Президентская ставка. Ипотека под 6,5 процента обнадежила строительный рынок

Вчера Минфин внес в правительство проект постановления по льготным ипотечным кредитам на новостройки под 6,5 %. Владимир Путин поручил правительству утвердить программу до 1 мая. Основные условия — это ипотека на срок до 20 лет с минимальным первоначальным взносом 20 %. При этом в Петербурге, Москве и Московской области можно взять кредит до 8 млн рублей, тогда как в других регионах сумма ограничена 3 млн. Подать заявку можно до 1 ноября 2020 года.

— В нынешней ситуации российским банкам особенно важно молниеносно реагировать на инициативы властей, тем более что новая программа позволит им восстановить отложенный из-за самоизоляции спрос на покупку недвижимости и оформление ипотеки, — поясняет Анатолий Печатников, заместитель президента-председателя правления ВТБ. — Мы начали принимать первые обращения от клиентов еще в пятницу, и уже на выходных занимались оформлением кредитов.

С 20 апреля можно подать заявление на ипотечный кредит по льготной программе и в Альфа-Банке.

— Мы думаем, что программа будет пользоваться популярностью и сможет поддержать застройщиков, — подчеркивает Екатерина Евсюткина, директор розничного бизнеса Филиала «Санкт-Петербургский» Альфа-Банка. — Также важно отметить, что ставка позволит принять решение тем, кто отложил покупку из-за карантина и некоторой неопределенности.

«Сбербанк будет участвовать в новой программе 6,5 % ипотеки, как только правительством будут утверждены все условия данной программы и она начнёт действовать», — сообщили в пресс-службе, отметив, что у Сбербанка уже есть совместная с некоторыми застройщиками программа субсидирования, позволяющая купить квартиру в новостройке по аналогичной ставке.

Как рассказал директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, на прошлой неделе строители вместе с московским Клубом инвесторов направили обращение к премьер-министру Мишустину, где обосновывали целесообразность субсидирования процентной ставки по ипотеке до 2 %. Практически одновременно президент объявил о новой программе. «Все-таки понижение ставки до 2 %, вероятно, слишком дорого для бюджета, а 6,5 % — это то, что сегодня реально», — говорит Алексей Белоусов, приводя расчеты, что субсидирование 1 % ставки обходится федеральному бюджету в 50–70 млрд рублей в год.

— Программа субсидирования ипотечной ставки — это хороший инструмент для поддержки рынка, и чем быстрее она будет поддержана основной массой банков и заработает на полную мощность, тем лучше, — комментирует Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — В текущей сложной ситуации — это хорошее подспорье для рынка. Отрадно, что крупные банки оперативно подключились к реализации программы, и первые кредиты по льготной ставке были оформлены уже на этой неделе.

Программы, понижающие ставку для заемщиков, начиная с кризиса 2014, становились драйвером ипотечного кредитования.

— Субсидирование ипотеки уже показало свою эффективность на практике в предыдущий кризисный период, — вспоминает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Поддержка отрасли через поддержку спроса — правильная позиция, и эта поддержка будет работать на все строительные компании, независимо от того, крупный это бизнес, средний или малый.

Со скидкой на самоизоляцию

На фоне стандартных ипотечных ставок, которые на сегодняшний день составляют 9–10 % годовых, субсидированная ставка 6,5% выглядит очень привлекательно, отмечает Алексей Соловьев, начальник центра ипотечного кредитования КБ «РостФинанс».

Заемщик сможет существенно сэкономить на платежах. Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург», приводит такой расчет: при покупке строящейся 2-комнатной квартиры стоимостью 5,1 млн рублей, с первым взносом 20 % и сроком кредита на 15 лет разница в ежемесячных платежах по ставкам 9 % и 6,5 % составит около 5,8 тысячи — то есть более 1 млн рублей за весь период выплат.

Такую меру поддержки ипотеки застройщики находят достаточно эффективной и способной повысить спрос на квартиры.

— Это определённо более действенные шаги, нежели кредитные каникулы и прочие временные снижения долговой нагрузки, — считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК» Ирина Тютрина. — Понижение ставки даже на один процентный пункт увеличивает спрос примерно на 10 %.

— Ипотека была и остается основным инструментом улучшения жилищных условий для российских граждан, — говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков. — Благодаря субсидированной государством ставке мы сейчас видим повышение интереса к недвижимости со стороны клиентов. Слаженная работа с банками и успешный перевод многих бизнес-процессов в онлайн-режим позволил уже в первые дни работы по программе «Ипотека с господдержкой 2020» провести первые несколько сделок.

— Столь ощутимое снижение ставки уже нашло отклик у покупателей: количество клиентов, интересующихся ипотекой, за последние дни выросло примерно на 30 %, — говорит Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании «Мегалит — Охта Групп».

— Уже по первым дням мы заметили оживление со стороны покупателей, количество обращений выросло на 25 %, — подтверждает Анжелика Альшаева. — Прогнозировать, как сработает программа, сложно — многое будет зависеть от того, как долго продлятся карантинные ограничения и какими будут общие последствия для экономики и доходов граждан.

Появление такой программы тем более ценно, что некоторое время назад на рынке ипотечного кредитования начали проявляться негативные тенденции.

— С конца марта, в связи с резким падением рубля, банки начали повышать ипотечные ставки, а некоторые и вовсе свернули часть программ, поэтому те, кто хотел приобрести квартиру в ипотеку, отложили покупку, наблюдая за ситуацией, — рассказывает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. — Сейчас, когда государство предоставляет возможность купить квартиру на более выгодных условиях, это вновь оживит рынок.

— Думаю, что программа подействует, прежде всего, на тех покупателей, кто давно задумывался о покупке квартиры, изучал предложения, но не мог принять окончательное решение, — соглашается начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданки, — а также на тех, кто верил и ждал дальнейшего снижения ставок по ипотеке.

В классе масс-маркет в целом по рынку Петербурга и пригородов сегодня 62 % сделок осуществляется с использованием ипотеки, отмечает руководитель Консалтингового Центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Мы ожидаем, что ипотека под 6,5 % поддержит спрос, возможно, в объеме плюс 15–20 % к текущему показателю продаж», — прогнозирует она.

В обычное время субсидирование ипотеки могло позволить нарастить продажи на 15–20 %, считает и заместитель председателя совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Нина Креславская, но из-за пандемии коронавируса на рынке сложилась необычная ситуация, и если клиент не уверен в доходах в краткосрочной перспективе, то льготная ипотека не станет для него решающим фактором для принятия решения о покупке.

Поэтому в сложившейся ситуации одного только субсидирования ставок может оказаться недостаточно. Как отмечают в пресс-службе Группы ЛСР, сейчас проблема не столько в отсутствии спроса на качественное жилье, а в невозможности в полной мере его реализовать. Даже при всей готовности застройщиков, банков и госслужб осуществлять сделки в дистанционном режиме, многие клиенты не спешат с принятием окончательного решения о покупке, считают в компании. И судить о достаточности всех мер поддержки можно будет только после радикального улучшения ситуации с пандемией, поскольку именно она является сейчас главным антидрайвером экономики.

Ирина Тютрина также считает, что сами по себе меры стимулирования спроса в отрыве от комплексной поддержки населения долгосрочного эффекта не возымеют. Субсидирование станет решающим фактором для тех, кто уже был на этапе принятия решения. Остальным же будет недостаточно только размера ипотеки. Для продолжительного устойчивого спроса необходимо обеспечить стабильность доходов населения.

Выбор есть

Среди ограничивающих факторов, упомянутых президентом, сумма в 8 млн рублей — для Петербурга и Москвы с областью. Интересно, что и этот параметр сейчас трактуется неоднозначно. Так, в пресс-службе Группы ЛСР говорят, что во многих банках, которые объявили о работе по программе льготной ипотеки, 8 млн — это «тело» кредита, то есть стоимость покупки может быть и выше, в зависимости от первоначального взноса, который не может быть ниже 20 %.

Но даже если считать, что 8 млн рублей — это стоимость квартиры, вариантов выбора у покупателей достаточно много. Тем более, что средний размер ипотечного займа в Петербурге, по словам Алексея Соловьева, в 2019 году не превысил 3 млн. рублей.

— Лимит достаточно щедрый, — говорит Ирина Тютрина. — Конечно, для Москвы, где средний бюджет покупки находится на уровне 12 млн рублей, выбор сужается примерно до трети проектов. А вот покупателям в регионах на установленные им 3 млн рублей доступна примерно половина проектов, включая центр городов. Для Петербурга выбор жилья один из самых больших по стране — около 60 % новостроек.

По мнению Нины Креславской, для 80–85 % клиентов этой суммы будет достаточно, чтобы приобрести желаемый объект недвижимости.

— Лимит кредита в 8 млн рублей в Петербурге — это адекватный бюджет для покупки качественного жилья в проекте комфорт-класса, большая часть существующего сегодня на рынке предложения попадет в данный диапазон, — соглашается Ян Фельдман.

Ольга Трошева подтверждает, что чаще всего люди приобретают однокомнатные квартиры и студии, а средний бюджет покупки в массовом сегменте составляет около 5 млн рублей.

— Наибольшая доля сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга традиционно приходится на студии и однокомнатные квартиры — их около 70 % в общей структуре продаж, — рассказывает Ольга Ульянова. — Двухкомнатные лоты занимают порядка 25 %. Остальные сделки распределены между трех- и четырехкомнатными.

В результате по итогам прошлого года средняя стоимость купленной квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга составила 4,6 млн рублей, по данным ЦИАН. В Ленинградской области средний чек сделки в 2019 году составил 2,9 млн рублей. И за первый квартал 2020 года эти показатели не сильно изменились.

Стандарты комфорта

В выступлении президента прозвучало также, что кредит можно будет взять на жилье комфорткласса. Это в очередной раз вызвало дискуссию в профессиональном сообществе о том, кто будет решать — относится дом к этому сегменту или нет, ведь единой жесткой классификации не существует. И обычно покупатели ориентируются обычно на слова застройщика­

— Каждая девелоперская компания вкладывает в понятие класса собственные корпоративные стандарты, — поясняет Ян Фельдман, — будет ли уделяться этому критерию особое внимание при оформлении ипотечных кредитов, покажет только практика.

Екатерина Евсюткина говорит, что касательно, жилья комфорткласса, существует единая классификация многоквартирных жилых новостроек, разработанная Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и Российской гильдией риелторов, а также существует приказ Министерства регионального развития РФ от 28.06.2010 № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса».

Поскольку правительство еще не утвердило окончательно параметры госпрограммы, возможны различные толкования параметров подходящего жилья.

— Пока не уточнены все условия программы господдержки, поэтому мы надеемся, что льготной ипотекой сможет воспользоваться максимально широкий круг клиентов, в том числе те, кто хочет купить квартиру более высокого класса, — говорит Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development, — отличие от комфортного сегмента у «бизнеса», например, в локации — он всегда расположен ближе к центру города. Но тем не менее там также много лотов, для которых ипотека в 8 млн рублей актуальна.

— Можно сказать, что программа ориентирована прежде всего на приобретение недвижимости комфорткласса, — комментирует Нина Креславская, — однако в случае, если клиент внесет большой первоначальный взнос (к примеру, 50 %), то кредита на сумму 8 млн вполне может хватить для покупки небольшой квартиры в доме класса «бизнес» или даже «премиум».

По словам Ирины Тютриной, первые займы уже выданы, так что в дальнейшем банки будут работать по прецедентной системе.

Ставка на всех

Предложение государства субсидировать ставку вызвало, можно сказать, ажиотаж среди банков.

— С утра еще ставка составляла 6,5 % годовых, потом Сбербанк предложил 6,4 %, потом вышел Промсвязьбанк с предложением ипотеки под 6 %, но сроком подачи заявки до 15.05.2020, — рассказывает Николай Гражданкин.

Ставку в 6 % от Промсвязьбанка называет одной из самых низких и Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг». В качестве плюсов программы она отмечает, что программа действует и при заключении договора долевого участия, и договора купли-продажи, но только с застройщиком.

Аудиторию программы ограничивает, по словам Анжелики Альшаевой, то, что покупатели должны иметь достаточно весомый первый взнос — не у всех есть такие накопления. Тогда как по базовым программам можно найти более низкий порог входа — 10–15 %.

Алексей Соловьев говорит о том, что новая программа не предполагает приобретения вторичного жилья, и это тоже можно считать недостатком. Но пока государство поддерживает только покупку квартир в новостройках.

Отметим, что параллельно продолжают действовать и другие программы господдержки по ипотечным кредитам.

Основное преимущество новой программы в том, что она ориентирована на всех граждан России, а не на отдельные категории клиентов, говорит Юлия Ружицкая.

— Для программы ипотеки с государственной поддержкой жестких ограничений по профессиональному, территориальным признакам, либо по числу детей в семье не установлено, — комментирует Ольга Ульянова. — Она была разработана как временная мера поддержки граждан и застройщиков в конкретной ситуации.

Во всех же остальных программах есть существенные ограничения, отмечают в Группе ЛСР: «военная ипотека» дает право участия в ней только военнослужащим, по «семейной ипотеке» есть обязательное условие — рождение второго и/или последующих детей с 01.01.2018 года, а «сельская ипотека» ограничивает клиента при выборе местоположения квартиры — приобрести жилье можно только в Ленинградской области.

Также клиентам не нужно проходить дополнительное одобрение по заявкам, которое есть, например, при «сельской ипотеке» — с Минсельхозом.

В то же время, если клиент подходит по другую программу, она может быть для него выгоднее, напоминает Анжелика Альшаева. Например, если покупать квартиру в ряде поселений Ленобласти, интереснее попробовать получить «сельскую ипотеку», где ставка начинается от 2,7 % годовых, а первоначальный взнос — от 10 %. А если недавно родился второй ребенок, то стоит обратить внимание на «семейную» ипотеку — ставки по ней сейчас начинаются от 4,5 % годовых.

Также в отношении новой программы пока не понятно, можно ли с помощью новой программы рефинансировать уже действующие кредиты.

Пока период действия программы ограничен ноябрем 2020 года. А это значит, по словам Яна Фельдмана, что заявку на ипотеку можно будет оформить и после отмены режима самоизоляции. Хотя сейчас вслед за застройщиками, переключившимися на дистанционные сделки, новые решения внедряют и банки, возможности покупателей расширяются.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»