Что такое гарантийный срок и как им воспользоваться?
На наш век хватит
Новосёлы редко задумываются о том, сколько дом прослужит, Современные строительные технологии с одной стороны позволяют строить быстро, создавать сложные архитектурные формы, соблюдая более высокие стандарты, к примеру, по теплоизоляции. Но с другой стороны - никто не застрахован от обычного строительного брака. Например, навесной фасад или штукатурка при несоблюдении технологии установки могут привести к проблемам в эксплуатации дома. Проблему на фасаде обычно можно быстро обнаружить, особенно если куски цемента падают на прохожих, но не всегда быстро и дешево ее можно устранить. В таком случае застройщики могут долго и нудно «бегать» от новоселов, ссылаясь на экспертизы и проблемы. Так что заставить их можно только через суд.
Минимальный срок гарантии для любого жилого здания - 5 лет (он прописывается в ДДУ и может быть больше). Чуть меньше гарантийный срок у технологического и инженерного оборудования - не менее 3 лет. Обычно этого срока достаточно, чтобы «всплыли» все недостатки строительства и чтобы ответственный застройщик их устранил.Но не всегда все получается, так сказать, полюбовно. Особенно если проблема касается сложных случаев, требующих значительного вложения средств и времени.
Это, например, проблемы с вентиляцией, гидроизоляцией, нарушение установки оконных блоков. Иногда жильцы могут наблюдать протечку кровли или промерзание стен. При обнаружении такого рода проблем, обратиться нужно в УК, которая, как правило, связана с застройщиком. Хорошо, если застройщик решил эту проблему быстро. Но бывает, что жильцам приходится заказывать экспертизу и с её результатами обращаться в суд. Во время судебных тяжб нередки случаи когда назначают ещё одну экспертизу, поэтому процесс может затянуться на несколько лет. Но, стоит отметить, суд крайне редко встаёт на сторону застройщика. Конечно, суд - дело затратное, но хороший исход гарантирует то, что застройщик будет вынужден оплатить все расходы.
Маленькие и большие хитрости
Есть такая закономерность: застройщики часто сдают дома зимой, а ключи выдают весной или летом.
- Тёплое время года более выгодно для выдачи ключей. Тем самым застройщик может скрыть недостатки, которые проявляются как раз через несколько месяцев, с наступлением холодов. Так что лучше ходить на приёмку квартиры зимой, когда могут проявиться во всей своей красе неприятные сюрпризы новостройки: иней в углах, проблемы с отоплением.
- Модная ныне отделка под «ключ» тоже способна скрыть недостатки. Неровности можно замазать штукатуркой, закрыть плиткой. Такой брак может скрываться годами.
- Есть и более кардинальные меры избежать затрат по гарантии: денег нет, говорит застройщик, на счету - мышь повесилась. В этом случае ответственность могут нести подрядчики, которые выполняли тот или иной объем работ, и по которому зафиксирован брак.
Старший юрист по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнёры» Вероника Перфильева: «Не только застройщика можно привлечь к ответственности, но и подрядчика и генподрядчика. Но только в том случае, если в договоре, который заключали между собой эти юрлица, установили сроки гарантии. К сожалению, эти сроки устанавливаются только на небольшой перечень работ. Если застройщика признали банкротом, то компенсацию получить будет невозможно. Исключения составляют те случаи, когда дольщик заблаговременно делал взносы в СРО (саморегулированная организация) Однако, если подрядчик или застройщик делали взносы в СРО, то выплату получить вполне реально. Есть и ещё один способ: подать в суд и доказать, что органы, которые осуществляли строительный надзор, сработали неэффективно».
Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон-Инвест» в Санкт Петербурге: «Мы даём гарантию на конструктив здания на 5 лет. В течение трёх лет действует гарантия на инженерные сети. За этот период компания обязуется исправить все проблемы, которые могут возникнуть. Существует определенный список того, что можно считать гарантийным случаем: это сколы фасадной облицовки, трещины в стенах, проблемы с инженерией и так далее. Не попадают под гарантию случаи, когда жильцы нарушают правила эксплуатации дома. После того, как гарантийный срок истёк, проблемы будет решать управляющая компания или ТСЖ. К слову, именно эти службы должны каждый 3-5 лет делать косметический ремонт. Наши дома после гарантийного срока передаются «ЮИТ Сервис». Они не только быстро решат все проблемы, но и содействуют в ремонте и вызове аварийных служб.»
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: «Несмотря на то, что в гарантийный период именно застройщик решает все проблемы, которые могут появиться во время эксплуатации дома, жильцы должны обращаться в УК. Там составляют официальное письмо застройщику, после чего приглашают комиссию для того, чтобы зафиксировать проблемы. Комиссия составляет акт, после чего застройщик устраняет неполадку или находит подрядчика, который её устранит. После окончания гарантийного срока за все неполадки в доме ответственность несут только УК или ТСЖ. В каждой квитанции можно найти строчку: «текущий ремонт общего имущества». За собранные средства и ведётся ремонт. Если их недостаточно, УК может провести дополнительный сбор, предварительно обсудив это с жильцами на общем собрании.»
Леонид Голубев, коммерческий директор ООО «ЛенСтройГрад»: «В нашем посёлке таунхаусов «Счастье» срок гарантии на дома составляет 5 лет. В этот период при гарантийном случае проблему решает управляющая компания или жилищный фонд по капитальному ремонту. У нас своя лицензированная УК, которая быстро реагирует на все запросы. Жильцы могут направить заявление застройщику, а мы, в свою очередь, обращаемся в соответствующую службу. Как правило, это небольшие недочёты, которые устраняются быстро. Но нужно понимать, что если вы проштробили стены или установили окна в пол, то гарантию вы рискуете потерять.»