Застройщики не вправе принуждать покупателей квартир к вступлению в «собственные» ТСЖ или заключению договоров с выбранными без их участия управляющими компаниями. Обоснованность таких выводов Роспотребнадзора, выдвинутых к ряду фирм, злоупотребляющих правами дольщиков, уже подтвердил арбитражный суд.
Конфликты вокруг проблемы передачи построенных домов в управление «приближенным» структурам самого застройщика длятся уже не первый год. Ведь по закону исключительное право выбирать способ управления домом (ТСЖ, управляющая компания или пр.) и соответствующего партнера, заключать с ним договор, определять тарифы и т.д. принадлежит общему собранию собственников. В то же время инициировать такой «съезд» и участвовать в нем владельцы квартир могут только после регистрации их прав на построенное жилье, то есть – как минимум через два-три месяца после сдачи дома в эксплуатацию. А до этого их права монополизировал застройщик, за которым, чаще всего, оставалось хотя бы несколько помещений. В итоге строители навязывали будущим владельцам дома «свою» управляющую компанию или ТСЖ, созданное и возглавляемое аффилированными структурами. Вместе с ними покупатели квартир получали завышенные тарифы, некачественные услуги и лишались возможности управлять общим имуществом (чердаками, подвалами и пр.).
Наказание без вины не бывает
В борьбу с застройщиками вступило петербургское управление Роспотребнадзора. Начатая кампания уже затронула несколько крупных участников рынка, в том числе корпорацию «Главстрой», компанию NCC и др.
Поводом для возбуждения административных дел стали как жалобы самих пострадавших, так и проведенная прокуратурой Приморского района проверка. Надзорные органы усомнились в законности, например, положений заключаемых ООО «Главстрой-СПб» договоров, согласно которым при подписании акта приема-передачи дольщик должен был заключить договор с управляющей организацией, а также заплатить аванс за ее услуги за шесть месяцев. При этом ни название оной организации, ни условия договора, ни тарифы не определялись. Схожие нормы были выявлены и в условиях контрактов, заключаемых с покупателями квартир ООО «ЭнСиСи Недвижимость» и ЗАО «Трест-36».
Постановления Роспотребнадзора о наложении административных штрафов застройщики оспорили в арбитражном суде. Но служители Фемиды поддержали доводы надзорного ведомства, также усмотрев в спорных положениях договоров целый «букет» нарушений законодательства о защите прав потребителей – навязывание приобретения дополнительных услуг и обязанности заплатить за них вперед, лишение собственников права выбора способа управления и управляющей организации и т.д. Уже семь постановлений Роспотребнадзора (в том числе по три в отношении ООО «Главстрой-СПб» и против ООО «ЭнСиСи Недвижимость») были признаны законными и обоснованными.
В комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области считают принятые судебные акты своевременными и актуальными. «В мотивировочных частях решений, вынесенных разными судьями, указаны все основные позиции, по которым до сих пор потребители были не защищены, и которые строительными компаниями в настоящее время активно используются в договорных отношениях с дольщиками. Данная судебная практика дает потребителю реальную возможность защитить свои права», – полагает юрисконсульт комиссии Николай Бутраменко.
А вот в ООО «Главстрой-СПб» по-прежнему убеждены в законности своих действий и пока не намерены менять принципы работы. «В настоящий момент жилищное законодательство находится в процессе изменения, – пояснила журналисту «Фонтанки» начальник отдела по связям с общественностью компании Марина Турыгина. – Это касается и той его части, которая регулирует оплату коммунальных и других эксплуатационных услуг дольщиками. Его однозначная трактовка иногда является затруднительной даже для судебных органов. Мы уверены в законности наших договоров долевого участия и надеемся, что апелляционная инстанция разберется в сути данной проблемы и оставит в силе соответствующий пункт договоров долевого участия, подписанных дольщиками и прошедших государственную регистрацию».
Однако пока попытки «Главстроя» оспорить принятые судебные решения не увенчались успехом – жалобы апелляционный суд оставил без движения. ООО «ЭнСиСи Недвижимость» и ЗАО «Трест-36», по данным арбитражного суда, в установленные сроки не подали жалобу, а потому как минимум два решения по этому спору вступили в законную силу.
Кроме того, эти дела далеко не первые – аналогичный спор уже был рассмотрен в отношении компании «Северный город» (входит в группу RBI), которая требовала от дольщиков шестимесячного аванса за коммунальные услуги, а также возлагала на будущих владельцев квартир оплату подключения дома к ресурсоснабжающим организациям («Ленэнерго», «Водоканал» и т.д.). Незаконность этих условий подтвердили все судебные инстанции, включая Высший арбитражный суд России.
Вся власть учредительному собранию
Решить назревшую проблему создания и деятельности товарищества собственников жилья в строящемся доме был призван закон, проект которого Госдума одобрила в первом чтении еще год назад. В нем планировалось расширить специальную статью 139 Жилищного кодекса РФ, детально прописав все спорные процедуры. В частности, дольщикам предлагалось передать право заблаговременно (до регистрации прав собственности) проводить общие собрания, для чего застройщик обязан был передать будущим владельцам квартир информацию всех участников долевого строительства (фамилии, телефоны, адреса и пр.). Дабы исключить злоупотребления, авторы законопроекта лишали строительную компанию права голосовать на таком собрании.
Однако в ходе обсуждения в Госдуме вся статья Жилищного кодекса РФ, посвященная вопросу создания ТСЖ в строящихся домах, по настоянию правительства России вообще была исключена. Поэтому как в рамках действующего закона застройщик может передать дом в управление, соблюдая все права и интересы дольщиков, – пока остается загадкой. Решить ее не смогли ни опрошенные участники рынка, ни юристы комиссии общества потребителей.
Антон Одынец
Конфликты вокруг проблемы передачи построенных домов в управление «приближенным» структурам самого застройщика длятся уже не первый год. Ведь по закону исключительное право выбирать способ управления домом (ТСЖ, управляющая компания или пр.) и соответствующего партнера, заключать с ним договор, определять тарифы и т.д. принадлежит общему собранию собственников. В то же время инициировать такой «съезд» и участвовать в нем владельцы квартир могут только после регистрации их прав на построенное жилье, то есть – как минимум через два-три месяца после сдачи дома в эксплуатацию. А до этого их права монополизировал застройщик, за которым, чаще всего, оставалось хотя бы несколько помещений. В итоге строители навязывали будущим владельцам дома «свою» управляющую компанию или ТСЖ, созданное и возглавляемое аффилированными структурами. Вместе с ними покупатели квартир получали завышенные тарифы, некачественные услуги и лишались возможности управлять общим имуществом (чердаками, подвалами и пр.).
Наказание без вины не бывает
В борьбу с застройщиками вступило петербургское управление Роспотребнадзора. Начатая кампания уже затронула несколько крупных участников рынка, в том числе корпорацию «Главстрой», компанию NCC и др.
Поводом для возбуждения административных дел стали как жалобы самих пострадавших, так и проведенная прокуратурой Приморского района проверка. Надзорные органы усомнились в законности, например, положений заключаемых ООО «Главстрой-СПб» договоров, согласно которым при подписании акта приема-передачи дольщик должен был заключить договор с управляющей организацией, а также заплатить аванс за ее услуги за шесть месяцев. При этом ни название оной организации, ни условия договора, ни тарифы не определялись. Схожие нормы были выявлены и в условиях контрактов, заключаемых с покупателями квартир ООО «ЭнСиСи Недвижимость» и ЗАО «Трест-36».
Постановления Роспотребнадзора о наложении административных штрафов застройщики оспорили в арбитражном суде. Но служители Фемиды поддержали доводы надзорного ведомства, также усмотрев в спорных положениях договоров целый «букет» нарушений законодательства о защите прав потребителей – навязывание приобретения дополнительных услуг и обязанности заплатить за них вперед, лишение собственников права выбора способа управления и управляющей организации и т.д. Уже семь постановлений Роспотребнадзора (в том числе по три в отношении ООО «Главстрой-СПб» и против ООО «ЭнСиСи Недвижимость») были признаны законными и обоснованными.
В комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области считают принятые судебные акты своевременными и актуальными. «В мотивировочных частях решений, вынесенных разными судьями, указаны все основные позиции, по которым до сих пор потребители были не защищены, и которые строительными компаниями в настоящее время активно используются в договорных отношениях с дольщиками. Данная судебная практика дает потребителю реальную возможность защитить свои права», – полагает юрисконсульт комиссии Николай Бутраменко.
А вот в ООО «Главстрой-СПб» по-прежнему убеждены в законности своих действий и пока не намерены менять принципы работы. «В настоящий момент жилищное законодательство находится в процессе изменения, – пояснила журналисту «Фонтанки» начальник отдела по связям с общественностью компании Марина Турыгина. – Это касается и той его части, которая регулирует оплату коммунальных и других эксплуатационных услуг дольщиками. Его однозначная трактовка иногда является затруднительной даже для судебных органов. Мы уверены в законности наших договоров долевого участия и надеемся, что апелляционная инстанция разберется в сути данной проблемы и оставит в силе соответствующий пункт договоров долевого участия, подписанных дольщиками и прошедших государственную регистрацию».
Однако пока попытки «Главстроя» оспорить принятые судебные решения не увенчались успехом – жалобы апелляционный суд оставил без движения. ООО «ЭнСиСи Недвижимость» и ЗАО «Трест-36», по данным арбитражного суда, в установленные сроки не подали жалобу, а потому как минимум два решения по этому спору вступили в законную силу.
Кроме того, эти дела далеко не первые – аналогичный спор уже был рассмотрен в отношении компании «Северный город» (входит в группу RBI), которая требовала от дольщиков шестимесячного аванса за коммунальные услуги, а также возлагала на будущих владельцев квартир оплату подключения дома к ресурсоснабжающим организациям («Ленэнерго», «Водоканал» и т.д.). Незаконность этих условий подтвердили все судебные инстанции, включая Высший арбитражный суд России.
Вся власть учредительному собранию
Решить назревшую проблему создания и деятельности товарищества собственников жилья в строящемся доме был призван закон, проект которого Госдума одобрила в первом чтении еще год назад. В нем планировалось расширить специальную статью 139 Жилищного кодекса РФ, детально прописав все спорные процедуры. В частности, дольщикам предлагалось передать право заблаговременно (до регистрации прав собственности) проводить общие собрания, для чего застройщик обязан был передать будущим владельцам квартир информацию всех участников долевого строительства (фамилии, телефоны, адреса и пр.). Дабы исключить злоупотребления, авторы законопроекта лишали строительную компанию права голосовать на таком собрании.
Однако в ходе обсуждения в Госдуме вся статья Жилищного кодекса РФ, посвященная вопросу создания ТСЖ в строящихся домах, по настоянию правительства России вообще была исключена. Поэтому как в рамках действующего закона застройщик может передать дом в управление, соблюдая все права и интересы дольщиков, – пока остается загадкой. Решить ее не смогли ни опрошенные участники рынка, ни юристы комиссии общества потребителей.
Антон Одынец
Ленинградской области