«Хранить» ли деньги в «малоэтажках»?

 

Как отмечают эксперты рынка, на данный момент не так много граждан рассматривают, например, приобретение таунхаусов как хорошее вложение денег. Подобные покупки совершаются в основном с целью проживания. По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость Ольги Трошевой, в Ленобласти в сегменте квартирного строительства малоэтажного формата (3-4 этажа+мансарда), доля инвестиционных покупок составляет не более 5-7%.

 

Причем эти показатели могут отличаться. Причиной тому различные факторы, в том числе: репутация девелопера, место расположение проекта и цена на начальном этапе. 

 

 

Основная причина «непопулярности» лежит на поверхности. Неблагоприятные тенденции в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности привели к резкому снижению спроса на первичное жилье. Но есть и другая причина, которая кроется в специфике планировок малоэтажного жилья.

 

Дело в том, что наиболее востребованные на рынке аренды квартиры-студии не часто встречаются в малоэтажных загородных комплексах. Еще совсем недавно граждане активно покупали с целью аренды малогабаритные квартиры в многоэтажных КОТах, расположенных в локациях Парнас, Кудрово или Мурино. Это происходило по двум причинам. Во-первых, «привлекательные» цены – в Мурино и сейчас можно купить студию за 1,2 миллиона рублей. Во-вторых, стоимость квадратного метра в многоэтажных комплексах стабильно росла. Вложившись в строительство квартиры на начальном этапе,  после сдачи дома в эксплуатацию ее можно было реализовать весьма с неплохой прибылью. За период строительства, например, в 2013-2014 годах цена кв. м в в таких квартирах в среднем выростала на 30-35 процентов. А к декабрю прошлого года наблюдался скачок цен и до 40 процентов. По оценкам экспертов, на волне ажиотажного спроса доля инвестиционных покупок малогабаритных квартир превысила 30%. Неудивительно, что на данный момент рынок аренды перенасыщен такими предложениями. 

 

 

В ближайшие годы многоэтажные КОТы на окраинах Петербурга могут потерять свою инвестиционную привлекательность. Показателем этого является, в первую очередь, цена: пока предпосылок для резкого подорожания первичного жилья нет. Помимо этого аналитики наоборот прогнозируют стабильное снижением цен, начиная с будущего года, в пределах 5-7 процентов в год. Но на этом причины не заканчиваются. 

 

Немаловажно и то, что снижается стоимость аренды. По данным агентства «Петербургская Недвижимость», ставки аренды начали падать еще в прошлом году. По отношению к началу 2014-го их понижение оценивается в среднем в пределах 15 процентов. Причем резко выросшее на рынке аренды количество квартир в КОТах и инициировало сокращение цен. Кроме того не добавляет оптимизма инвесторам и возрастающее число «долгостроя». Только в августе 2015 года в Санкт-Петербурге официально числилось 23 таких объекта. Здесь есть риск не то что не заработать на недвижимости, а вовсе остаться без неё. 

 

Нельзя не учитывать и транспортную доступность. Строительство новых развязок и выездов на КАД идет медленно, а плотность жилой застройки постоянно увеличивается. Также возникает проблема и нехватки объектов социальной инфраструктуры. 

 

 

Учитывая во внимание вышесказанное, то альтернативой для инвестиций вполне может стать малоэтажная недвижимость, возводимая в Ленобласти. 

 

Во-первых, сейчас активно занимаются инвестициями «малоэтажного формата» городские власти. Город готов обеспечить малоэтажные загородные кварталы социальной инфраструктурой, необходимыми коммуникациями и организовать транспортное обеспечение. Все вышесказанное подтверждает Генплан развития Санкт-Петербурга до 2025 года: проет предусматривает в Пушкинском и Петродворцовом районах малоэтажные проекты КОТ, которые будут развиваться девелоперами в тесном сотрудничестве с властями.

 

Если рассматривать типы малоэтажного строительства с точки зрения инвестиций, то аналитики выделяют таунхаусы. По словам начальника отдела продаж компании «ЛенСтройГрад» Константина Новикова, аренда таунхауса будет стоить примерно столько же, как и «однушки» или «двушки» на окраинах города. Но здесь потребитель еще получает и свое парковочное место и зеленый участок. «Такого рода проектов в пригородах Петербурга сегодня немного. В то же время, с учетом развитой инфраструктуры и транспортной доступности спрос на аренду жилья в нашем новом комплексе «Счастье» должен быть высоким. Отмечу, что наличие сразу нескольких крупных магистралей - Пулковского и Московского шоссе, а также платной трассы «Москва-Петербург» в окрестностях малоэтажного района позволит добраться до города за 20 минут...» - продолжает Константин Новиков.  

 

Достаточно важно и то, что малоэтажные проекты возводятся значительно быстрее, чем многоквартирные дома. Средний срок строительства таунхауса — год. Соотношение цены, метража и и срока строительства способно позволит инвесторам вложить деньги, а вследствие  продать построенный таунхаус с некоторой прибылью. Что касается жилого комплекса «Счастье», то в его случае плюсом еще является и достаточно выгодное расположение. Как рассказал представитель застройщика, на этапе продаж готового жилья конкуренция невысокая. Дело в том, что южные пригороды застраиваются не так активно, как, например, северное направление. Интересные предложения при низкой конкуренции и коротких сроках строительства должны помочь инвесторам получить прибыль быстро и в ожидаемом объёме.

 

Некоторые девелоперы уверены в том, что доходность таунхаусов и квартир в малоэтажных домах в ближайшие годы будет расти. К примеру, IMD Group прогнозирует его на уровне от 80% до 100%. «Малоэтажное строительство сегодня активно развивается и для достаточно большой целевой группы покупателей будет ликвидно в обозримом будущем, — отмечает Татьяна Золотарева, заместитель генерального директора холдинга. — Существующий же уровень инвестиционных покупок нас вполне устраивает. На базе наших предыдущих проектов даже сформировался свой «клуб» инвесторов, которые уже вложили средства в строящийся ЖК «Альпийская деревня». При этом мы не стремимся увеличить долю инвестиционных покупок».

 

В своих малоэтажных проектах IMD Group предлагает квартиры всех форматов, а также таунхаусы. «Сильной стороной МЖК «Черничная поляна» является оптимальность площадей квартир. Они не слишком маленькие для комфортного проживания и не слишком большие, чтобы предложение оставалось в сегменте экономкласса. Получается, что мы фактически предлагаем уровень комфорт-класса по достаточно приемлемой стоимости», - продолжает Татьяна Золотарева. Соотношение цены и метража способствует росту привлекательности квартир, как в проектах IMD Group, так и у других девелоперов.

 

Уверен в перспективах малоэтажных комплексов и генеральный директор компании «Тареал» Денис Вястрик. По словам девелопера ЖК «Ванино», мобильность населения растет, как и требования покупателей. Возможно, это приведет к тому, что через несколько лет хорошая квартира в зеленой зоне сможет приносить приличный арендный доход. 

 

 

Но в настоящий момент количество инвестиционных сделок как в общем объеме продаж первичного жилья, так и конкретно по объектам малоэтажного строительства в пригородах Северной Столицы не превышает порога  7-10 процентов.

 

Правда, данная ситуация на рынке загородной недвижимости может быть выгодна как покупателю, так и инвестору. «В будущем покупатели смогут выгодать в цене. Сейчас стоимость сотки и квадратного метра уже пошла на убыль. К примеру, средняя цена  одной сотки земли с подведенными коммуникациями снизилась до 150 тыс. рублей, а это, если сравнивать с прошлым годом, меньше на 20 процентов», - говорит специалист  консалтингового центра «АВЕНТИН-Недвижимость» Любовь Ражева. 

 

В декабре пойдет большая волна скидочных и акционных предложений на загородные участки и домовладения. Инвесторы уже готовы сыграть на этом. Наибольший интерес покупатели проявляют к проектам включающим необходимую инженерию и инфраструктуру.