Анализ: каким был 2015 год для первичного рынка
В 2015 году объем продаж возводимого жилья в Петербурге и пригородах достиг 3,7 млн кв.м. Аналитики утверждают, что, невзирая на скептический настрой, потребительский спрос оказался выше ожиданий. В минувшем году спрос был примерно таким же, как и в 2013 году. Если сравнивать с ажиотажным 2014 годом, то спрос упал приблизительно на 30%. В декабре 2015 количество предложений достигало 5 млн кв.м. А это около 46% или 11 млн. кв.м от общего объема рынка. Несмотря на кризис, рынок жилой недвижимости все же сохранил равновесие. В первую очередь благодаря программе по господдержке ипотеки, и самим застройщикам, которые корректировали планы строительства.
Дефицит не наблюдается
Если минувший год сравнивать с 2014 по количеству анонсирования новых проектов, то данный критерий снизился на 20%.
В кризисных условиях 5-7% заявленных новых проектов были отложены на лучшие времена. Но речь идет исключительно о строительных инициативах на территориях, не имеющих градостроительных или иных ограничений, где юридически и физически возможно возведение жилый недвижимости. Не редкость, что проекты были приостановлены по причине крайне тяжелых финансовых трудностях либо связаны с банкротством застройщиков. В первую очередь, речь идет о некрупных игроках рынка, о компаниях, которые могут похвастаться реализацией 2 или 3 проектов. Это, к примеру, такие застройщики как СК «Эверест» с проектами «малоэтажек» «Новый формат-Север» и «Новый формат-Юг», компания «Петротрест» («Орион») с ЖК «Высоцкое». А также СК «Девелопмент Групп» возводящая МЖК «Яблоневый сад», ООО «Павловская усадьба» (проект КП «Ландыши») и ООО «Дибуновская» (ЖК «Rich’Art Club»). Кроме того, банкротами стали и такие компании как ГК «Город» и «СУ-155».
Крупным застройщикам, в эти нелегкие времена, удалось удержаться на плаву. Причем некоторые смогли даже укрепить свои позиции. Один из таких застройщиков — компания «Л1», сумевшая в прошлом году сдать 16 объектов в четырех ЖК. Общая площадь введенного в эксплуатацию жилья составила более 130 000 кв.м. Данный факт позволил строительной компании выйти на второе место по объемам сдачи жилья в Санкт-Петербурге. Если сравнивать с 2014 годом, то этот показатель компания «Л1» улучшила вдвое.
Как отмечают застройщики, в ушедшем году себестоимость строительства возросла, но не настолько критично, как это прогнозировалось в конце 2014 года. По словам Надежды Калашниковой, директора по развитию компании «Л1», рост себестоимости был ощутим при строительстве объектов, относящихся к классу «бизнес». Так как для внутренней отделки жилья такого уровня используются в основном импортные материалы. Но в целом в течение года увеличение стоимости строительных работ не было критичным.
В 2015 году не было замечено и резкого колебания цен. В среднем, в течение года стоимость одного «квадрата» скакала в пределах 5%. Но все же в отдельных районах, например, в Мурино, наблюдался спад цен, как во время кризиса 2008 и 2009 годов. В те времена нестабильная обстановка в экономике повлияла на жилье экономкласса.
Во много рынок избежал «затоваренности» благодаря тому, что застройщики действовали согласно сложившейся ситуации, вносили в свои планы корректировки. Согласно данным предоставленным центром аналитики «Бюллетень Недвижимости», в минувшем году в Санкт-Петербурге появилось 4,4 млн кв.м нового жилья, в том числе и в новых очередях введенных ранее проектов. Но в 2014 году данный показатель составлял 5,5 млн кв.м, а это на четверть больше. Как отмечают аналитики, объем жилья, вводимого в эксплуатацию, сократился не только по отношению к ажиотажному 2014 году, но и приблизительно на 10% к более спокойному 2013 году.
Согласно данным, Комитета по строительству города Санкт-Петербург в 2015 году в Северной столице и ее пригородах в общей сложности застройщики сдали 3,03 млн кв.м жилой недвижимости, что от планируемого объема составляет 112,2%. По сравнению с предыдущим годом показатель снизился на 7,1%.
В течение 2015 года больше всего новостроек «выросло» в Выборгском районе, здесь построили примерно 407,51 тыс. кв.м. В Приморском районе было введено примерно 351 тыс. кв.м. И замыкает тройку лидеров Московский район, где возвели 279 тыс. кв.м жилой недвижимости.
Стойкая ипотека
В новостройках, как правило, половина жилья приобретается с помощью привлечения кредитных средств. И когда в конце 2014 года Центробанк повысил ключевую процентную ставку по ипотеке до 17,0%, резко упали продажи. В начале 2015 года застройщики и вовсе боялись «дефолта» ипотеки. Избежать этого помогла правительственная программа субсидирования ипотеки, которая заработала с марта. В результате ставки по ипотеки снизились достаточно быстро.
В 2015 году заметно сократилась стоимость банковских займов. В начале года средняя процентная ставка по ипотеке равнялась 15,8% в год, уже к ноябрю ставка составляла 13,3%. В 2014 году в среднем ставка по ипотеке составляла 12,4% в год. В результате в минувшем году было выдано жилищных кредитов на 35% меньше, чем в предыдущем году. Как рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», во второй половине 2015 года доля сделок по ипотеке превысила «докризисную» и составила не менее 60% в продажах новостроек.
Ложка дегтя
Инициативы как местных, так и федеральных властей сделали жизнь строителей в нелегкий период еще менее радостной. Для примера, возьмем вступившие в силу в июле прошлого года, поправки в закон о грузоперевозках, которые накладывают ограничения нагрузки на ось фуры. В результате стоимость перевозки стройматериалов увеличилась почти вдвое.
В октябре едва ли не «обрушился» рынок из-за федерального законопроекта. Согласно которому ужесточились требования к страховым компаниям, страхующим гражданскую ответственность застройщиков. Минимальный размер собственных средств для таких СК стал составлять 1 млрд. рублей. Новым требованиям во всей стране соответствовали всего 19 СК. А работать со строительными компаниями изъявили желание и возможности только 5 из них. Итог был достаточно печальным: в октябре не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия. Со временем Центральный банк увеличил число аккредитованных страховщиков, но в корне ситуация не изменилась. На данный момент застройщики заявляют хором, что если ситуация не изменится в ближайшее время, то, возможно, уже этой весной на рынке первичной жилой недвижимости произойдет коллапс.
Стоит отметить и инициативу местных властей, например, новые Правила землепользования и застройки. Этот законопроект ограничивает высоту жилых домов в 40 метров и снижает коэффициент использования территории (КИТ) для высотных многоэтажек с 2,3 до 2,0. Стоит отметить, что от показателя КИТ зависит количество возводимых на участке квадратных метров. От этого показателя зависит прибыль застройщика. Возможно, итогом законопроекта станет то, что строительные компании будут отказываться от реализации проектов в конкретной локации или поднимут в них стоимость кв.м. Ожидается, что ПЗЗ будет подписан губернатором Полтавченко этой весной.
Застройщики не встретили с восторгом и идею местного Правительства о безвозмездной передаче в городскую казну 10% сданной жилой недвижимости. Жесткая политика городских властей по вовлечению застройщиков финансировать строительство социальной инфраструктуры, которая действует уже не один год, подвергается критике со стороны компаний. В прошлом году объектов выкупленных или обмененных в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги» у застройщиков вновь оказалось мало. Например, в районах интенсивного строительства Мурино, Парнас, Шушару до сих пор весьма высокий спрос на детские садики и школы.
Спрос есть?
Для всех сегментов рынка городской жилой недвижимости минувший год оказался сложным. По сравнению с предыдущим периодом, значительно упал объем продаж на первичном рынке. Самое высокое снижение произошло в первой половине года, во втором полугодии спрос хоть и немного, но стал увеличиваться. За весь год в городе и близлежащих к нему территориях было реализовано около 3 500 000 квадратных метров жилья. В 2014 году данный критерий составлял 5 000 000 квадратных метров, а годом ранее было продано 3 800 000 квадратных метров.
Как прокомментировала Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International (Спб), снижение продаж произошло на фоне ажиотажа в 2014 году и касается в основном приобретения жилья с целью инвестирования. Также как отмечает Любава Пряникова, спрос сильно не сократился благодаря «масс-маркету» и программе ипотека с господдержкой. Об этом говорит увеличение числа сделок с привлечением кредитных средств. То, что спрос остался на уровне 2013 года, когда рынок был в стадии роста, - неплохой показатель для рынка в эпоху финансовой нестабильности. Похожего мнения придерживаются и в строительных компаниях. Например, Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», также считает, что продажи минувшего года сравнимы с докризисным периодом: «В прошлом году мы сдали в эксплуатацию сразу несколько домов, а в условиях финансовой нестабильности в стране именно готовая недвижимость пользуется повышенным спросом как наименее рискованная сделка. Так что квартиры продавались активно. На 2016 год у нас запланированы к вводу в эксплуатацию еще несколько корпусов в жилых комплексах «Звездный», «Лондон Парк», «Маршал» и «Премьер Палас», поэтому мы надеемся, что объем продаж как минимум сохранится».
Структура спроса в 2015 г. не изменилась: как и прежде, больше половины сделок совершалось в категориях «эконом» и «комфорт».
В конце 2015 года количество сделок с квартирами класса «эконом» составляло 67,4%, квартир категории «комфорт» – 20,7%. Что касается «бизнес-класса», то такая недвижимость привлекла 11,9% покупателей. Спрос на жилье класса «бизнес» и «премиум» также вырос в сравнении с 1-м полугодием 2015 г.: на конец II квартала данный показатель не превышал и 5%, а в III квартале составлял уже 15,2%.
| Класс жилья | 1 кв. 2015 | 2 кв. 2015 | 3 кв. 2015 | 4 кв. 2015 |
| Бизнес и премиум | 3,2% | 5,0% | 15,2% | 11,9% |
| Комфорт | 26,8% | 24,6% | 19,7% | 20,7% |
| Эконом | 69,9% | 70,4% | 65,1% | 67,4% |
Исходя из таблицы становится понятно, что на «масс-маркет», к которому относится недвижимость эконом- и комфорт-классов, в течение года приходилось 85 - 96% от всего реализованного жилья.
Если брать во внимание «цена/качество/инфраструктура», то в «масс-маркете» особой популярностью пользуются спальные районы с хорошей транспортной доступностью и пешеходной доступностью станций метро. В минувшем году наиболее популярными стали Невский, Приморский, Выборгский, Красносельский, Калининский и Красногвардейский районы. Здесь в прошлом году было приобретено порядка 70% от общего объема жилой недвижимости. В таких локациях с высокой плотностью строительства как Мурино, Парнас, Кудрово спрос заметно сократился, вина — переизбыток предложений. Хочется отметить, что на новостройки в Мурино, приходится до 40% всех предложений в пригородной территории.
Согласно данным аналитиков рынка, наибольшее число сделок в «масс-маркете» совершалось в проектах, находящихся на нулевой стадии строительства (подготовка котлована, забивка свай и проч.) – в среднем 30-45%.
Как отметили участники рынка — специалисты строительной компании «Л1», наибольший спрос наблюдается в проектах, строящихся в обжитых районах города, а также квартиры в уже сданных домах с новой инфраструктурой.
Надежно ли будущее?
Прогнозы экспертов
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
«Объем вновь анонсированных проектов на рынок в нынешнем году будет меньше, чем в 2015. По итогам прошлого года выведено около 4,5 млн. кв. метров нового жилья, а в 2016 году можно прогнозировать порядка 3,6-3,8 млн. «квадратов». Если не произойдет новых негативных изменений в экономике, вероятно, что в 2016 году объем спроса на первичном рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны останется на уровне 2015 года. Объем продаж в квартал составит от 800 тыс. до 1 млн. кв. метров строящегося жилья, а за год примерно 3,6- 3,8 млн. кв. метров.
В 2016 году рынок увидит ряд новых, интересных проектов в различных сегментах жилой недвижимости. Ожидаются анонсы от крупных застройщиков как в городе – на Ржевке, в Московском, Василеостровском и в Пушкинском районах, так и в области – во Всеволожском районе (Новосаратовка и Порошкино). На рынок также будут выводиться и новые очереди проектов, которые уже находятся в реализации.
Серьезный рост среднего «ценника» на квадратный метр мы вряд ли увидим 2016 году, этот показатель скорее всего останется стабильным. При этом стоимость жилья в отдельных популярных локациях может немного подрасти».
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International (С-Петербург):
«Вероятная общая стагнация рынка в 2016 году прежде всего может привести к снижению объема нового предложения, а также к продолжению серии банкротств строительных компаний. По нашим оценкам, в 2016 году объем вывода в продажу нового жилья может снизиться на 20-30% относительно 2015 года. При сохранении программы государственной поддержки ипотечного кредитования мы прогнозируем достаточно стабильный спрос на первичное жилье на уровне 3-3,5 млн. кв. метров в год — это показатели 2012-2013 гг.».
Откровения застройщиков
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
«В 2016 году мы запланировали к сдаче сразу несколько объектов. Уже в ближайшее время завершатся работы на второй и третьей очередях жилого комплекса «Звездный» в Московском районе. Объект расположен в шаговой доступности от метро «Звездная», в районе с развитой торговой, социальной и транспортной инфраструктурой.
Еще один интересный объект, который будет введен в эксплуатацию в первом полугодии – вторая очередь ЖК «Премьер Палас» на Петроградской стороне. Это комплекс востребованного сегодня «бизнес-класса» расположен недалеко от метро «Чкаловская» на берегу Малой Невки. Одним из главных достоинств квартир являются уникальные видовые характеристики.
Также на 2016 год намечены к вводу в строй первые очереди в ЖК «Маршал» в Калининском районе и в ЖК «Лондон Парк» в Выборгском. Сегодня здесь можно приобрести жилье по очень выгодным ценам».