Ипотечный рынок: спрос растет, ставки понижаются
Ипотека стала двигателем строительного рынка в России. На западе такая схема практикуется уже давно, отличие лишь в том, что люди там берут кредит уже на готовое жилье и не беспокоятся, построится их дом или нет. У нас же «вторичка» по какой-то невероятной причине дороже, чем строящееся жилье. Тем не менее, спрос на ипотеку растет, проценты снижаются, займы становятся доступнее, и квартиру может взять практически любой желающий. Все это положительно сказывается на строительной отрасли.
Как сообщили в Минстрое РФ, за 2016 год было выдано рекордное количество займов по ипотеке, а именно около 860 тыс. кредитов на сумму в 1,47 трлн рублей. То есть, именно на такую сумму дольщики «прокредитовали» застройщиков по ставке ноль процентов годовых. Причем, в эту сумму не входят квартиры, купленные в рассрочку или за наличный расчет.
В текущем году ситуация не стала хуже, не смотря на то, что застройщики пугали отменой господдержки, всячески подталкивая этим фактом к скорейшей сделке. Ситуация, наоборот, улучшилась — ставки по ипотеке у крупных банков понизились до 10,4% (если вспомнить, при господдержке проценты составляли не менее 12). АИЖК со середины марта объявила о новых ставках на покупку жилья — 10,25%, а для отдельных категорий граждан и того меньше — 10% на жилье на стадии строительства. Но и это не предел.
Директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев отметил, что строительные компании, которые являются партнерами банка и предпочитают завоевывать доверие и внимание клиента, совместно с банком-партнером будут делать дополнительные скидки и спец. условия. Так, уже сейчас один из крупных застройщиков совместно с банком готов предложить кредитование покупки квартиры по ставке 8,4% годовых сроком на 7 лет. Регистрация договора, при этом, будет происходить при помощи сервиса электронной регистрации. Также обязательным условием будет являться страхование жизни и здоровья будущего дольщика. Первоначальный взнос по этой программе составит не менее 15%.
Для справки, ипотека в Белоруссии оформляется сегодня в среднем под 20-40% годовых, а банк ВТБ в Казахстане в 2016 году выдавал кредиты по ставке 23% годовых при условии, что первоначальный взнос будет не менее 30%, а срок выдачи займа составит не более 15 лет. Стоит упомянуть, что такие условия распространяются на «вторичку». Проценты по ипотеке в России гораздо привлекательнее, но если сравнить, к примеру, с Эстонией, где ставка составляет 2,7%, то ни в Белоруссии, ни в России условия по ипотечным кредитам не радуют.
Глава Сбербанка Герман Греф отметил, что ставки по ипотеке достигли исторического минимума и, вероятно, еще упадут до конца года. Повлечет ли это увеличение спроса на строящееся жилье? Сейчас никто из аналитиков не может уверенно ответить на этот вопрос. При этом свое мнение высказывают застройщики.
По словам Надежды Калашниковой, директора по развитию компании «Л1», рынок недвижимости процветает благодаря тому, что происходит со ставками по ипотеке. Так, если посмотреть на статистику за месяц январь, то виден спад спроса и цен, а в феврале, когда ставки по ипотеке пошли вниз, наблюдался рост покупательской активности. Соответственно, начинает расти и цена квадратного метра.
Строительным компаниям очень важно иметь возможность повысить цену «квадрата». Это значит, что жилье пользуется спросом. В прошлом году никто из застройщиков не мог позволить себе повышение цен. По данным БН, за год первичная недвижимость увеличилась в цене примерно на 2,85%, что несущественно. Если «дешевая» ипотека подстегнет спрос, то рост цен на жилье не за горами.
Помимо пониженной ставки, на финансовый рынок вернулся ипотечный кредит без первоначального взноса, который был еще 2008 году. Правда, у застройщиков и банков на этот счет разные мнения. В ВТБ24 не готовы отменить первоначальные взносы по ипотеке, так как их наличие гарантирует платежеспособных покупателей. Того же мнения придерживается руководитель продаж компании «Прагма» Геннадий Рагулин, который полагает, что, одобряя такой кредит, банк подвергает себя большому риску: во-первых, ставка по такой программе гораздо выше, а ежемесячные платежи — больше, во-вторых, будущий дольщик может оказаться неплатежеспособным, в-третьих, если ипотека выдается без первоначального взноса, то есть риск, что заемщик может остаться в долгу у банка даже после продажи своей залоговой квартиры в случае, если цена ее упадет к моменту дефолта, а недвижимость продадут поболее низкой стоимости, в сравнении с той, которой она была приобретена.
Некоторые застройщики, напротив, выступают за ипотеку без первоначального взноса. Коммерческий директор Yolkki Village Константин Матицын полагает, что обычная ипотека и ипотека с нулевым первоначальным взносом не конкурируют друг с другом. Наоборот, появляется лишь больше возможностей для покупки жилья, особенно у молодых семей, у которых еще нет существенных накоплений. Также можно взять в расчет студентов, которые уже устроились на работу, хотят обзавестись своими квадратными метрами и готовы платить ежемесячные взносы по кредиту, но не имеют накоплений. Конечно, стоит учитывать, что ежемесячные платежи будут чуть больше, но и бюджет семьи может расти, что стоит учитывать, отмечает Матицын.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», рассказала, что ипотечный кредит с нулевым взносом пользуется популярностью, так как у многих нет возможности накопить средства на первую выплату. Ради экономии времени, чтобы не сидеть в ожидании квартиры, люди предпочитают брать недвижимость в ипотеку именно по этой программе, пусть проценты по ней и выше. На таких словиях «Л1» сейчас предлагает жилье в 5 корпусе ЖК «Граф Орлов». Сумма, которую можно взять в ипотеку, ограничивается 10 млн рублей, а ставка будет равна 13%.
Екатерина Москвина, которая является аналитиком компании BI Group, считает, что потребители давно ждали ипотеку без первоначального взноса. По ее словам, для многих накопление является проблемой. Так, некоторые покупатели до появление такой программы брали потребительский займ под первоначальный взнос, и в итоге вынуждены были выплачивать сразу два два кредита. Поэтому ипотека с нулевым первоначальным взносом оказалась так востребована.
В этом году банки планируют выдавать кредитов как можно больше, тем более, что результаты 2014 года по количеству выданных кредитов пока переплюнуть не удалось (за тот год сумма достигла 1,7 трлн рублей). При этом банкиры готовы не только снижать ставки, но и облегчать процедуры одобрения и выдачи займов. Вот только интересно, каково тем, кто взял в прошлом году ипотеку по ставке 12% годовых, а сегодня мог бы взять под 8,4%?