Нововведения в 214-ФЗ. Есть ли смысл?
О предстоящих изменениях в 214-ФЗ стало известно ещё в 2016 году. Тогда это достаточно продолжительное время обсуждалось в СМИ, на различных семинарах и в прочих дискуссиях. Но из всех ожидаемых нововведений в силу вступило только получение документа о соответствии проектной декларации 214-ФЗ. Можно сказать, что это чисто формальная попытка взять под контроль рынок недвижимости, в то время как появляются новые обманутые дольщики.
Первая ласточка
Первый документ о соответствии был выдан 14 февраля компании «SetlCity». Его подписал глава Комитета по строительству, благодаря чему застройщик получил отмашку на начало продаж в жилом комплексе «Петровский парк». Документ состоит из одной страницы, в которой указано, что сам застройщик и его проектная декларация соответствуют вышеупомянутому федеральному закону. На подготовку и выдачу девелоперу данного заключения, а также анализ документов девелопера власти отвели месяц.
Стоит отметить, что сама декларация состоит из 200 страниц и содержит подробное описание всех, как жилых, так и нежилых, помещений в ЖК с указанием квартир, балконов, санузлов, коридоров и гардеробов. Также проектная декларация содержит название жилого комплекса, сведения о договорах на подключение к коммуникациям и их стоимости, а также договоре о передаче детского сада в муниципальную собственность. Иными словами, теперь потенциальному дольщику не нужно подробно изучать проектную декларацию интересующего жилого комплекса перед приобретением квартиры. По задумке, надёжность девелопера, соблюдающего 214-ФЗ, гарантируют государственные органы. Но не всё так просто.
Ложка дёгтя
Так уж вышло, что одновременно с подписанием компанией «SetlCity» первого договора о соответствии проектной декларации 214-ФЗ в столице состоялся Экспертный совет по строительству при Госдуме. Именно там председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев рассказал, что изменениям в 214-ФЗ требуется дополнительная доработка. К примеру, нормативы оценки работы девелопера не менялись ещё с 2005 года. Вот и получается, что мы имеем парадоксальную ситуацию. Застройщики, являющиеся банкротами или находящиеся на стадии банкротства, могут показывать документы, соответствующие 214-ФЗ, а надёжные застройщики, выполняющие свои обязательства перед дольщиками и не имеющие нарушений, могут формально не соответствовать существующим нормам. Хотя при этом они вовремя выполняют свои обязательства перед дольщиками, и у них нет нарушений.
«Можно сказать, что существующие нормативы не отражают реального финансового состояния девелопера. Поэтому мы направили в Минстрой, являющийся регулирующим органом долевого строительства, предложения о необходимости подробного рассмотрения этого вопроса», — подчеркнул Константин Тимофеев.
Также критике председателя подвергся и сам документ о соответствии. Оказывается, обязав контролирующие органы выдавать подобное заключение, законодатели не предусмотрели возможность его отзывать при появлении у девелопера нарушений, оперативно останавливая привлечение им денежных средств. Кроме того, чиновник напомнил, что существующее законодательство поддерживает малый бизнес, поэтому застройщики из малого бизнеса не будут подвержены проверкам ведомства, но при этом ими привлечено свыше 300 млрд рублей на строительство. Также не решена проблема с ЖСК, которые вновь не попадают под контроль.
В итоге
Стоит признать, что, даже учитывая новые поправки в 214-ФЗ, долевое строительство продолжает оставаться весьма рисковым мероприятием.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
— Заявленные нововведения должны способствовать открытости девелопера для потенциальных покупателей. В компании «Л1» даже до принятия этих изменений в закон проводились регулярные экскурсии на стройплощадки жилых комплексов для дольщиков, кроме того, на эти мероприятия приглашались также представители контролирующих органов. Мы всегда отвечали на волнующие вопросы дольщиков как в контактном центре, так и в социальных сетях, а также через обращения на сайт компании. Наша компания постоянно старается предоставлять полную информацию по любому интересующему вопросу. Ведь для каждого дольщика первую очередь важно доверие. Поэтому нам требуется лишь привести то, что мы итак уже давно делаем, в соответствие с новым законом. К сожалению, эта процедура никак не защитит интересы дольщиков. И причина тут не в контролирующих органах, а в непрофессионализме законодателей.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:
— С начала этого года, чтобы получить разрешение для начала продаж квартир в новом объекте, несмотря на имеющееся разрешение на строительство, девелоперам также придётся подавать документы для получения заключения о соответствии проектной декларации и самой компании требованиям 214-ФЗ в профильный комитет. Подобные требования для девелопера не создадут особых сложностей. Возможно, этот механизм поможет властям оценить надёжность и чистоту проекта раньше, чем он выйдет в продажу. Но сроки этой проверки могут растягиваться до одного месяца, что вызовет убытки из-за простоев на этапе запуска строительства.
Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development:
— Документ о соответствии можно назвать определённой страховкой, которая почти никому из дольщиков не нужна. Большая часть покупателей не интересуется проектной декларацией до самой покупки, а интересуется ею уже после заключения договора.
Александр Львович, гендиректор Navis Development Group:
— Данные нововведения однозначно негативно повлияют на стоимость жилья для простых покупателей.