Объём сделок на рынке офисов Петербурга за 2017 и 2018 гг. сравнялся с показателем 2016

Согласно исследованию международной консалтинговой компании Colliers International, совокупный объем сделок на рынке офисов Санкт-Петербурга за последние два года составил не менее 217 тыс. кв. м и практически сравнялся с показателем 2016 года. Эксперты объясняют уменьшение объема заключаемых сделок в первую очередь нехваткой качественных офисных площадей – новые спекулятивные проекты пока остаются редкостью, а выходящие на рынок бизнес-центры зачастую заполняются еще до официального ввода объекта в эксплуатацию.

 

В 2018 году новое спекулятивное предложение на рынке Северной столицы составило около 23 тыс. кв. м, что в 5,5 раз меньше, нежели в 2017 г. В сложившихся условиях наиболее интересной альтернативой новому девелопменту, по мнению экспертов, выступает реконструкция существующих объектов. По данным на конец 2018 г., около 40% всего качественного предложения в Санкт-Петербурге приходится на реконструированные объекты.

 

Объем вакантных площадей на офисном рынке Петербурга остается сравнительно небольшим – в пределах 200 тыс. кв. м, которые распределены по более чем 200 объектам, что осложняет поиск офисных блоков для аренды от 500 кв. м. В классе А предлагается менее 6% площадей, или 73 тыс. кв. м, в классе В – 6,6%, или 125 тыс. кв. м.

 

Прошедший 2018 год ознаменовался вводом в эксплуатацию знакового для Санкт-Петербурга и рынка недвижимости объекта – штаб-квартиры ПАО «Газпром» расчетной офисной площадью 129 тыс. кв. м в составе башни «Лахта Центр» и прилегающего многофункционального комплекса. Данный объект сформировал основной объём нового ввода, при этом новое спекулятивное предложение в прошедшем году составило 23 тыс. кв. м и было представлено несколькими небольшими объектами класса В. Большинство площадей в них были сданы в аренду еще до ввода объектов в эксплуатацию.

 

Помимо «Лахта Центра» крупными объектами для собственных нужд, введенными в эксплуатацию в 2018 г., стали бизнес-центр Riverside, где планируется размещение холдинга Setl Group, а также бизнес-центр Space компании JetBrains в Приморском районе, выкупленный компанией в 2017 г. на финальной стадии строительства и реконструированный из апарт-отеля.

 

Согласно прогнозам по вводу площадей, 2019 год выглядит более привлекательным – Санкт-Петербург пополнится новыми знаковыми спекулятивными объектами классов А и В суммарной офисной площадью около 100 000 кв. м. При этом общая офисная площадь бизнес-центров, а также объектов для собственных нужд, анонсированных к открытию в 2019 г, составляет 134 тыс. кв. м.

 

Ограничение офисного предложения привело в 2018 г. к росту ставок на свободные площади. За прошедший год средневзвешенные ставки аренды на вакантные площади в бизнес-центрах класса А выросли на 8,8%, а в классе В – на 6%. Более того, в объектах, находящихся на финальных стадиях строительства и уже предлагающихся на рынке, анонсируются ставки, превышающие среднерыночные значения на 10-15%.

 

«Несмотря на существенный рост, мы пока ещё далеки от той ставки, при которой новое строительство офисов будет целесообразно. В сложившихся условиях реконструкция объектов выступает интересной альтернативой новому девелопменту, так как заметно дешевле и быстрее строительства новых бизнес-центров, которое занимает не менее трех лет, включая приобретение участка, проектирование, само строительство и отделку. А по факту и все 4-5 лет при каких-либо перебоях, что очень долго, принимая во внимание цикличность нашей экономики», – отмечает Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.

 

В 2019 г.  доминирующим источником нового офисного спекулятивного предложения будут оставаться реконструируемые объекты, а также здания, выкупленные у государственных компаний, и переформатированные в бизнес-центры. Также сохранится тенденция приобретения компаниями зданий для собственного размещения.