Застройщики Петербурга объявили о начале восстановления спроса на жилье, в том числе ипотечное, после провала в январе и феврале. Это вызвано снижением ключевой ставки Центробанка и запуском госпрограммы субсидирования кредитов, которая позволяет купить квартиру в долг по ставке 11,5-13%. В будущем застройщики будут повышать цены на квартиры, так как, по прогнозу, себестоимость строительства вырастет в 2015 году на 15-20%.
Почему просела ипотека
В декабре 2014 года банки России выдали 1,1 млн жилищных кредитов на общую сумму 1,8 трлн рублей, что по количеству и по сумме больше, чем в каждом месяце начиная с 2006 года, с которого Центробанк ведет статистику. В Петербурге за декабрь банки выдали 41,5 тыс. кредитов на сумму 95,2 млрд. Спрос на жилье был вызван двумя причинами: рост стоимости евро и доллара в России, вынуждавший жителей перенаправлять свои накопления из валюты в недвижимость, а также истечение сроков относительно низких кредитных ставок, которые банки обещали поднять – и подняли – с января 2015 года в связи с увеличением 16 декабря ключевой ставки ЦБ с 10,5% до 17%.
В первых месяцах 2015 года ставки по жилищным кредитам начали доходить до 20-25%, в связи с чем спрос на них упал. Например, в Петербурге в январе банки выдали всего 1881 кредит суммой 4,1 млрд. Для сравнения: в январе 2014 года было выдано 2033 кредита на 4,4 млрд. С другой стороны, в начале прошлого года, когда начались первые валютные колебания, сильно вырос спрос на ипотеку, поэтому, возможно, сравнивать с прошлогодними цифрами было бы неправильным. Во всяком случае показатели января 2015 года выше данных января 2013-го: 1321 заём на 2,8 млрд.
Аналогичная история с февралем 2015 года. Банки Петербурга выдали 4329 кредитов на 9,1 млрд, что меньше февраля 2014 года (5056 займов на 11 млрд), но больше февраля 2013-го (3295 займов на 7,3 млрд). Данных за март Центробанк пока не опубликовал, но ожидаемо, что спрос на ипотеку начинает восстанавливаться. Дело в том, что 30 января ЦБ понизил ключевую ставку с 17% до 15%, а 16 марта — до 14%. В конце апреля ожидается еще одно понижение – до 13,5% или 13%.
От ключевой ставки зависит стоимость кредитов, которые Центральный банк выдает коммерческим. Соответственно, кредитные организации с задержкой в 1-2 месяца меняют ставки по своим кредитам в том направлении, в котором движется ключевая ставка.
«После декабрьского решения Центробанка о повышении ключевой ставки до 17% ипотека как реальный инструмент решения жилищного вопроса была фактически ликвидирована: покупателям предлагали заградительные ставки по кредиту в 20-25%. В январе-феврале количество сделок с привлечением ипотеки упало», — привел пример руководитель коммерческой службы группы компаний «Пионер» Александр Павлов.
Вдобавок к снижению ключевой ставки до 14% в марте заработала госпрограмма субсидирования ипотеки, которая предусматривает возмещение разницы между фактической ставкой по кредиту (которая складывается из ключевой ставки ЦБ и наценки банка) и 13 процентами, которые власти посчитали предельно допустимой ставкой для восстановления спроса на кредиты. Некоторые крупные банки начали предлагать ипотеку даже с более низкими ставками – 11,55%, 11,9% и 12%.
Ипотека восстанавливается
Как рассказала «Фонтанке» Юлия Мошкова, начальник отдела ипотечного кредитования «Петербургской недвижимости» (крупнейший брокер по продаже строящегося жилья, входит в Setl Group), условиями получения субсидированной ипотеки по ставке 11,9% являются сумма не более 8 млн рублей для Петербурга (3 млн для Ленобласти), срок — не более 30 лет, первый взнос — 20%, при этом дом должен находиться в стадии строительства.
Клиентам «Петербургской недвижимости» субсидированные кредиты выдают, например, Сбербанк, ВТБ24, «Санкт-Петербург», «Открытие», Газпромбанк, «Ак барс». «В конце марта мы приостановили сделки, которые начались ранее, чтобы люди смогли получить ипотеку по новым ставкам с апреля. Заявок поступило много, одобрено тоже много, с апреля начали заключать сделки по новым условиям: количество обращений с ипотекой увеличилось», — сказала она.
В компании «ЮИТ Санкт-Петербург» после запуска госпрограммы количество клиентов, обратившихся за получением субсидированного займа, увеличилось вдвое. Но в большей степени это объясняется явлением отложенного спроса, так как в первой половине марта клиенты следили за новостями и ждали начала работы госпрограммы, пояснила директор по маркетингу и продажам компании Екатерина Гуртовая. В то же время, по ее словам, в январе, феврале и марте доля ипотеки в составе сделок держалась на уровне 30%, и связано это было, скорее всего, со скидками, о которых объявила компания. В ряде случаев их размер доходил до 10-12%.
«Следует отметить, что развитие ипотеки зависит не только от ставок, но и от других факторов, в том числе от уверенности покупателей в завтрашнем дне. Сниженные ставки, конечно, повысят интерес клиентов к ипотеке, но результат будет зависеть от стабильности экономики в целом», — отметила она.
Более чем в два раза в марте (в сравнении с февралем) выросло количество обращений за ипотекой среди клиентов компании «КВС». Как рассказала финансовый директор компании Надежда Семенович, выросла и доля ипотеки в общем количестве сделок. В феврале она составляла 35%, в марте — уже 44%. В январе доля ипотеки составила 45%, однако такие высокие доли в январе-феврале объясняются следствием декабрьского аншлага. Заявки на кредиты, поданные в декабре, одобрялись в течение следующих двух месяцев. «Если бы правительство в марте не приняло решения по государственной поддержке ипотечных программ, падение продаж было бы значительным», — говорит она.
В «Строительном тресте» в неделю обычно заключалось по 40-50 договоров, и около 40% из них приходились на ипотечные сделки. В начале 2015 года доля ипотеки снизилась вдвое, но начиная с марта интерес к ипотеке вернулся. «За последнюю неделю марта более 30 покупателей «Строительного треста» подали заявки на получение ипотечного кредита. 13 заявок на сегодняшний день уже одобрено, остальные ждут решения банка», — пояснил директор по продажам компании Сергей Степанов.
Спрос вырастет
В ближайшие месяцы застройщики ожидают увеличения объемов продаж жилья, в том числе за счет доли ипотечных договоров. Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» Денис Бабаков предполагает, что в апреле и мае доля продаж жилья для массового потребителя с привлечением кредитов в компании вырастет до 30%. В первом квартале эта доля составила 19%, причем если в январе она была на уровне 16%, то в марте достигла 25%. Для сравнения: в первом квартале 2014 года доля ипотеки в составе проданных квартир составляла 41% (1,3 тыс. сделок), а в первом квартале 2013 года — 24% (290 сделок).
Спрос в ближайшее время сохранится на объектах с удачным расположением, хорошими планировками и «адекватным» ценообразованием, считает Александр Павлов из группы «Пионер». «Спад продолжается лишь по объектам в районах с недостаточной транспортной доступностью, отсутствием развитой инфраструктуры или большим конкурентным предложением на соседних участках», — отметил он.
Есть и другие мнения. В нынешнем году, как и в 2014-м, спрос будет носить, скорее всего, волнообразный характер, полагает Екатерина Гуртовая из компании «ЮИТ Санкт-Петербург». Отметим, что, несмотря на временное укрепление рубля и прогнозы экономистов об его дальнейшем удорожании, поведение национальной валюты по-прежнему непредсказуемо. Помимо рыночных факторов на курсы евро и доллара в России главным образом влияют политические факторы и отношения нашей страны с западными государствами.
Цены увеличатся
Несмотря на восстановление спроса на ипотеку, в строительной отрасли дорожает себестоимость работ, что в конечном счете приведет к росту цен на жилье. В компании «ЮИТ», например, средняя стоимость квадратного метра в квартирах комфорт-класса (при условии полной оплаты) находится в пределах 75-170 тыс. рублей (в зависимости от расположения комплекса, этажа и планировки). «В среднесрочной и долгосрочной перспективе цены будут повышаться, так как себестоимость будет расти у всех застройщиков. Снижение в 2015 году количества выводимых на рынок новых проектов также будет способствовать удержанию цен на приемлемом для застройщиков уровне», — говорит Екатерина Гуртовая.
По мнению экспертов, рост себестоимости строительства в 2015 году составит 15-20%. «Это связано не только с ростом стоимости импортных стройматериалов из-за скачка курсов валют в декабре — российские производители довольно быстро отреагировали на это повышение и "подтянулись" к новым ценам, — говорит руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «ЦДС» Станислав Жигунов. — В работе мы используем более 75% строительных материалов отечественного производства. На сегодняшнем рынке представлен широкий ассортимент взаимозаменяемой продукции, но даже в производстве российских материалов часто используются импортные составляющие, поэтому рост цен неминуем».
Денис Бабаков из «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» считает, что цены на жилье зависят от спроса на него. Поскольку спрос на квартиры компании, в которой он работает, по его словам, стабильный, то и цены не меняются. В последний раз повышение цен в жилых комплексах, ориентированных на массового потребителя, было в декабре 2014 года.
«Вместе с тем говорить о средней цене за квадратный метр на рынке нельзя, поскольку качество проектов у всех застройщиков разное, а значит, и спрос на них тоже разный. Соответственно, кому-то для сохранения спроса нужно снижать цены, кому-то, как, например, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», достаточно просто не повышать их. А учитывая возвращение докризисной ставки на ипотеку, можно предположить, что спрос будет расти. Во всяком случае, количество сделок с привлечением ипотеки растет», — сказал он.
Александр Аликин,
«Фонтанка.ру»
© Фонтанка.Ру