Как снизить риск при покупке участка?
Сейчас земли находятся в распоряжении государства, либо им контролируются. То есть находятся в распоряжении, например, Минобороны. По факту ничего на этих участках построить нельзя. В общем, ни себе, ни людям. Какие-то наделы сумели едва ли не даром купить застройщики, не без помощи чиновников. Теперь эта земля активно застраивается.
К сожалению, очень непросто приобрести и освоить участок из-за того, что земли государственные, есть запрет на строительство (Лесной фонд), путаница с законами и прочие заморочки. Дело в том, что все озабоченны больше многоквартирным строительством в городе, чем в области, поэтому что происходит с земельные участками, не особо кого-то интересует. Хотя, если дела касаются того, у кого в кармане звенит, то дело доведут до конца и владельцы богатых домов будут бороться за свои права до последнего. Есть история между компанией «Хонка-Парк» и Минобороны. Как сообщала газета «Недвижимость и строительство», компании удалось отсудить у военных 12 Га земель в Новом Токсово. Но не всегда удается застройщикам получить свое по закону. Например, два года назад в Гатчинском районе должна была начаться застройка города-спутник Южный, но власти Ленобласти решили обратное. Суд постановил, что 900 Га земли племзавода «Лесное» больше не принадлежит «Старт-Девелопмент».
Ну и самое нестандартное дело. Компания «Петровская мельница» возвела свой одноименный жилой комплекс около Красного села. Самое интересное, что застройка многоквартирных домов шла на оборонных землях с назначением ИЖС. На участках строить нельзя, так как это земли промышленности, транспорта, связи, энергетики и так далее, но Минобороны выделило участки под строительство.
В начале лета в газете РБК вышла статья под названием «Часть коттеджных поселков в Ленобласти могут признать незаконными». В ней говорится о том, что в Ленобласти порядка 900 тыс. га считаются территориями, на которых запрещена застройка, в то же время землями, на которых можно лишь иногда строить (сельскохозяйственные территории) и в то же самое время поселениями, которые как раз предполагают строительство. Местные девелоперы по-своему понимая такую формулировку спокойно занимаются строительством. Верховный суд распределил приоритеты и таким образом, в некоторых коттеджных поселках нельзя вести строительство. Мы взяли комментарии экспертов, но они отметили, что в решении Верховного суда нет особой проблемы.
Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:
— «Кривые» документы и противоречия в учете - это реалии нашего земельного рынка. Девелоперы в этой ситуации, конечно, могут оказаться крайними, правила и обычаи делового оборота часто и непредсказуемо меняются. По нашим данным земель, по которым может вскрыться двойной учет, в процентном отношении очень немного. В основном девелоперы реализуют проекты или на участках ИЖС или на сельхозке. Мне кажется, гораздо больше спорных земель были куплены состоятельными гражданами под собственные резиденции, но отследить количество таких пятен нереально. Однако есть единичные случаи и среди коттеджных поселков, у которых тоже могут возникнуть сложности в связи с последними решениями судебных органов. Называть конкретные проекты было бы некорректно. Это дело надзорных органов.
Наталья Латышева, директор по продажам и маркетингу ГК «Кивеннапа»:
— Наша компания никогда не сталкивалась с подобными проблемами и уверена, что данный вопрос ее не затронет. В указанной статье рассматривается совершенно другой случай. Такое строительство изначально незаконно. Земля арендовалась с целью заготовки древесины, что указывается в документах в части разрешенного использования земельного участка. В нашем случае строительство осуществляется абсолютно законно, на землях, предназначенных именно для жилищного строительства. Практически весь земельный банк ГК «Кивеннапа» находится в собственности компании. На сегодня только ЖК «Кивеннапа-ЮГ» возводится на землях, полученных по договору аренды с последующим выкупом, также имеющих разрешенное использование для комплексного освоения в целях жилищного строительства. После ввода в эксплуатацию «Кивеннапа» передает право собственности на оба объекта недвижимости (земельный участок и секция таунхауса) покупателю, в рамках заключенного договора. Хочется также отметить бережное отношение компании к зеленым насаждениям и ландшафту в целом. Все работы с «зеленой зоной» производятся только на основании разрешительных документов.
Если все таки вы решаетесь взять участок, возвести дом, посадить дерево и так далее, то стоит продумать все риски, которые могут быть. Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева дала несколько советов:
- Обращать внимание на право, то есть, титул земель, категорию и разрешенное использование надела. Все эти сведения можно узнать из ЕГРН, их же предоставляет продавец. Не принимайте решение, пока не посмотрели выписку из ЕГРН. Также должны быть «старые» документы: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, предыдущая выписка из ЕГРН (ЕГРП) – нежелательно, поскольку наличие у продавца указанных документов не гарантирует того, что они содержат актуальные сведения.
- Договор купли-продажи. Либо другое основание, которое подтверждает ваше право. Это нужно для оценки возможности оспаривания права на участок. Также должны быть сведения. Какие сделки совершались в отношении объекта (информация находится в ЕГРН). Если продавец владеет объектом недолгий срок, и ранее объект неоднократно переходил от одного лица к другому, это должно насторожить.
- Что касается категории земель и разрешенного использования, необходимо, чтобы цели, под которые предполагается использовать приобретаемый участок, соответствовали указанным параметрам. В зависимости от «истории» конкретного участка обычно требуется запрашивать и анализировать и другие документы.
Также Вероника Перфильева отметила, что полной уверенности быть не может, что сделки в последствии не оспорят. К слову, если вы покупаете земли статуса ИЖС или дачные участки, то риск ниже, чем покупка лесных земель.