ЖК «4YOU»: каждой очереди — новый застройщик
Проект «4YOU» состоит из четырех корпусов, которые по плану должны быть сданы в две очереди с разницей в год: корпуса №№1 и 2 — в декабре 2018 года, №№3 и 4 — в декабре 2019 года. Все дома 18-этажные, в каждой очереди — по 782 квартиры и159 машиномест в паркинге. По плану, стоимость строительства первой очереди оценивается в 2 743 320 тыс. рублей, второй — в 2 773 416 тыс. рублей.
В ходе проверки документов выяснилось, что у каждой очереди — свой застройщик. Изначально застройщиком всех четырех домов было указано ООО «Аквилон СПб», учрежденное в июле 2015 года и входящее в холдинг «Аквилон-Инвест». Учредителями его до декабря 2016 года с равными долями значились Рогатых В. А. и Фролов А. М., после — только Фролов А. М.
В изменениях к проектной декларации 2-й очереди от 17.03.2017 года у домов 3 и 4 появился новый застройщик — ООО «СПб Инвест» с единственным учредителем Рогатых В. А. Что это значит и плохо это или хорошо? Новая фирма-застройщик образовалась путем реорганизации и выделения из ООО «Аквилон СПб». По сути, произошло разделение проекта между двумя его учредителями. В головном холдинге такое действие объяснили желанием разделить поступления от дольщиков первой и второй очереди и пустить средства покупателей именно на те дома, квартиры в которых они приобрели.
На что строим?
Проектные декларации обеих очередей строительства гласят, что работы ведутся только за счет средств, привлеченных по ДДУ. Достаточно ли будет этих средств, чтобы освоить строительный объем в 5,5 млрд рублей?
Судя по данным Росреестра, где отражены заключенные сделки по ипотеке, на конец апреля 2017 года в корпусах первой очереди (кадастровый номер 78:14:0007691:9788) продано 27% квартир (212 из 782), в корпусах второй очереди (кадастровый номер 78:14:0007691:9789) — 1 квартира из 782. В реальности сделок, очевидно, было больше, к примеру, за счет ДДУ без ипотеки, договоров по переуступке с подрядными организациями и так далее.
По данным застройщика, к концу апреля в корпусах 1 и 2 уже распродано 470 квартир, в корпусах 3 и 4 — 113 квартир, учитывая, что по этим домам продажи стартовали только в начале апреля. Цифры эти позволяют сделать вывод, что поступающих средств достаточно для продолжения строительства по заявленному графику.
Кроме того, в финансовой отчетности ООО «Аквилон СПб» на 01.01.2016 года, которую мы получили из Росстата, можно увидеть краткосрочный займ учредителей на сумму 0,47 млрд. рублей на начало возведения первой очереди. Эта сумма вкупе со средствами, полученными от продажи квартир, почти полностью покрывает необходимые для строительства 1 очереди средства. Финансовых отчетов ООО «СПб Инвест» на апрель 2017 года получить не удалось, так как фирма была зарегистрирована только в ноябре 2016 года.
Что на стройке?
Судя по фотоотчетам застройщика на сайте и данным с веб-камеры, к началу мая объем выполненных работ по 1 корпусу можно оценить в 40% (почти полностью завершена монолитная коробка, на уровне 8-15 этажа идет кладка наружных стен). В корпусе №2 сделано не менее 30% от всего объема строительства (монолитом залиты 16 этажей, ведется кладка наружных стен). Начались работы по 1 очереди в августе 2016 года, так что при сохранении существующих темпов сдача дома к декабрю 2018 года абсолютно реальна.
Во второй очереди к маю 2017 года вырыт котлован под дома, закончены свайные работы. Говорить о темпах строительства здесь преждевременно, но можно отметить, что работы по второй очереди пока идут почти в два раза быстрее, чем по первой на том же этапе, а срок ввода застройщик взял «с запасом» — декабрь 2019 года.
Резюмируем
Застройщики обеих очередей ЖК «4YOU» учреждены недавно, однако холдинг «Аквилон-Инвест», куда входят обе компании, имеет неплохую репутацию на рынке. Обе новые компании не имеют долгов, не замечены в каких-либо судебных тяжбах, не получали претензий от надзорных органов. Кроме того, застройщик первой очереди «4YOU» уже продемонстрировал «пунктуальность» по срокам работ (даже опережение графика) и хорошие темпы продаж. Показатели по продажам в целом соотносятся с суммами освоенного строительного объема, так что можно сделать вывод о целевом использовании поступаемых от дольщиков денег. Риски при покупке квартир в 1 и 2 корпусах не обнаружены.
Строительство 3 и 4 корпусов пока только началось, и однозначные рекомендации давать преждевременно. Если работы будут идти так же динамично, как в первой очереди (а именно, по истечение 2-3 месяцев застройщик как минимум выйдет на уровень первых этажей), это будет достаточным основанием для принятия решения о покупке.