Николай Урусов: «Даже у ряда крупных застройщиков могут возникнуть проблемы»
Эксперты и застройщики называют этот год для рынка новостроек успешным. О чем свидетельствует ваша статистика, результаты деятельности вашей компании?
Этот год, с точки зрения спроса, был очень неплохим. Основным драйвером стала ипотека, которая очень сильно стимулировала спрос. По некоторым проектам она достигала 70-80% от общих продаж, особенно в сегменте масс-маркета, а в некоторых проектах до 90% Тот уровень спроса, который мы видели, начиная со второго квартала прошлого года, в общем и целом вселяет уверенность в рынок. Поэтому мы приступили в этом году к реализации нового проекта — ЖК «Аист». Действительно спрос текущего года порадовал застройщиков.
Что ждет рынок в следующем году? На ваш взгляд, сохранятся ли такие же объемы продаж, как в этом? Высказываются различные прогнозы, в основном пессимистичные.
Не уверен, что следующий год будет похож на текущий с учетом внесенных поправок в 214-ФЗ. Но на что нужно обратить внимание, так это на переход на эскроу-счета и на прямые взносы в компенсационный фонд. К сожалению, последняя страховая компания, осуществляющая страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками, не была включена в обновленный список ЦБ. Под конец года это стало неприятным сюрпризом для многих застройщиков. Следующий год будет для застройщиков очень показательный. Продолжение успешной деятельности будет зависеть от того, насколько компании умеют приспосабливаться. Если компания будет достаточно гибкой и будет откликаться на эти изменения, то она справится и сможет пройти этот сложный период. А если компания «закостеневшая», то будут большие проблемы.
Эксперты считают, что шансы на выживание гораздо выше у крупных застройщиков. Велика ли вероятность, что мелкие и средние компании покинут рынок?
От величины застройщика это не зависит. Одни компании отслеживают изменения, готовятся к ним или уже подготовились (хотя в полной мере, с учетом скорости их появления, к ним подготовиться нельзя). Другие не делают этого. Даже у ряда крупных застройщиков могут возникнуть проблемы.
Повлияют ли на спрос поправки в 214-ФЗ, повышение ключевой ставки или повышение НДС на 2%?
Ипотечная ставка на рост себестоимости не влияет, но она влияет на уровень продаж. Рост НДС и увеличение расходов, связанных с переходом на новую систему финансирования, безусловно, отразится на её уровне. Сейчас сложно точно сказать насколько вырастут цены, но уже есть предварительные прогнозы - повышение составит 10-15%. Это, безусловно, лучше, чем первые прогнозы, которые у нас были - рост на 20-25%, но повышение будет все-таки достаточно существенное. Безусловно, повышение ставки по ипотеке негативно скажется на спросе со стороны заёмщиков. Это многофакторная модель. Увеличение ставки влияет на сумму ежемесячного платежа, но есть граница, через которую заёмщик не прыгнет. Если сейчас человек может приобрести квартиру и размер его ежемесячного платежа условно находится на грани его возможностей, то в следующем году будет необходимо выбирать жильё дешевле, либо увеличить размер собственных средств. К сожалению, других вариантов нет. Тем не менее несмотря на рост ставки объем ипотечных займов в следующем году может оказаться на уровне текущего года.
В общем ждем наступления нового года. Судя по всему, будет нескучно. Но вернемся в день сегодняшний. Ваш проект ЖК «Неоклассика» вступил в завершающую стадию — когда планируете начать заселение?
21 декабря 2018 года мы получили ЗОС. Разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано 27 декабря. С точки зрения физического исполнения работы выполнены, поэтому в самое ближайшее время начнется передача ключей. Это важно для нас, потому что это первый проект в Санкт-Петербурге, в котором мы выступаем в качестве застройщика. Хочется добавить, что нам удалось реализовать проект, который по ряду характеристик можно отнести к бизнес-классу, а не «комфорту», как он позиционировался на рынке изначально.
Компания проводила предварительную приемку?
Безусловно, мы провели предварительную приёмку для того, чтобы выявить те недостатки, которые могут увидеть именно дольщики. Кроме того, это было нужно, чтобы отметить недочеты заранее, устранить их и не сталкиваться с ними в дальнейшем. Мы выявили ряд недостатков на которые в следующих проектах будет обращать дополнительное внимание.
Планируете ли продолжать проект «Неоклассика»? Появится ли «Неоклассика-3» и «Неоклассика-4»?
Нет, мы не планируем новых очередей «Неоклассики». Сейчас у нас в работе еще два проекта. ЖК «Аист» уже выведен в продажу, а о втором расскажем в ближайшее время.