы переходят в обширные болота, которые служат источником сероводородных минеральных вод Кемери.
В конце 19-ого века по Юрмале из Риги была проведена железная дорога. Вдоль нее стали расти дачные поселки: по удалению от Риги, которые сейчас носят названия Лиелупе, Булдури, Дзинтари, Майори, Дубулты и т.д. Именно первая пятерка районов — от Лиелупе до Дубулты - самая развитая и престижная часть города. Цена земли определяется как физической ограниченностью площади полуострова, так и экологическими ограничениями: рубить сосновые боры просто так никому не разрешают.
По мнению людей бизнеса, науки и творческих профессий (Кеннеди, Эйзенштейн, Келдыш, Капица, Райкин, Танич, и многих других) тихая осенне-весенняя Юрмала располагает к сосредоточенной работе, организованной жизни. С другой стороны, близость к городу (Риге), хорошее транспортное сообщение позволяют "не отрываться от жизни".
Дороже, чем Багамы
Последние несколько лет недвижимость в Юрмале, как и по всей Латвии, неудержимо дорожала. Причем, если в секторе квартир в многоэтажных домах за счет местных покупателей, то цена эксклюзивной или просто дорогой недвижимости росла как раз за счет россиян.
Год назад в интервью латвийскому деловому изданию Бизнес.lv сразу несколько крупных девелоперов заявили о специфическом характере интереса россиян к покупке недвижимости в Юрмале. Так, по словам директора компании Manutent Latvia Эдгарса Стобовса, в центре курорта недвижимость приобретают в основном жители России и Украины. Они проявляют интерес к престижным поселкам Лиелупе, Булдури, Майори, Дубулты, и, разумеется, на дюнную зону, хотя растет интерес и к берегу реки Лиелупе.
В 2007 году минимальная цена 1 м2 в новых проектах составляла 2500 евро. В элитных проектах — от 3300 до 7 тыс евро/м2. Сумма первого взноса, как правило, не опускалась ниже 15—20% цены жилья.
Зачем же платили такие деньги? По словам представителя риелторской фирмы Realia Натальи Щуцкой-Ромиславой, россияне предпочитают квартиры в более дорогих, элитных проектах или дома в приморской зоне — в первую очередь, как инвестиции в Евросоюзе, поскольку многие сделки оформлялись с уплатой всей суммы контракта.
В добавок цены росли как на дрожжах — в сезон 2005-2006 г. говорили о 20% годовых. Однако уже осенью 2007 года рост продаж и цен стал существенно замедляться, и уже сейчас говорят о стагнации рынка.
Приехали!
Обвала цен в Юрмале еще нет, но тенденция уже вполне отчетлива — смещение интереса покупателей, в том числе из России, из сектора индивидуальных домов в сектор многоквартирных проектов.
Одна из причин — стабилизация цен, и переход юрмальского жилья из категории «инвестиционного» в обычное — то есть для себя. Специалисты и ранее утверждали, что жилье в Юрмале черезвычайно переоценено — как минимум в два раза. Что ни говори, летний курортный сезон длится всего пару месяцев, а в остальное время это уютный, тихий, но — только пригород небольшого европейского города. Здесь нет изобилия гольфовых полей, нет зимнего горнолыжного сезона. Да, есть хороший аквапарк, но что еще?
Еще — это сохранившиеся санатории. Но в таком случае, смысл селиться в Юрмале есть для представителей старшего поколения. А они как раз предпочитают качественные многоквартирные дома индивидуальным особнякам. Весной этого года стоимость квартир в юрмальских новостройках с «чистовой отделкой» начиналась от 1200 евро/м2.
Правда, на некоторых улицах, в «двух шагах от моря», они выше - до 4 тыс. евро/м2. Но на такие квартиры спрос уже падает. Большинство покупателей ищут квартиры площадью от 60 до 120 м2. Обычно обязательна удобная подземная или наземная крытая автостоянка, лифт, благоустроенная территория у дома.
Снижение цен на недвижимость в Латвии за минувший год составило около 1,5%, и эта величина имеет тенденцию к увеличению. То есть жилье медленно, но верно дешевеет.
Ожидается коррекция цен даже в секторе элитного жилья — сейчас двухэтажный коттедж, расположенный среди дюн в полукилометре от моря, стоит около 1 млн евро. Третий этаж добавляет к цене 750 тысяч.
В 300 метрах от моря деревянный двухэтажный дом площадью 175 м2 продают за 250 тысяч. Но вот его уже полгода никто не берет, и цена на табличке рядом с домом постепенно корректируется. Ожидается, что к осени там будет красоваться цена 199 тысяч.
О чем говорят «за кадром»
Публично риелторы уверяют и общественность, и конкретных покупателей в том, что никакого кризиса нет, что все в порядке, что цены стоят на оптимальном уровне. В кулуарах же можно услышать совсем другие оценки ситуации.
Например, отвечая на вопрос, почему так стремительно росли цены на элитную недвижимость в Юрмале в 2004-2006 годах, риелторы намекают на стремление части российской состоятельной публики обезопасить себя в преддверии президентских выборов. Сейчас это становится не столь актуальным.
Во-вторых, в Латвии в связи со строительным бумом и массовым выездом рабочих за рубеж резко возросли накладные расходы. Строительство дорожало вполне объективно. Теперь все меняется — предложение превышает спрос, и цены начинают потихоньку ползти вниз.
По мнению специалистов, процесс оптимизации цен только начался. После того, как отшумит «Новая волна-2008» и закончится летний сезон, Юрмала традиционно опустеет, и многие владельцы курортной недвижимости выставят свои «хоромы» на продажу. Никто не верит, конечно, что цена обвалится вдвое, но если хочется приобрести что-нибудь в Юрмале, то стоит прицениться сейчас, в начале лета, а затем в октябре. Маржа даст представление о тенденции на рынке.
Тем более, что никакой особой спешки быть не может — поскольку условия приобретения недвижимости в Латвии для россиян просты и прозрачны. За выбранный объект недвижимости вносится депозит, который может составлять от 10 до 20% от стоимости приобретаемого имущества.
Открывается счет в латвийском банке, куда перечисляются деньги, а затем покупатель приезжает и, расплатившись с продавцом, оформляет сделку у нотариуса, который должен занести сведения о новом владельце в «Земельную книгу». Если жилье новое, то деньги перечисляются из России на счет застройщика в соответствии с договором.
В Латвии, чтобы стать владельцем жилья, нужно заплатить пошлину за регистрацию прав собственности. Она составляет 2% от цены покупки (кадастровой стоимости или рыночной цены), однако не превышает 42,5 тыс. евро. После покупки нужно заплатить налог на недвижимость — около 1% кадастровой стоимости имущества. Подоходный налог с операций с недвижимостью платится только в случае перепродажи объекта, если она была осуществлена в течение 1 года владения имуществом (год отсчитывается с момента регистрации).
В конечном итоге, если возникают проблемы при личной покупке недвижимости (есть некоторые ограничения на продажу отдельных объектов нерезидентам), можно пойти «кружным путем» и, открыв в Латвии «ООО», оформить покупку здания или земли на него.
Таким образом, этим летом есть смысл приглядеть себе кое-что в Юрмале, но с покупкой не стоит торопиться — до осени точно не подорожает. А что будет дальше — заглядывать трудно. Может, действительно, наступит глобальное потепление?
Константин Ранкс, FIJET,
специально для Фонтанка.ру
Все материалы раздела «Зарубежная недвижимость»
С горячими предложениями наших партнеров можно ознакомиться здесь
В последние годы, по неофициальной информации, каждая пятая сделка в сфере недвижимости в Юрмале была совершена россиянами. Риелторы в частных беседах говорят, что доля петербужцев среди покупателей достаточно высока. Тому есть несколько причин.
Плюсы Юрмалы
Юрмала известна еще с советских времен. Для целого поколения поездка в Юрмалу была в течение долгих лет «обязательным делом». К тому же у Юрмалы, у Риги и у Питера были всегда тесные личные контакты — для многих рижан и юрмальчан именно Ленинград был карьерным городом мечты, а отнюдь не Москва. Именно поэтому сейчас многие питерцы, приезжая в Юрмалу, останавливаются не в отелях, а у друзей, родственников и знакомых.
Второе — это отсутствие языкового барьера. «Пару пива, пожалуйста, и чего-нибудь... снетков, что ли» - так в Финляндии или Швеции в баре не скажешь. А в Юрмале — запросто! Рынок диктует свои законы, и знание русского — это один из навыков, без которого здесь в торговле и сервисе просто никуда.
Языковый барьер отсутствует и в области продажи недвижимости — риелторы свободно владеют русским и способны показать вам «товар лицом».
Ну, и, конечно же, транспорт — из Питера в Ригу летают самолеты, ходят автобусы, идут поезда, да и на машине — всего 650-700 км. Так что плюсы на берегу Рижского залива есть. Но есть и минусы. Хотя — как считать...
Отступление историко-географическое
Юрмала, по-латышски Jurmala, дословно - «берег моря». Но именно в конкретном случае это «Берег моря», то есть имя нарицательное. Так называют песчаный полуостров, поросший строевым сосновым лесом, образованный рекой Лиелупе («Большая река»), которая течет на протяжении почти что 20 километров параллельно берегу Рижского залива. В самом узком месте ширина этого полуострова менее полукилометра, но в основном колеблется от 1.5 до 2 километров. На западе песчаные дюны Юрмалы переходят в обширные болота, которые служат источником сероводородных минеральных вод Кемери.
В конце 19-ого века по Юрмале из Риги была проведена железная дорога. Вдоль нее стали расти дачные поселки: по удалению от Риги, которые сейчас носят названия Лиелупе, Булдури, Дзинтари, Майори, Дубулты и т.д. Именно первая пятерка районов — от Лиелупе до Дубулты - самая развитая и престижная часть города. Цена земли определяется как физической ограниченностью площади полуострова, так и экологическими ограничениями: рубить сосновые боры просто так никому не разрешают.
По мнению людей бизнеса, науки и творческих профессий (Кеннеди, Эйзенштейн, Келдыш, Капица, Райкин, Танич, и многих других) тихая осенне-весенняя Юрмала располагает к сосредоточенной работе, организованной жизни. С другой стороны, близость к городу (Риге), хорошее транспортное сообщение позволяют "не отрываться от жизни".
Дороже, чем Багамы
Последние несколько лет недвижимость в Юрмале, как и по всей Латвии, неудержимо дорожала. Причем, если в секторе квартир в многоэтажных домах за счет местных покупателей, то цена эксклюзивной или просто дорогой недвижимости росла как раз за счет россиян.
Год назад в интервью латвийскому деловому изданию Бизнес.lv сразу несколько крупных девелоперов заявили о специфическом характере интереса россиян к покупке недвижимости в Юрмале. Так, по словам директора компании Manutent Latvia Эдгарса Стобовса, в центре курорта недвижимость приобретают в основном жители России и Украины. Они проявляют интерес к престижным поселкам Лиелупе, Булдури, Майори, Дубулты, и, разумеется, на дюнную зону, хотя растет интерес и к берегу реки Лиелупе.
В 2007 году минимальная цена 1 м2 в новых проектах составляла 2500 евро. В элитных проектах — от 3300 до 7 тыс евро/м2. Сумма первого взноса, как правило, не опускалась ниже 15—20% цены жилья.
Зачем же платили такие деньги? По словам представителя риелторской фирмы Realia Натальи Щуцкой-Ромиславой, россияне предпочитают квартиры в более дорогих, элитных проектах или дома в приморской зоне — в первую очередь, как инвестиции в Евросоюзе, поскольку многие сделки оформлялись с уплатой всей суммы контракта.
В добавок цены росли как на дрожжах — в сезон 2005-2006 г. говорили о 20% годовых. Однако уже осенью 2007 года рост продаж и цен стал существенно замедляться, и уже сейчас говорят о стагнации рынка.
Приехали!
Обвала цен в Юрмале еще нет, но тенденция уже вполне отчетлива — смещение интереса покупателей, в том числе из России, из сектора индивидуальных домов в сектор многоквартирных проектов.
Одна из причин — стабилизация цен, и переход юрмальского жилья из категории «инвестиционного» в обычное — то есть для себя. Специалисты и ранее утверждали, что жилье в Юрмале черезвычайно переоценено — как минимум в два раза. Что ни говори, летний курортный сезон длится всего пару месяцев, а в остальное время это уютный, тихий, но — только пригород небольшого европейского города. Здесь нет изобилия гольфовых полей, нет зимнего горнолыжного сезона. Да, есть хороший аквапарк, но что еще?
Еще — это сохранившиеся санатории. Но в таком случае, смысл селиться в Юрмале есть для представителей старшего поколения. А они как раз предпочитают качественные многоквартирные дома индивидуальным особнякам. Весной этого года стоимость квартир в юрмальских новостройках с «чистовой отделкой» начиналась от 1200 евро/м2.
Правда, на некоторых улицах, в «двух шагах от моря», они выше - до 4 тыс. евро/м2. Но на такие квартиры спрос уже падает. Большинство покупателей ищут квартиры площадью от 60 до 120 м2. Обычно обязательна удобная подземная или наземная крытая автостоянка, лифт, благоустроенная территория у дома.
Снижение цен на недвижимость в Латвии за минувший год составило около 1,5%, и эта величина имеет тенденцию к увеличению. То есть жилье медленно, но верно дешевеет.
Ожидается коррекция цен даже в секторе элитного жилья — сейчас двухэтажный коттедж, расположенный среди дюн в полукилометре от моря, стоит около 1 млн евро. Третий этаж добавляет к цене 750 тысяч.
В 300 метрах от моря деревянный двухэтажный дом площадью 175 м2 продают за 250 тысяч. Но вот его уже полгода никто не берет, и цена на табличке рядом с домом постепенно корректируется. Ожидается, что к осени там будет красоваться цена 199 тысяч.
О чем говорят «за кадром»
Публично риелторы уверяют и общественность, и конкретных покупателей в том, что никакого кризиса нет, что все в порядке, что цены стоят на оптимальном уровне. В кулуарах же можно услышать совсем другие оценки ситуации.
Например, отвечая на вопрос, почему так стремительно росли цены на элитную недвижимость в Юрмале в 2004-2006 годах, риелторы намекают на стремление части российской состоятельной публики обезопасить себя в преддверии президентских выборов. Сейчас это становится не столь актуальным.
Во-вторых, в Латвии в связи со строительным бумом и массовым выездом рабочих за рубеж резко возросли накладные расходы. Строительство дорожало вполне объективно. Теперь все меняется — предложение превышает спрос, и цены начинают потихоньку ползти вниз.
По мнению специалистов, процесс оптимизации цен только начался. После того, как отшумит «Новая волна-2008» и закончится летний сезон, Юрмала традиционно опустеет, и многие владельцы курортной недвижимости выставят свои «хоромы» на продажу. Никто не верит, конечно, что цена обвалится вдвое, но если хочется приобрести что-нибудь в Юрмале, то стоит прицениться сейчас, в начале лета, а затем в октябре. Маржа даст представление о тенденции на рынке.
Тем более, что никакой особой спешки быть не может — поскольку условия приобретения недвижимости в Латвии для россиян просты и прозрачны. За выбранный объект недвижимости вносится депозит, который может составлять от 10 до 20% от стоимости приобретаемого имущества.
Открывается счет в латвийском банке, куда перечисляются деньги, а затем покупатель приезжает и, расплатившись с продавцом, оформляет сделку у нотариуса, который должен занести сведения о новом владельце в «Земельную книгу». Если жилье новое, то деньги перечисляются из России на счет застройщика в соответствии с договором.
В Латвии, чтобы стать владельцем жилья, нужно заплатить пошлину за регистрацию прав собственности. Она составляет 2% от цены покупки (кадастровой стоимости или рыночной цены), однако не превышает 42,5 тыс. евро. После покупки нужно заплатить налог на недвижимость — около 1% кадастровой стоимости имущества. Подоходный налог с операций с недвижимостью платится только в случае перепродажи объекта, если она была осуществлена в течение 1 года владения имуществом (год отсчитывается с момента регистрации).
В конечном итоге, если возникают проблемы при личной покупке недвижимости (есть некоторые ограничения на продажу отдельных объектов нерезидентам), можно пойти «кружным путем» и, открыв в Латвии «ООО», оформить покупку здания или земли на него.
Таким образом, этим летом есть смысл приглядеть себе кое-что в Юрмале, но с покупкой не стоит торопиться — до осени точно не подорожает. А что будет дальше — заглядывать трудно. Может, действительно, наступит глобальное потепление?
Константин Ранкс, FIJET,
специально для Фонтанка.ру
Все материалы раздела «Зарубежная недвижимость»
С горячими предложениями наших партнеров можно ознакомиться здесь