Защити себя от долгостроя, или несколько плюсов проектного финансирования

В большинстве случаев инвестором выступает банк, который осуществляет финансовые вложения в интересующий его проект. Как правило, это строительство большого жилого комплекса или целого района. Банк берет под контроль расход финансов компании и по итогу проекта имеет свою выгоду. Со своей стороны он полностью защищен — пока застройщик не рассчитается, имущество компании будет находиться под залогом банка.

Соответственно, покупая жилье, клиенты при оформлении документов сталкиваются с оформлением дополнительного пакета документов для Росрееста. Для оформления договора долевого участия необходимы согласие на отчуждение собственности от банка и вывод квартиры из залога.

Как говорит представитель компании «Гранд-Строй», занимающейся строительством ЖК Yolkki Village, находящегося под защитой проектного финансирования, для покупателя в оформлении документов нет никаких проблем и сложностей, а на сроках по получению ключей это никак не отражается.

Каким образом выводят деньги со стройки?

Проектное финансирование не дает средствам ускользать в неизвестном направлении. Мнение экспертов едино — застройщиков, которые используют средства не по назначению, множество. Способов по выводу денег очень много.

Один из них — фиктивные сделки. Как правило, для этого создается юридическое лицо, через которое проводятся все деньги на несуществующие сделки под видом выполненных работ и материалов. Вторым вариантом можно назвать благотворительную деятельность. Третий - расходы на маркетинг, а именно, обналичивание денег на рекламные расходы. И, конечно же, переводы на счета по заключенным договорам в другие страны, проще говоря — через оффшоры.

В практике таких примеров можно найти очень много. Например, не по целевому назначению использовала деньги московская компания АО «Глобинвестстрой», которая строила комплекс на Новогиреевской улице. На данный момент работа компании прекращена. На руководство застройщика возбуждено уголовное дело на основании заявлений дольщиков с требованиями о возврате денежных средств.

В Омске около 300 человек, вложившихся в квартиры микрорайона «Ясная поляна», ожидают жилье с 2007 года. На директора фирмы «РоКАС» и ее руководство возбуждено уголовное дело по обвинению в мошенничестве особо крупных размеров, хищении чужого имущества и незаконном получении кредита. В ходе следствия выяснилось, что руководство компании во главе с местным депутатом Шушубаевым собрали с клиентов порядка 100 млн руб. и распределили на расчетные счета организаций, которые им контролировались. На данный момент уголовное дело не закрыто.

Если бы банк полностью взял на контроль расходы организации, как в случае проектного финансирования, вероятно, что такого происшествия дольщикам удалось избежать. Подписывая соглашение о проектном финансировании, застройщик обязуется предоставлять банку нужную информацию по проекту. Основными документами являются: бухгалтерские отчеты, документы о проведенных операциях по банковским счетам, акты сверки, накладные и счета-фактуры по материалам и выполненным работам, договоры, соглашения, информация о ходе строительства и каких-либо изменениях в проектах. Помимо всего этого, банк контролирует поставку материалов вплоть до заказа материала у подрядчика и проведение работ на строительной площадке.

Преимущества проектного финансирования

Можно сделать небольшой вывод, что у проектного финансирования есть определенные плюсы. Во-первых, строительная компания полностью защищена от банкротства, так как банк выделяет внушительные средства на строительство проекта. В самом печальном случае компания теряет лишь сам объект застройки. Во-вторых, согласно договору, обе стороны несут одинаковые риски, соответственно, вероятность того, что объект станет «долгостроем», очень мала.

В Федеральный закон № 214 с начала 2017 года вступят в действие поправки о системе сохранения денег дольщиков на спец. счетах банка до конца строительства. Поэтому, даже если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены.Также один из плюсов для будущих жильцов — заниженная процентная ставка по кредиту.

«На наш взгляд, приобретать жилье у компании, которая заключила договор о проектном финансировании с крупными банками, гораздо безопаснее. Так как банк деньги уже дал, строительство объекта от продаж не зависит. Помимо этого, банк не выдаст кредит, не проанализировав документы застройщика и не просчитав все риски», - прокомментировала руководитель PR-отдела компании «Гранд-Строй» Александра Чайкина. Напомним, что ПАО «Россельхозбанк» выступает партнером жилого комплекса Yolkki Village.

Среди минусов можно выделить долгое рассмотрение заявок, что в принципе можно понять, так как банк просчитывает все риски и осуществляет проверку по документам проекта очень внимательно и досконально, а также анализирует бухгалтерскую и финансовую отчетность компании. Есть еще несколько моментов, о которых хочется рассказать. Договор с финансовым партнером, как любой договор, содержит немаловажные пункты.

«По заключению договора устанавливается цена квадратного метра, ниже которой нельзя продавать квартиры, несмотря на то, что происходит на рынке. Все нюансы договора нужно обсуждать с помощью специалистов юридического отдела перед подписанием договора. При разумном подходе все трудности будут сведены к минимуму», - рассказывает Александра Чайкина.

Основным минусом для покупателей будет только рост цен на квадратные метры, потому что в таком случае берется в расчет процент банка, который занимается финансированием объекта.

Как дольщику узнать, на какие деньги строится его жилье?

В проектной декларации публикуется вся официальная информация по компании. Как правило, она содержит данные о финансовом состоянии застройщика и данные о проектном финансировании. Согласно 214-ФЗ, проектная декларация публикуется на сайте застройщика либо непосредственно объекта строительства. Также ее можно получить по первому требованию от девелопера.

По итогу

Проектное финансирование только начинает развиваться в нашей стране. Как говорят эксперты, при покупке квартиры это может послужить дополнительным плюсом и определенным гарантом, что строительство завершится и объект сдадут вовремя. Только вот организации, что кредитуют покупателей, выгоду получают спустя 5-6 лет, после вложения средств, поэтому не особенно стремятся пользоваться проектным финансированием.

В итоге, инвесторами выступают лишь крупные банки. И даже они предпочитают соблюдать осторожность в кризис. По данным пресс-службы Сбербанка, в Санкт-Петербурге и области на 2015 год были аккредитованы компании на сумму в 18 млрд. рублей, а в 2016 к этой сумме прибавилось еще 5 миллиардов. По данным банка «ВТБ24», такие крупные девелоперы, как «КВС», «Setl City», «RBI» и «РосСтройИнвест» профинансированы на 9 миллиардов рублей. Займы за прошлый год по данным компаниям составили около 6 млрд руб.