Объем ввода складской недвижимости Санкт-Петербурга может сократиться в два раза в 2022 году
По данным консалтинговой компании «Коллиерз Интернешнл», в 2022 году девелоперы планировали ввести в эксплуатацию более 370 тыс. кв. м качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге. Однако текущая экономическая неопределенность, удорожание банковского финансирования и нарушение цепочек поставок существенно замедлили девелоперскую активность. По нашим прогнозам, по итогам 2022 года показатель ввода складов может быть ниже на 50% и более от заявленных планов.
На данный момент в Санкт-Петербурге на разных этапах проектирования и строительства находится более 550 тыс. кв. м складов. Более 80% из них приходится на объекты, находящиеся на начальных этапах стройки. На спекулятивные объекты приходится чуть более 200 тыс. кв. м, доминирующая часть которых еще не перешла в фазу активного строительства.
«Мы ожидаем переноса сроков части анонсированных объектов на более поздний период. Особенно это касается складов, ввод которых заявлен на конец 2022-начало 2023 года. Рост неопределенности, волатильность курса рубля, нарушение цепочек поставок, удорожание банковского финансирования, динамичный рост стоимости и дефицит стройматериалов и рабочей силы – все эти факторы усложняют запуск новых проектов и создают условия для приостановки уже строящихся», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор «Коллиерз Интернешнл» в Санкт-Петербурге. На данный момент объем стройки, которая вышла из стадии котлована и с большой долей вероятности будет завершена в срок, составляет около 120-150 тыс. кв. м. В результате, объем ввода складов в 2022 году может снизиться на 50% и более по сравнению с ранее объявленными планами.
По итогам первого квартала 2022 года, в эксплуатацию не было введено ни одного объекта. Однако ряд складских комплексов находится на высокой стадии готовности и их ввод ожидается в следующем квартале. В их числе - объекты в составе складских комплексов Ahlers Logistic в Горелово (20 тыс. кв. м), ПСК «Новоселье» от ГК «Гепард» (19 тыс. кв. м), «Тродекс Логистик» в Шушарах (18 тыс. кв. м), «Октавиан» в Мурино (8 тыс. кв. м).
Уровень спроса за первые три месяца 2022 года составил порядка 50 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем за аналогичный период 2021 года. Последние события пока не находят отражения в основных индикаторах рынка - и уровень вакантности, и ставки не изменились к концу первого квартала.
Тем не менее, анонс ухода с рынка ряда иностранных компаний, а также изменение цепочек поставок и возникающие логистические ограничения будут иметь отложенный эффект и могут привести к появлению у некоторых арендаторов потребности в освобождении и сдаче в субаренду пустующих блоков. На конец марта уровень вакантных помещений на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга не превышает 1% (около 30 тыс. кв. м), в то время как доля «скрытой вакансии» находится на уровне 2-2,5% (порядка 100 тыс. кв. м).
«По нашим оценкам, в случае если доля свободных площадей превысит показатель в 5-6% от общего объема рынка, ставки аренды могут начать снижаться. Рынок складской недвижимости уже перегрет, и, если собственники решат повышать ставки, клиенты будут активней оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», ‑ отмечает Андрей Косарев.
В 2022 году доминирующую долю спроса на складском рынке, как и ранее, будут формировать торговые и дистрибуционные компании, при этом основной спрос ожидается от ритейлеров, чей оборот сфокусирован на товарах первой необходимости, а также фудритейлеров. Определенные изменения ожидаемы в товарной матрице маркетплейсов и ритейлеров, однако запросы с их стороны остаются актуальными. Что касается международных игроков-арендаторов, то стоит отметить, что весь международный бизнес занимает не более 25% качественных складов. Однако, часть компаний, которая анонсировала приостановку деятельности в России, продолжает работу после смены юридического названия.