Блиц-опрос: осенний рост цен на первичное жильё — следствие низких ставок, реакции на изменения в законах или маркетинговый ход?
В этом году ключевая ставка снизилась до исторического минимума, опустившись ниже 11% годовых. Как и обещал глава Сбербанка Герман Греф президенту РФ Владимиру Путину. Сейчас банкир прогнозирует снижение до 10% к концу года. Именно ипотека помогла строительному бизнесу не рухнуть, одновременно с этим увеличив доходы банков. Вот и главный министр по строительству Михаил Мень сохраняет позитив. «По состоянию на 1 августа было выдано более 507 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 927 млрд рублей. Это на 11,6% выше аналогичного периода 2016 года в количественном выражении. Если говорить в денежном выражении, то рост превышает 19%», - сказал он в ходе Российского инвестиционно-строительного форума. В то же время строительного бума не наблюдается, наоборот, объем сданных «квадратов» в этом году будет скорее всего скромнее, чем в прошлом. Да и разрешений на строительство, вероятно, будет выдано меньше.
Отражается ли это на стоимости квадратного метра? По данным аналитиков — никак не отражается, застройщики с этим согласны. Спрос если и растет, то незначительно, покупателей с живыми деньгами становится меньше, на их место приходят покупатели с кредитом. Цены растут по мере готовности объекта, но и это происходит не всегда.
Пресс-служба «Группы ЛСР»:
— На сегодня в общем объеме продаж недвижимости комфорт-класса в Петербурге на ипотеку приходится около 49% сделок, на единовременную оплату 31%, из них 11% покупателей сразу внесли всю сумму, а оставшиеся 20% оформили беспроцентную рассрочку на 3 месяца. Еще 20% покупателей воспользовались условиями рассрочки до конца строительства дома.
Ожидать снижения цен не стоит. Стоимость недвижимости будет расти плавно без каких-либо резких колебаний, как это было несколько лет назад, в зависимости от стадии готовности проекта. Как правило, с момента запуска продаж в самом начале строительства и ближе к этапу возведения дома под крышу стоимость квартир может увеличиваться примерно на 15 - 30%.
Спрос на квартиры от «Группы ЛСР» традиционно высокий, а возведение многих жилых комплексов близится к завершению. В связи с эти мы приняли решение пересмотреть цены в ряде проектов с 1 октября. Это связано с растущей готовностью домов или их вводом в эксплуатацию. Плановое повышение стоимости квадратного метра коснется преимущественно строящихся жилых комплексов со сроком сдачи в 2017 и 2018 годах. Это жилые комплексы «Шуваловский», «Паруса», «Калейдоскоп», «Цивилизация», «Три ветра», «Богемия» и «Новая Охта».
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
— Для нашей компании первое полугодие прошло вполне удачно, цены, равно как и продажи квартир в наших объектах, плавно, без скачков росли. Понятно, что в период отпусков этот рост приходилось поддерживать специальными акциями и предложениями. Но наши показатели, возможно, не репрезентативны для всего рынка.
Все объекты компании или уже построены, или находятся в завершающей стадии готовности. Кроме того, наши жилые комплексы расположены локациях с качественной инфраструктурой и удобной транспортной доступностью, показывающих стабильный рост цен на жилье. Эта положительная динамика в продажах наших квартир пока сохраняется, и мы ожидаем, что она продолжится и даже увеличится. Предложений в черте города больше не становится, а спрос, как минимум, стабилен. Кроме того, все эксперты предрекают увеличение себестоимости строительства и, как следствие, цен на жилье в связи с последними законодательными инициативами. Возможно, данный фактор также оживит покупательский спрос.
Ипотека оказывает существенное влияние на платежеспособный спрос, обратная же зависимость ипотечных ставок от спроса и, тем более, от ценообразования совсем не очевидна.
Татьяна Алексеева, коммерческий директор строительной компании «Норманн»:
— Наша компания повышает цены только в случае избыточного спроса. Сейчас спрос обычный, поэтому этот фактор пока не работает. Но цены будут немного расти из-за того, что объекты будут переходить в более высокую стадию готовности – это плановая процедура.
А ожидание понижения ставок конечно же придерживает клиента от принятия решения о покупке но недолго держит. А для кого вопрос назрел – сам факт наличия низких ставок облегчает принятие решения.
Виталий Коробов, директор по развитию СИХ «Аквилон Инвест»:
— Из года в год мы традиционно ощущаем повышение покупательского интереса в осенний период. Клиенты возвращаются из летних отпусков и начинают решать жилищные вопросы. В настоящее время мы наблюдаем растущий интерес к нашим объектам, в первую очередь, в сегменте масс-маркет – это ЖК «4YOU» в Московском районе и ЖК «СолнцеPark» в Пушкинском районе. Что касается повышения цен на квартиры в новостройках, то в наших объектах оно происходит в зависимости от степени готовности объектов. Если говорить об ипотечных ставках, то они уже сегодня довольно привлекательны для покупателей первичного жилья, и я бы не советовал откладывать покупку недвижимости в долгий ящик.
Константин Матыцын, коммерческий директор ООО «Гранд-Строй»:
— После отмены программы господдержки ипотеки, ЦБ России не могли не пойти на снижение ключевой ставки и улучшение условий кредитования для населения. Рост обращений на волне позитивных новостей от Сбербанка вполне ожидаем. Главное, чтобы процент ипотеки оставался низким, а процент выдачи кредитов стремился вверх. К тому же, теперь за Сбербанком последуют и остальные ведущие банки страны, чтобы не оставаться в стороне и не потерять своих клиентов. Впрочем, и помимо этого многие банки предлагают ипотеку на эксклюзивных условиях для ряда застройщиков. Например, один из наших партнеров, «Сургутнефтегазбанк», одобряет ипотеку под 8,4% на приобретение квартир в ЖК «Yolkki Village».
Рост стоимости жилья в новостройках происходит постепенно, по мере готовности и вывода на рынок новых квартир. В целом по Петербургу сохраняются среднерыночные цены. Если повышение и произойдет, то будет оно весьма незначительным. Сейчас предложения превышают спрос, поднимать цены в условиях этого невыгодно.
Максим Ельцов, гендиректор ООО «Первое Ипотечное Агентство»:
— Дальнейшее снижение ставок подстегнет спрос на жилье, но незначительно. Не думаю, что цены при сохранении текущих ставок сильно вырастут. И вот почему. Статистика первого полугодия показывает, что продажи на первичном рынке хоть и не сильно, но снизились, а объемы кредитования выросли. Это говорит о том, что ипотека постепенно замещает сделки с живыми деньгами. Даже статистика особенно не нужна, чтобы заметить это. Для того чтобы рос спрос на жилье, одних хороших ставок по ипотеке недостаточно. Нужен реальный рост экономики, улучшение макроэкономических показателей. Будут расти доходы населения, появится уверенность в завтрашнем дне – будет рост спроса на недвижимость. Пока же доходы людей снижаются, а их долговая нагрузка, напротив, увеличивается.