Что ждет долевое строительство: казнить нельзя помиловать
Число законов, защищающих дольщиков от обмана, растет. Как ни странно, но и количество обманутых дольщиков также растет. Взамен одного достроенного всем миром долгостроя появляется десяток новых, а разорвать этот замкнутый круг у властей не получается никак. Обманутые дольщики во всех бедах винят не только застройщика, но и правительство — не уследили. Подумав, власти Ленобласти подняли вопрос об отмене схемы долевого строительства. Ведь, если нет дольщиков, то, значит, обманутых дольщиков тоже нет — все гениальное просто. На самом деле вопрос можно решить даже еще легче — не строить вообще. Но государственная политика и план по строительству жилья в каждом регионе не позволят пойти настолько прозаичным путем. Ведь невыполнение плана чревато карательными мерами. Получается, что мнение властей зависит от текущей ситуации — в одном случае можно с гордостью оповещать народ о высоких объемах построенного жилья, а в другом, когда обманутые дольщики выходят на пикеты, — возмущаться и предлагать вообще прекратить строить за деньги населения.
Так ли страшна проблема, как ее рисуют?
Таким вопросом задаются немногие. А если посмотреть на официальные цифры — их назвал в конце сентября глава Минстроя РФ Михаил Мень — количество обманутых дольщиков в стране не превышает 38 154 человек. Но только в этом году в России будет построено более 1 млн квартир, то есть более миллиона дольщиков получат свое жилье. Если сопоставить цифры, то порядка 40 тысяч обманутых дольщиков, да и то собранных за несколько лет, не такая уж и страшная цифра.
Гендиректор LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов считает, что все разговоры про тысячи обманутых дольщиков являются прикрытием совершенно других интересов. Ведь процент обманутых дольщиков в масштабе всего рынка недвижимости чрезвычайно мал — не более 1% от всей «долевки». Но, несмотря на это, власти хотят ввести санкции и на оставшиеся 99% рынка.
Согласиться с девелопером можно, но с оговорками — официальные цифры включают только обманутых участников ДДУ, но никто не говорит про пайщиков ЖСК. А также их родственников и друзей, у которых формируется негативное мнение о власти. Таким образом, цифра в 40 тысяч превращается в сотню, а то и несколько сотен тысяч недовольных.
Альтернатива есть
В западных странах, помимо долевого строительства, существуют также: банковское кредитование, проектное финансирование, продажа готового жилья с привлечением средств различных финансовых учреждений. Но ориентироваться на запад отечественные банки не спешат — у них есть дела поважнее. Ипотечное кредитование приносит неплохой доход, главное, гарантированный.
Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела», считает, что поправки в 214-ФЗ приведут к сжатию рынка и снижению объемов ввода жилья. Почти единственной альтернативой ДДУ можно считать проектное финансирование. Но, к сожалению, количество банков, готовых предоставить средства, очень ограничено. Да и финансов, чтобы обеспечить все стройки, не хватит даже у крупнейших банков. К тому же, банки имеют свои требования к экономической эффективности проекта, поэтому нередки случаи, когда даже известные застройщики с крупными проектами получали отказы. Также, после вступления поправок к 214-ФЗ, как вариант можно использовать эскроу-счета. Но и тут есть минусы. Фактически будут продаваться квартиры в готовых домах, соответственно, вырастут цены на 30-50% и большая часть покупателей уйдет. Количество сделок снизится и с рынка пропадут многие застройщики.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1, уверена, что схема «нет дольщиков — не проблем», которой придерживаются власти, приведет к удорожанию себестоимости строительства. Причиной послужит отсутствие «дешевых» денег с «оборотки». Маловероятно, чтобы власти смогли увеличить покупательскую платежеспособность пропорционально росту себестоимости строительства. Или хотя бы выдавать кредиты девелоперам под более низкий процент. В итоге складывается двойственная ситуация — финансировать строительство банкиры не хотят, так как считают это рискованным, но при этом ипотеку гражданам с удовольствием дают. Долевое строительство стало ответом отсутствию длинных дешевых кредитов и возможности получения другого финансирования, которым должны заниматься банки. Так и получается, что власти не принимают законы, направленные на решение проблем. Застройщики на этот счет имеют свое мнение.
Коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцын считает, что при новой схеме «дольщик-банк-застройщик» количество сделок на первичном рынке уменьшится, а на вторичном, наоборот, увеличится. Причиной этому послужит то, что средства покупателей будут размещаться на эскроу-счетах, а значит, финансовые организации будут выступать в качестве контролеров целевого использования девелопрами средств дольщиков. Чтобы банки смогли это делать, им придется привлечь сторонние организации , что приведет к увеличению расходов, и, как следствие, к росту процентов на кредит для застройщика. Стоимость жилья вырастет ориентировочно на 30-40%.
Если весь процесс будут контролировать банки, то долгостроев станет ощутимо меньше и гарантий для покупателей больше — ведь в продаже будут только уже готовые квартиры. Но при этом часть застройщиков в регионах уйдет со строительного рынка, не справившись с возросшими расходами, так как новая схема предполагает резервирование на счету 10% собственных средств для страховки. Переход на новую схему окажется успешным только в том случае, если власти Ленобласти действительно будут оказывать всестороннюю поддержку, а также если будет проведена политика сдерживания роста процентов по кредитам.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, высказал мнение, что долевое строительство вообще не выгодно застройщикам, так как они вынуждены на начальных этапах строительства предоставлять покупателям большой дисконт. Схема долевого строительства будет ликвидирована — правительство прилагает к этому все усилия. А альтернативой для застройщиков могут послужить разве что доступные кредитные средства. Тогда не придется снижать цены и вопрос с «долевкой» отпадет сам собой.
Член совета директоров компании Normann Николай Крутов уверен, что грядущие нововведения кардинальным образом изменят ситуацию на рынке недвижимости. Из-за того, что деньги дольщиков можно будет тратить только на строительство дома, средства на строительство инфраструктуры и решение различных внештатных ситуаций застройщику придется искать самому, причем без надежды на их возмещение. Эта система перечеркнет все отношения между государством и девелоперским бизнесом.
Еще одним нововведением будет лицензирование застройщиков, в связи с которыми они практически будут приравнены к банкам. Через некоторое время перед покупателем возникнет дилемма — брать квартиры стоимостью 150-180 тыс. рублей за кв. м. или дешевле в ЖСК.