Новостройки бизнес-класса. Упадут ли цены вслед за спросом?

 

Объекты бизнес-класса традиционно возводятся в центре города и на прилегающих к нему землях. Территория эта и так сильно ограниченна, а с каждым годом места для строительства становится все меньше и меньше. Для застройщиков есть два выхода — участвовать в редевелопменте бывших производственных предприятий либо вести строительство в пригородах и на городских окраинах. Во втором случае менее привлекательную локацию объектов приходится компенсировать за счет новаторских идей или низкой стоимости «квадратов».   

 

 

В 2015 году продажи жилья бизнес-класса составили 7-8% от общего рынка, что не сильно отличается от докризисного периода. По-прежнему основная часть сделок приходится на сегменты «эконом» и «комфорт». На начало 2016 года в продаже находится около 10 800 бизнес-квартир общей площадью более 800 000 квадратных метров. По мнению экспертов, на реализацию такого объема может уйти до полутора лет. За прошлый год было выведено на рынок 117 500 квадратных метров жилья бизнес-класса. А общая сумма продаж составила примерно 340 000 рублей. 

 

По мнению Тамары Поповой, руководителя отдела исследований компании Knight Frank Saint-Petersburg, предложение бизнес-класса сегодня превышает темпы продаж, и эта тенденция укрепляется в течение последних лет. 

 

«К концу 2015 года этот показатель достиг 23% от совокупного объема рынка. В основном это связано с активными процессами редевелопмента промышленных территорий в тех районах города, которые считаются перспективными для жилых проектов такого класса. Однако, учитывая ужесточение градостроительной политики администрации (в частности введение новых Правил землепользования и застройки), можно прогнозировать некоторое замедление темпов вывода в продажу новых проектов в 2016 году», - отмечает эксперт. 

 

По информации Knight Frank, предложение «бизнес-класса» превысило спрос еще в 2012 году, в следующем 2013 году достигнув максимума — 49%. Ситуация немного нормализовалась год спустя, но, в целом, расклады остались прежними — дорогих квартир сдается больше, чем покупается.

 

К сентябрю 2015 года разрыв между выведенными в продажу и реализованными квартирами составил 36%. Благодаря этому рост цен на проекты сегмента «бизнес», в особенности находящиеся на ранней стадии строительства, был сдержан на несколько месяцев. Согласно оценкам специалистов  Knight Frank, средняя цена квадратного метра в квартире бизнес-класса в конце прошлого года составляла 156 700 рублей. 

 

«Показатели продаж по итогам 2015 года оказались лишь на 7% меньше пиковых показателей реализации конца 2014-го», — сообщает Дмитрий Синочкин, шеф-редактор портала «Недвижимость и строительство Петербурга».

 

По его наблюдениям, за минувший год наметилось снижение средней площади приобретаемых бизнес-квартир примерно на 10 кв. м, а доля продаж студий и однокомнатных квартир увеличилась.

 

Любопытно, что с оценками экспертов не согласны представители строительных компаний. Например, по мнению Надежды Калашниковой, директора по развитию компании «Л1», во многом благодаря кризису люди все больше обращают внимание на качественные проекты, находящиеся в обжитых районах, удобные для личного проживания и перспективные для инвестирования:

 

«По состоянию на сегодня доля новостроек бизнес-класса в Петербурге и пригородах составляет чуть менее четверти от общего объема предложения на первичном рынке и можно говорить об относительном балансе спроса и предложения. Более того, в последние годы интерес покупателей к жилью бизнес-класса неуклонно растет».

 

Строительные компании, работающие в сегменте «бизнес», чувствуют себя уверенно, не боятся «перепроизводства» и стоимость жилья снижать не планируют. 

 

Большие надежды застройщиков связаны с дальнейшим развитием программы редевелопмента промышленных зон. 

 

«Жилье класса «бизнес» предполагает расположение в центральной части города или в непосредственно прилегающих к центру локациях. При этом немаловажное значение имеют видовые характеристики. К сожалению, в Санкт-Петербурге осталось не так много свободных от застройки зон, где можно было бы реализовать проект «с чистого листа». Чаще всего речь может идти о редевелопменте и рекультивации промплощадок», - объясняет Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге. 

 

Из наиболее перспективных мест для редевелопмента, стоит назвать обновление территории Петровского острова и Песочной набережной, расположенные в Петроградском районе. Протяженность береговых линий этого участка составляет почти 10 км. В прошлом году на Петровском уже началось строительство ЖК «Ostrov» компании «Строительный Трест» и ЖК «Петровская Ривьера» компании «Северный Город». 

 

Активно перестраивается территория бывших производственных предприятий у метро «Фрунзенская». Отличительная черта строящихся здесь жилых комплексов — соответствие архитектуре Московского проспекта, выполненной в стиле «сталинского ампира». Еще в 2005 году здесь началось строительство ЖК «Империал». По мнению застройщика проекта, компании «Л1» («ЛЭК»), главными преимуществами местоположения объекта являются близкое расположение метро и Московского проспекта, а также развитая инфраструктура района. Быстро стало понятно, что столь удачно расположенные территории являются лакомым куском для застройщика, и вскоре на месте промзон и складов стали появляться другие новостройки.

 

В прошлом году завершилось строительство ЖК «Новомосковский». Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» возвела его на месте бывшего комбината «Ленмясомолмаш». На территории предприятия «Ленпродмаш» концерном «Леминкяйнен» был построен ЖК «Тапиола». В 2014 году компания «Меридиан Девелопмент» начала возведение ЖК «Времена года». На следующий год был введен в эксплуатацию первый корпус объекта, а полная сдача комплекса намечена на первую половину 2016 года. 

 

Одной из наиболее перспективных территорий для реновации является юго-запад Приморского района и его прибрежные зоны. Здесь идет строительство таких известных объектов бизнес-класса, как ЖК «Три ветра» от «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» или  ЖК «Stockholm» от Setl City. Другой проект этого застройщика — «Riverside» - возводится на месте «Северного завода» и представляет собой многофункциональный комплекс.

 

В Василеостровском районе свой проект редевелопмента реализует еще один крупный застройщик, компания «ЛенСпецСМУ» (ГК «Эталон»), выбравшая для строительства участок, ранее принадлежавший заводу им. Калинина. Общая площадь возводимого здесь ЖК «Самоцветы» составляет 160-180 тысяч квадратных метров жилья. В рамках реализации проекта будет продано около 2000 квартир, относящихся к сегменту «бизнес».

 

 

Возведение жилых комплексов бизнес-класса в пригородах пока непопулярно среди застройщиков. Список подобных проектов, введенных в эксплуатацию в 2015 году, ограничился лишь несколькими названиями.  В Сестрорецке «ФБ Сестрорецк» сдала жилой комплекс «Водолей 2». Было введено в эксплуатацию несколько апарт-отелей: один в Зеленогорске - «Курортные просторы» ГК «Невский просторы» и два в Репино - «Crystal», застройщиком которого является «Apriori Development Group», а также «X-Home» компании «Инвест-консалт». На I квартал 2016 года намечена сдача апарт-комплекса «Первая линия», возводимого в Сестрорецке ГК «Пионер». 

 

Кроме того, в продажу были выведены пять проектов, строящихся в Пушкинском районе. Это дома на улице Софийской, 32а; Захаржевской улице, 14; улице Красной Звезды 9, улице Московской, 19 в Пушкине и ЖК «Аркадия» в Павловске.

 

Несмотря на расширение географии бизнес-жилья и появления новых мест для строительства в петербургских пригородах, застройщики не торопятся увеличивать число загородных проектов. Риски строительства за КАД велики, а успех в наше непростое время не гарантирован. 

 

В ближайшем будущем для рынка сегмента «бизнес» будут актуальны два вопроса. Что будет с ценами и продолжит ли увеличиваться разрыв между спросом и предложением? 

 

Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

 

«Традиционно, большинство девелоперов строящихся комплексов «бизнес»-категории (впрочем как и другие) закладывают на 2016 год рост в соответствии с увеличением стадии строительства. Будет ли цена квадратного метра дополнительно изменяться в ту или иную сторону определит рынок и возможные изменения спроса в данном сегменте».

 

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar:

 

«В 2016 году стоимость квадратного метра в наиболее востребованных проектах бизнес-класса скорее всего увеличится не менее, чем на 20%. По остальным можно также ожидать рост. Стоит отметить также, что в 2015 году себестоимость объектов во всех сегментах жилой недвижимости выросла на 20-30% и «бизнес» не стал исключением...

 

На 2016 год ко вводу заявлено значительное количество новых проектов категории «бизнес». Спрос на качественное жилье пока еще есть, несмотря на кризис. Безусловно, в текущей экономической ситуации, застройщики будут несколько «тормозить» скорость застройки, «разбивать» проекты на небольшие очереди, что позволит сбалансировать спрос и предложение».

 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

 

«Бизнес-класс менее подвержен различным веяниям на рынке и экономическим перепадам, чем «бюджетные» сегменты жилья. Поэтому, мы надеемся, что спрос на престижное жилье сохранится на уровне 2015 года...

 

Что касается цен, то их индексация на объектах «Л1» проходит почти ежемесячно, однако связано это в первую очередь с повышением уровня готовности дома. Чем выше стадия готовности, тем дороже стоит квадратный метр. В остальном цена на «квадрат» будет зависеть от экономических показателей: уровня инфляции, курса национальной валюты и уровня спроса». 

 

 

На 2016 год запланирован вывод на рынок более 1 000 000 кв. м жилья бизнес-класса. Реально же в продажу поступит не более 300 000 кв. м. Стоит ожидать, что в нынешней экономической ситуации, девелоперы могут сбавить «обороты» новых строек. 

 

Любава Пряникова, Colliers International, Спб:

 

«В ближайшем будущем должны выйти сразу два интересных «бизнес»-проекта от холдинга RBI – жилой дом на Полтавской улице и апарт-отель на 2-ой Советской. Ожидается выход в продажу новой очереди проекта «Пять звезд» (УК «Теорема»). Интерес будут представлять также новые проекты на Петровском острове - «Ostrov» («Строительный Трест») и «Петровская Ривьера» от компании «Северный Город».

 

Ольга Трошева, консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»:

 

«На Васильевском острове в районе Косой, 25-ой и 26-ой линий стартует проект Setl City, в составе которого будут корпуса классов «бизнес» и «комфорт». Новые дома расположатся на едином стилобате, образуемом кровлей паркинга. Высота зданий - до 10 этажей. Особенностью проекта станут восстановленные здания – объекты культурного наследия, где запланировано размещение торговых и культурно-развлекательных площадей». 

 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

 

«В настоящее время компания все силы направляет на своевременный ввод новых очередей строящихся объектов бизнес- и комфорт-класса. Всего у «Л1» в работе на данный момент пять объектов. В категории «бизнес» на стадии строительства у нас два комплекса: ЖК «Граф Орлов» в Московском районе и ЖК «Премьер Палас» в Петроградском. В нынешнем году в третьем квартале запланирована сдача второй и третьей очередей «Премьер Паласа», а к концу года планируем завершить работы на второй очереди в «Графе Орлове». Все работы ведутся в соответствии с графиком».