Эскроу-счет: как новые правила в 214-ФЗ повлияют на строительный рынок
О старой схеме «долёвки» очень скоро придется забыть. Обеспечивать финансами строительство теперь будут банки. Для этого застройщикам предлагают работать с эскроу-счетами.
Теперь деньги дольщиков будут аккумулироваться на специальном счете застройщика, который сможет воспользоваться ими только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство же будет вестись на кредитные средства, выдаваемые банком. В случае, если застройщик не выполнит свои обязательства, банк возвращает средства дольщику. Теперь застройщик в прямой зависимости от банков.
Сейчас в «Сбербанке» открыты эскроу-счета только по трем объектам, которые находятся в Барнауле, Перми и Тюмени. Не так давно работать с эскроу-счетами стал банк «Российский капитал», но успехами пока не хвастался.
Пионером использования эскроу-счета стала компания «Брусника». Она получила проектное финансирование на 1,2 млрд рублей от «Сбербанка» для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. Ставка по кредиту для «Брусники» составит составила 5-7% годовых — в зависимости от объема продаж. Отметим, что использование эскроу-счетов освобождает застройщика от выплат в Фонд защиты дольщиков.
Новая система позволит применять средства только по назначению — на возведение жилья. Такой защиты не давал 214-ФЗ. К примеру, ГК «Город», которая возводила жилую недвижимость в Санкт-Петербурге, использовала средства, как оказалось, не только для строительства. И сейчас остается загадкой: куда же делись средства дольщиков и на что они были потрачены?
Есть и более свежие примеры. Главстройнадзор проверил компанию Urban Group. В ходе проверки оказалось, что средства дольщиков выводились на личные счета бенефициаров группы.
«Проверка выявила факты нецелевого использования, в том числе вывода денежных средств в больших суммах на личные счета бенефициаров группы, в том числе господина Долгина (владелец Urban Group)», — заявила в ходе судебного заседания представитель Фонда дольщиков Мaрия Михеева.
Хотели как лучше
Застройщики часто встречают нововведения в законодательстве с неодобрением. Сейчас схема «долёвки» уже хорошо отработана и применяется повсеместно. А ещё несколько лет тому назад крупные компании не хотели переходить на ДДУ. Однако, есть опасения, что поправки в законе не приведут к полной защите дольщиков, как это декларируется.
Вспомним что случилось с системой страхования ответственности застройщика. Были созданы десятки страховых компаний, которые получали взносы от застройщиков, но в случае наступления страхового случая не могли бы обеспечить достройку объекта, а именно ради этого и появилось страхование ответственности. Банк России подсчитал, что в июле 2017 года сумма страховых премий, которую получили страховщики, составила порядка 27,5 млрд рублей, но...
«Однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты», — сообщало Министерство строительства, объясняя в том числе необходимость создания квази-страховщика (Фонда защиты дольщиков) на федеральном уровне.
На сегодня неизвестно будут ли возмещены страховые выплаты дольщикам Urban Group от страховых компаний и от Фонда защиты дольщиков. Не повторит ли инициатива с использованием эскроу-счетов судьбу страхования ответственности, то есть не окажется ли она так же малоэффективной по защите средств дольщиков, пока что неизвестно.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
«Теперь работать с эскроу-счетами придется всем застройщикам, вопрос уже не стоит в том, нужно это или нет. По старой схеме реализовывать проекты можно будет только до конца 2019 года. За это время банки смогут получить полномочия для проведения подобных сделок.
Конечно, застройщикам привычнее и удобнее работать по старой системе, поэтому отсутствие банков, которые работают с эскроу-счетами, пока не сказывается на работе девелоперов. Ранее застройщики получали средства напрямую без каких либо процентов. А с учетом того, что теперь средства придётся занимать у банков под процент, это неизбежно приведет к росту цен на жилье».
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
«На сегодня нет утвержденного перечня документов, которые нужны для открытия эскроу-счета. Это, конечно, затрудняет работу девелоперов. Кроме того, нет четких инструкций и регламентов, которые будут регулировать новые правила.
В какую сумму обойдется обслуживание банков? В каком случае банки могут приостановить финансирование объекта? На эти вопросы ответов пока нет. Те, кто получил разрешение на строительство до 1 июля, ещё могут выбрать, пользоваться эскроу-счетами или нет. А это значит, что еще есть время просчитать риски новой системы».
Андрей Кузнецов, руководитель ГК «Стоун»:
«В процессе перехода на новую систему придется отлаживать взаимодействие банков и застройщиков. Однако, такие нововведения призваны защитить дольщиков. Даже 1-2% недостроя это много, ведь за каждым таким проблемным объектом стоят судьбы людей. Мы не по наслышке знаем о чем говорим — мы достраивали корпуса ЖК «Ленсоветовский».