«Основной принцип Минстроя — стройку и застройщика проблемными не признавать!»
Насколько озвучиваемая представителями власти статистика по количеству долгостроев в регионе и данные по масштабам решения этой проблемы соответствуют действительности?
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: Мне кажется, что мы наблюдаем сейчас классический пример, когда одна рука даёт, а другая забирает. Одной рукой решают вопрос дольщиков, а другой множат правила и регламенты, которые провоцируют появление новых обманутых дольщиков. То, что сейчас происходит с банкротством мелких компаний и запретом регистрации квартир — все говорит о том, что официальные реляции не имеют отношения к реальной жизни.
Ольга Миллич, член инициативной группы дольщиков ЖК «Чеховский Посад»: 15 октября 2018 года на «Круглом столе» фракции КПРФ по обманутым дольщикам была озвучена цифра в 2 млн пострадавших по всей России. Эта цифра недалека от реальности. На круглом столе были представители Ленобласти, там люди не могут вселиться в дома, строительство которых началось пять-шесть лет назад. Чтобы искоренить проблему к концу 2019 года, уже сейчас должны быть подписаны инвестиционные договоры, заключены договоры с подрядчиками, пройдены процедуры банкротства застройщиков (а они часто затягиваются на несколько лет). В России множество проблемных строек, где могут смениться по 3-4 инвестора и застройщика: кто-то получил в собственность муниципальную землю и ушел с объекта, другим не хватило средств для завершения строительства, третьи не могут реализовать квартиры. Лично я являюсь пайщиком долгостроя ЖК «Чеховский Посад». Строительство ведется с 2013 года — 15 трехэтажных домов, по четырем из них строительство даже не началось. Стройка остановилась год назад. Проблемной ее не признают, находится масса причин, в том числе, действующее разрешение на строительство.
По каким параметрам отбираются те самые «проблемные» объекты, на основании которых делают выводы чиновники?
О.М.: Проблемные объекты отбираются по нескольким принципам. Один из них: может ли дострой принести прибыль. И то это не всегда работает: в Москве множество недостроев, где квадратный метр стоит от 120 тыс. рублей — не могут найти инвестора, то же самое в Чеховском районе, где стоимость квадратного метра в районе 50 тыс. рублей. Издержки сопоставимы, а цены отличаются в разы. Смотрят также на то, сколько квартир продано. Однако, основной принцип Минстроя — стройку и застройщика проблемными не признавать!
Проблемные объекты чиновники стараются не отбирать, это понижает их рейтинг и красивую картинку органов местной власти. Хотя закон предполагает признание стройки проблемной в случае возбуждения уголовного дела в отношении застройщика, проблем с финансовой отчетностью, нецелевым использованием средств, простоем стройки. К сожалению, даже совокупность всех этих признаков не является достаточным фактором для признания стройки проблемной.
Проблемные стройки отбираются на основе резонанса, пикеты у Минстроя и Белого Дома, публикации в прессе и ТВ. А также в масштабности обращений. Например, ряд объектов Urban Group был признан проблемным в силу огромного числа пострадавших и резонанса. Статистика рисует очень оптимистичную картину, на деле ситуация катастрофична. Есть долгострои с 2004 года, и это Москва.
Н.К.: Что такое долгострой? Это сбой в переносе срока сдачи, сбой в переносе в сдаче квартиры. Тут масса нюансов. Считать ли долгостроем объект, который Росреестр отказался или не смог, а было и такое, зарегистрировать? Тогда долгостроев может обнаружиться очень много.
Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН»: С этого года обновлены параметры включения граждан в число обманутых дольщиков, а объектов, в которые они вложили деньги – в реестр проблемных. Это важный момент на пути решения вопросов с долгостроем. Итак, прежде всего, сокращены сроки. Теперь дольщик может обратиться за помощью, в случае если девелопер задержал сроки выдачи ключей на 6 месяцев (ранее надо было ждать минимум 9). Второй положительный момент – объект признается проблемным сразу, как в отношении строительной компании началась процедура банкротства (ранее надо было ждать ее окончания, а это могло продолжаться не один год). Есть еще ряд изменений, которые также направлены на сокращение сроков «спасения» объекта и упрощения процедуры признания жилья проблемным.
Можно ли утверждать, что проблема долгостроев гораздо обширнее, чем приводимые в государственных программах цифры? Можете ли Вы согласиться с тем, что статистика рисует вполне оптимистичную картину, в то время как на деле количество обманутых дольщиков существенно превышает имеющиеся показатели?
Н.К.: Статистика — это бюджет вещей. Это определение придумал Наполеон. У застройщиков свой бюджет, у чиновников - свой, и им нужно под него подбивать все цифры. Это статистика, которая оправдывает их работу. В реальности цифры могут быть другие.
А.К.: Статистика действительно сильно расходится с реальной ситуацией. Здесь дело в том, что реально законом регулируются только отношения в рамках договоров долевого участия. А граждане, которые приобретали жилье по иным схемам (ЖСК и ЖНК, например) уже не защищены законом и им приходится отдельно доказывать свое право на включение в число обманутых дольщиков. Кроме того, несмотря на упрощение параметров признания объекта проблемным, все равно в этом плане остаются трудности. Есть регионы, в которых власти намеренно занижают цифры и отказываются включать долгострои, замороженные уже лет 5-7,в список проблемных объектов, просто потому что не хотят или не могут взять на себя обязательства по решению этой проблемы.
Какие основные методы борьбы с долгостроями приносят реальные плоды?
Н.К.: К сожалению, инициативы, которые появляются в последнее время, только усугубляют ситуацию.
О.М.: Никакие методы по решению проблемы долгостроев не приносят плоды. Люди обращаются в приемную президента, указы президента по этой теме не выполняются, уголовные дела даже при имеющихся фактах мошенничества не заводят. Это уже проблема всероссийского масштаба. В августе дольщиками долгостроя по ул.Чехова, 16 был выигран иск в районном суде о бездействии администрации и признании стройки проблемной. Спустя 2 месяца никаких изменений не последовало.
Реально ли, на ваш взгляд, с помощью используемых сегодня государственных методов, действительно искоренить данную проблему?
Н.К.: Важнейшую отрасль отдали на откуп отрасли очень не стабильной. На вопрос: что будет, если “накроется” банк, в котором завели эскроу-счета, пока ещё никто никакого ответа не дал. О.М.: Летом 2018 г. вступил закон: деньги дольщиков лежат в банках на счетах эскроу. Но что будет со счетами, если начнутся проблемы у банка? Деньги там и останутся. Что делать?
А.К.: Прежде всего, хочу сказать, что любое внимание со стороны власти к теме долгостроев, любые шаги в решении указанной проблемы – это положительный момент. Как все помнят, тема обманутых дольщиков, проблемных объектов и долгостроев находится во внимании Президента и правительства с 2004 года, но до сих пор единой схемы по работе с проблемными объектами не разработано и не утверждено, в основном все силы сейчас направлены на предотвращение появления новых обманутых дольщиков. С долгостроями в каждом регионе работают по индивидуальным схемам, разрабатываются различные методы. Свежая инициатива правительства Ленобласти по передаче долгостроя новым инвесторам по упрощенной схеме направлена, конечно, прежде всего, на сокращение сроков по достройке проблемного объекта и сокращение затрат, которые обычно в такой ситуации несут и дольщики и власти. Несмотря на положительные цели, предложение нуждается в доработке. А утверждение что уже в 2019 году удастся полностью решить проблему долгостроев – это скорее хорошая цель, чем реальный прогноз.
Существуют ли другие альтернативные методы решения? Возможно прецеденты эффективной борьбы с долгостроями встречаются в практике госрегулирования других стран? По каким причинам они не прижились в России?
О.М.: Увеличивать грамотность населения в этом вопросе, учить людей проверять статус земли, застройщика, банк, проводить масштабную программу строительной грамотности. Хотя множество случаев, когда у застройщика все документы в порядке, но на каком-то этапе стройка встает. Методы не прижились в России по причине коррупции. Местные органы власти обязаны реагировать при первых признаках проблемности. Проверки Минстроя являются фикцией. Как внеплановая месячная проверка Госстройнадзора выдает заключение о прохождении проверки, не видя отсутствия рабочих и сотрудников офиса, при полном отсутствии техники? Безнаказанность банков, застройщиков и должностных лиц позволяет реализовывать мошеннические схемы.
Н.К.: На Западе и в большинстве развитых стран понятия долевого строительства не существует, а действует схема фондированного строительства. Построил — продал. У нас столь масштабное распространение долевого строительства было связано тем, что фондов (денег) не хватало. Строительство — это длинные инвестиции. Это долгий, сложный и трудоёмкий процесс. Практически все игроки рынка прибегали к заёмным средствам. И раньше это были исключительно, или в большей части, средства дольщиков. Сейчас вся строительная отрасль возложена под банковскую сферу. Напомню, что строительство - это бюджетообразующая отрасль в условиях внешних санкций. Банки в настоящий момент говорят о том, что у них нет достаточного количества фондов (то есть денег), у них нет достаточного количества специалистов. Из-за этих обстоятельств говорить о том, что западная модель фондированного строительства сработает, было бы очень большим и неоправданным оптимизмом. И если раньше я говорила: просто запретите на законодательном уровне менять регламенты и проводить поправки. Наложите мораторий на какое-то время и дайте строителям строить дома и передавать их дольщикам. Любые правила игры лучше, чем постоянно меняющиеся. То сейчас я уже не могу так сказать. В этой ситуации поправки необходимы. После принятия всех этих решений, которые связаны с проектным финансированием, эскроу-счетами и фактической отмены долёвки, нужно дать возможность рынку перестроиться и подготовиться. Все оказались не готовы к этим изменениям.