Возведение коттеджных поселков — процесс небыстрый, тянется он как минимум несколько лет. И в очень неприятное положение попадает здесь тот, кто купил дом первым. Ему предстоит выбор: либо жить на стройплощадке, либо первые годы вообще не пользоваться своим новым домом. Альтернатива, что и говорить, из числа тех, когда варианты «оба хуже»…
Существует ли в принципе выход из такой сложной ситуации? Как покупателю понять, долго ли еще продлится строительство? Делают ли застройщики и девелоперы загородных проектов что-то для того, чтобы облегчить существование своим первым покупателям?
«Как в мультфильмах это не рисуется»
Профессионалы рынка недвижимости обычно достаточно скептически относятся к мнениям своих коллег-конкурентов, однако в вопросе о том, как много времени должно пройти до того счастливого часа, когда коттеджный поселок обретет окончательный жилой вид, они проявили редкое единодушие: годы, причем долгие.
«До той поры, когда по поселку станет безопасно ходить, понадобится как минимум пять лет», – говорит Наталья Орлова, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город». «Подавляющее большинство проектов загородных поселков рассчитаны на длительные сроки реализации, – соглашается Олег Анцибор, проект-менеджер компании Delta еstate. – В среднем с момента начала строительства до завершения продаж проходит от трех до десяти лет».
«Любой достаточно крупный проект не может быть реализован за год или даже за два, – объясняет Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент». – Коттеджный поселок строится как минимум три года. Потом нужно еще время (самое меньшее, год-два) на то, чтобы все жители завершили ремонты и окончательно «осела пыль». Только тогда жителям становится по-настоящему уютно – не только на собственных участках, но и вокруг. Долгие сроки строительства – это, увы, реалии жизни. Как в мультфильмах это не рисуется».
Впрочем, есть у происходящего и светлая сторона. Как отмечает Олег Анцибор, все неудобства, связанные со строительством, компенсируются на первоначальных этапах продаж низкой ценой. «Практика показывает, что первые дома в коттеджных поселках приобретаются еще до начала открытых продаж лицами, входящими в структуру девелоперской компании или приближенными к ней, – говорит эксперт. – Как правило, люди просто не живут в приобретенных домах до тех пор, пока поселок не приобретет цивилизованные очертания. А к моменту завершения проекта реальная стоимость жилых построек увеличивается минимум в полтора-два раза».
Что ж, имея столь солидный инвестиционный «бонус», можно смириться с тем, что проживание в новом доме некоторое время невозможно. Но с другой стороны, удорожание в последние годы было вызвано не столько «созреванием» объектов, сколько общим ростом цен. Что будет, если рынок наш станет более предсказуемым, с традиционным для развитых экономик ростом цен в 10–15% годовых? Найдутся ли тогда желающие инвестировать с доходностью, не сильно превышающей ставки обычного банковского депозита? Ответы на эти вопросы даст только время.
Очередями и заборами
Застройщики серьезность проблемы осознают и меры для ее решения принимают. Самое очевидное – строить и продавать поселок не сразу, а поэтапно. «Основной инструмент, обеспечивающий нормальное проживание в поселке людей, которые купили домовладение на ранней стадии проекта, – это разбивка процесса строительства на очереди и последующая их сдача в таком же порядке, – рассказывает Ирина Цой, пресс-секретарь компании Rodex Group. – При этом время от начала строительства и до сдачи каждой очереди в эксплуатацию составляет от полугода до одного года».
По словам эксперта, обычно первая очередь появляется в районе главного въезда в поселок, а затем строительство движется вглубь. В целом, резюмирует Ирина Цой, проблему удается решить, и достаточно успешно.
Есть и еще несколько достаточно эффективных приемов. Как отмечает Жанна Потапкина, застройщик должен постараться завершить все масштабные земляные работы в самом начале строительства. «Прокладка различных труб, коммуникаций, проведение дорог – все это сопровождается большими выемками земли, грязью, – говорит она. – В нашем поселке это было сделано на самом раннем этапе, и теперь такие работы не будут беспокоить наших жителей».
Следует, правда, отметить, что подобный график производства требует от девелопера больших объемов инвестирования. Если собственных средств недостаточно, прокладывать инфраструктуру для второй и последующих очередей застройщик будет только из средств, полученных от покупателей первой очереди. Иначе никак…
Еще одна мера – наличие как минимум двух дорог, ведущих в поселок. По одной катаются жители, по другой заезжает тяжелая строительная техника, все эти тракторы и самосвалы.
И, наконец, напоминает Олег Анцибор, в поселке с самого начала должна функционировать хотя бы минимальная инфраструктура. Знание того, что необходимый продуктовый магазин появится только в третьей очереди поселка, вряд ли утешит жителя очереди первой – ему покупать продукты нужно уже сейчас. То же самое касается и освещения дорог, озеленения и обустройства общественных зон – в поселке, где предполагается проживание людей, все это должно быть с самого начала, пусть и в минимальном наборе. И, разумеется, первая очередь должна быть обеспечена надежной охраной – не следует забывать, что идущая по соседству стройка сама по себе является источником повышенной опасности для жителей.
…В целом все эти вопросы и создают реноме застройщика, резюмирует Жанна Потапкина. Компании, которые хотят работать не только сегодня, но и остаться на рынке завтра, должны учитывать такие вещи. Застройщик должен быть открыт перед покупателем и, если не в силах предотвратить какие-то негативные факторы, по крайней мере, честно предупреждать о них.
Но Наталья Орлова вносит в обсуждение изрядную долю скепсиса. По ее мнению, даже зонирование мало что дает – прежде всего, потому, что покупатель сначала приобретает участок и только потом начинает его застройку. «Дома все равно возводятся с разной скоростью, – отмечает она. – Даже если все общественные работы завершены, рядом с твоим домом все равно будут прогуливаться рабочие, возводящие дом соседа. Гарантированно оказаться в уже обжитой среде можно только в том случае, если ты покупаешь последний дом».
Кроме того, планомерное освоение поселка (сейчас первая очередь, строго через год – вторая) возможно только в том случае, если застройщик с самого начала знает, что и в какой последовательности он будет делать. Чаще же случается так, что сначала покупается кусок земли, осваивается, а потом у застройщика появляется возможность прикупить земли по соседству, где и возникает абсолютно никем не ожидавшаяся вторая очередь. «Я неоднократно сталкивалась с ситуацией, когда в начале продаж объявляется, что поселок будет очень небольшим, камерным, а потом он начинал буквально разбухать, – отмечает Наталья Орлова. – Аналогичная неприятность может произойти и с общественными зонами: сегодня здесь парк, а завтра – вторая очередь. Самое обидное, что покупатели не могут тут сделать ровно ничего: по бумагам и законам их собственность ограничивается периметром их участка, не более того».
Что делать?
Ответ на этот традиционный для нашей страны вопрос (если задавать его применительно к покупателям загородных объектов) будет неутешительным – сделать ничего нельзя. Рекомендации могут быть, как в известном анекдоте: расслабиться и попытаться получить удовольствие.
«Разговаривая с людьми, планирующими покупку загородного дома, я всегда стараюсь прояснить ключевой вопрос: насколько срочно вам нужно поселиться в этом месте? – говорит один из риэлторов. – Ситуации могут быть совершенно разные. В одном случае человеку есть где жить, и приобретение он рассматривает скорее как инвестицию – по крайней мере, на первые 3–5 лет. В таком случае – добро пожаловать на первичный рынок! Если же видно, что по финансовым и семейным обстоятельствам необходимо жилье, причем достаточно срочно, рекомендация будет однозначной: не покупать новостройку. Особенно это относится к семьям с детьми. Совсем малышей (лет до пяти) еще можно удержать в границах участка. Но потом ребенок начинает рваться за забор, а там его поджидает в высшей степени неприятный и жестокий мир – от строителей из стран СНГ до груженых «КАМАЗов», которые могут сбить».
В общем, у покупателя не должно быть розовых очков. Что касается возможности как-то проконтролировать процесс строительства по соседству, то повлиять на него никак нельзя.
Единственное, что можно сделать, – это попытаться проанализировать окружение поселка. Известно, к примеру, что лес приватизации и застройке не подлежит. Это значит, что если поселок граничит с лесным массивом, то появление там новых очередей маловероятно. Если же рядом с поселком расположился пустырь или пастбище – есть очень большая вероятность, что земля эта будет перепрофилирована. Но чересчур полагаться на собственную проницательность тоже вряд ли стоит. «Люди, которые приехали в первый раз, вряд ли способны разглядеть подобные нюансы, – спускает с небес на землю Жанна Потапкина. – Глаза открываются, когда приезжаешь в 10–20-й раз».
Источник: Мир и дом