Забытое малоэтажное жилье
Губернатор Ленинградской области Александ Дрозденко пообещал, что жилищное строительство будет ограничено малоэтажными проектами. Однако на сегодня около 20 млн кв. м, примыкающих к городу, выкуплено под строительство высоток, чего не скажешь о малоэтажках.
Только ленивый не написал о том, как хороши малоэтажные кварталы. С них, в общем-то, все и начиналось. В советское время строили дома высотой в 4-5 этажей. Да, минусы у них были, но, несмотря ни что, в таких домах до сих пор покупают квартиры. Шли годы, дома росли в высоту. Тогда это стало новой модой — штамповать одну многоэтажку в 25 этажей за другой. Застройщикам это было выгодно, так как они получали с такого дома хорошую прибыль.
Недавно шведская компания Bonava провела исследование среди восьми стран и выяснила индекс удовлетворенности жилой средой. Если средняя цифра составляет 72, то в Санкт-Петербурге индекс равен 66. Самый высокий индекс у Швеции, он равен 79. Можно с уверенностью сказать, что малоэтажное жилье комфортнее (в сравнении с районом, где построены дома в 25 этажей), уютнее. Но как ни странно, есть застройщики, которые могут испортить впечатление и о этом формате жилья. Для примера можно взять «Кушелев-проект» в Самаре, где построено 15 тыс. квартир в одинаковых трехэтажных домах.
В Питере и за его пределами так массово малоэтажную застройку не ведут. Пока на рынке можно наблюдать предложения для семей или квартиры, где квадратные метры не давят. Также прочно вошли на рынок загородной недвижимости таунхаусы, которые определенно имеют спрос. Минимальная площадь секции в тауне — около 50 кв. метров, хотя могла бы быть и больше, если бы не кризис и конкуренция и городским жильем.
Перестали строить частные дома. Если квартир за 2016 год было построено 43 тысячи, то частных домов — 4814, а квартир в малоэтажных домах — 2646. На сегодняшний день в ЛО строится порядка 8,966 млн кв. м недвижимости, из которых 218 тыс. — квартиры, и только 11 тыс. — индивидуальное жилищное строительство. Властям не хочется стимулировать рынок малоэтажного жилья, потому что не хочется разбираться с проблемами, когда обороты такие маленькие. Удобно, когда рынок малоэтажки живет своей жизнью, не надо налаживать поставки стройматериалов, решать проблемы с гастарбайтерами, банками, которые не предлагают выгодных программ.
Печалит низкий спрос, который растет только на недвижимость около КАДа. Программа «Светофор», которая была направлена на стимуляцию малоэтажного и среднеэтажного строительства по Ленинградской области, оказывается, принуждает компании создавать инфраструктуру за свой счет, а не понижать этажи в высотках. Например, во Всеволожском районе должна была строиться малоэтажка. По итогу сейчас в поселке Бугры возводится жилой комплекс «Энфилд», в котором 17 корпусов высотой от 7 до 12 этажей.
От ЦДС ведется строительство жилого комплекса «Новые горизонты», где высотность достигает 12-17 этажей. Компания Setl City занимается строительством ЖК «GreenЛандия 2» в поселке Мурино, где растут 14 корпусов с переменной высотой 9-21 этаж. В Кудрово «Строительный трест» реализует дома высотой в 18, 21 и 25 этажей в ЖК «Капитал». Так что о малоэтажных жилых комплексах никто и не слышал.
Известно, что «1-я Академия недвижимости» разрабатывает проект планировки жилого квартала в Разметелево во Всеволожском районе ЛО, в результате чего там могут появиться коттеджи, домики высотой в 4 этажа и зона деловой застройки.
Опрос: ждать ли от чиновников стимулирования малоэтажного строительства в Ленобласти или им проще контролировать застройку «человейников»?
Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:
— Регулировать загородный рынок – это примерно то же, что регулировать бабушек, торгующих семечками. 80% продаж на рынке – это участки без подряда, на которых потом когда-то как-то строятся дома. Чаще всего бригадами шабашников, а может быть и собственными силами владельца участка. И как вы это собираетесь регулировать или стимулировать?
Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»:
— Лично я не слышал о действующих и эффективных программах поддержки малоэтажного строительства в Ленобласти. Если сравнивать такие объекты с КОТами, то на последние власти определенно обращают больше внимания за счет их масштаба и инвестиционной емкости. Кроме того, проектов малоэтажной застройки сейчас не так много. По нашим подсчетам, их доля не превышает и 10% от общего объема рынка Ленобласти. Но при этом с каждым годом их количество увеличивается в силу того, что качественные характеристики «малоэтажек» ценятся все больше, и этот продукт становится более понятным потенциальным покупателям жилья.
Как мне кажется, проекты малоэтажной застройки могут быть интересны властям, поскольку, в отличие тех же проектов КОТов их легче обеспечивать необходимой инфраструктурой. Перспективы у этого направления строительства определенно есть. В последние годы заявлены несколько масштабных малоэтажных проектов КОТ, особенно на юге города. Через несколько лет мы на опыте ощутим все преимущества малоэтажного формата.
Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Assept Management Group:
— У чиновников нет задачи развития высотного или малоэтажного строительства. Подход формируется вокруг развития строительной сферы в целом, отдельно все заявляют о тенденции развития именно доступного жилья. Важно понимать, что строительство всех форматов регламентируется сегодня одним и тем же законодательством и начинается со сбора одного и того же пакета документов. С точки зрения контроля государством схема строительства малоэтажных комплексов или проектов доступного жилья совершенно одинакова.
Что касается выбора формата застройщиком, стоит заметить, что сегодня девелоперы являются частными инвестиционными компаниями, которые ориентируются, в первую очередь, на экономическую эффективность проекта в целом. Также понятно, что градостроительные параметры четко определены для территории Петербурга и в целом по области. Исходя из экономической целесообразности проекта, застройщики занимают максимальное количество строительных площадей и занимаются высотным строительством там, где это возможно, а малоэтажным там, где регламентировано малоэтажное строительство.