Человек, приобретающий недвижимость, является не только потенциальным новоселом, но и инвестором. Он должен быть уверен в том, что не покупает за 400 тыс. дол. то, что на самом деле стоит 200 тыс. дол. Желательно обратное. Но продавцов, не знающих цену своему товару, на рынке уже давно нет. Как сделать выгодное, разумное и полезное приобретение на рынке загородной недвижимости?
Этому посвящен новый каталог издательского дома «Реальные ценности». Он называется «ВСЕ коттеджные поселки. Санкт-Петербург и Ленинградская область» и увидит свет через считаные дни. В нем собраны не только сведения о выставляемых на продажу объектах этого сегмента, но и десятки страниц аналитических и практических материалов. Один из вопросов, которые поднимаются в издании, – профессиональная оценка загородной недвижимости.
Не надо «портить» землю
Риэлтеры, специализирующиеся на продаже земли, утверждают, что удачное местоположение – это главная предпосылка удачных инвестиций. Аксиома эта, впрочем, не бесспорна: неграмотное инвестирование может безнадежно «испортить» землю.
В частности, непродуманная концепция торгового центра или коттеджного поселка (когда предпочтения покупателей недостаточно изучены) сводит на нет мечты предпринимателя о прибыли. Плохо построенный дом (например, в случае выбора не подходящего для местных условий проекта) не только не повысит, но и существенно снизит рыночную стоимость участка, на котором он возведен.
Как минимизировать инвестиционные риски, связанные с началом освоения земли? Риэлтерская триада «место, место и еще раз место» решает многое, но далеко не все. Приобретателю земельного участка в любом случае приходится искать компромисс между соблазном построить «дом своей мечты» и местными условиями. Каждому земельному участку соответствуют определенные тип, характер и целевое назначение застройки.
Например, особняк, построенный вблизи шумной трассы, в окружении придорожных автосервисов и бензоколонок, равно как и вилла в садоводстве, конечно, может радовать глаз проходящих и проезжающих, но способен стать и настоящим «кладбищем» для инвестиций. Вызвав риэлтера, обладатель шести соток, в освоение которых вложено больше 80 тыс. дол., может оказаться изрядно обиженным тем, что ему предложили оценить данный объект недвижимости в 35 тыс. дол. Другой случай: квартира с изысканным музейным интерьером в центре Петербурга, в которую состоятельный хозяин вложил миллионы долларов, была оценена в 680 тыс. дол. И там и там подвело окружение: в первом случае – депрессивное заболоченное садоводство, во втором – коммунальные квартиры, которыми был нашпигован вполне крепкий доходный дом, расположенный в двухстах метрах от Невского проспекта. Есть и обратные примеры. «Плодородная» земля в сочетании с разумным инвестированием способна дать неплохой урожай. Недорогие типовые домики – финские «ривитайло», расположенные вблизи озер или горнолыжных трасс и готовые круглый год принимать отдыхающих – арендаторов, – порой окупаются за два-три года. Но, повторимся, если строятся они на благодатной для такого рода проектов «почве».
Занимаемой территории не соответствует
Продолжим перечень ситуаций, в которых объект строительства «не соответствует» земельному участку. Подобное встречается сплошь и рядом и оказывает существенное влияние на цену объектов недвижимости.
«Целевые» несоответствия. Каменный дом в вымирающем на зимний период дачном массиве, предназначенный для постоянного проживания, требующий регулярного отопления и присмотра. Обратный случай: деревянная дача в шумной городской среде или в проезжем районе с не слишком благоприятной экологией. Жилой дом в районе коммерческой застройки (магазины, производства, автомастерские и т. п.)
«Классовые» несоответствия. Например, особняк бизнес-класса в районе более «демократичной» застройки.
Стилевые несоответствия. Дом, по архитектурной стилистике не соответствующий местным традициям, окружению, да и вообще здравому смыслу.
Несоответствия с точки зрения затрат на строительство и эксплуатацию. В данном случае речь о тех, к сожалению, типичных ситуациях, когда затраты на обеспечение объекта всеми необходимыми коммуникациями (газом, водо- и электроснабжением, канализацией) оказываются неоправданными с точки зрения разумных инвестиций. Или характер почвы требует непомерно дорогого фундамента. Если выяснится, что смета строительства перекрывает рыночную стоимость объекта, за дело лучше не браться. Последний пункт – он сложный самый и требует отдельного рассмотрения. Убери его из условного списка несоответствий, проложи трубы и дороги – и пригороды российских городов станут стремительно застраиваться. Развитие частного и малоэтажного домостроения, а также реализацию программ строительства «доступного и комфортного жилья» тормозят в первую очередь инфраструктурные проблемы.
Зачем нам оценщик?
Основным ориентиром во всех вышеназванных случаях является рыночная цена объекта недвижимости. Понятие рыночной стоимости внятно объяснено в законодательстве. Под таковой понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ от 29.07.1998, в последней редакции № 29-ФЗ от 27.02.2003). Для определения рыночной стоимости объекта сегодня все чаще приглашают профессионального оценщика, деятельность которого регламентирована тем же законом. Однако зачастую ни продавцы, ни покупатели не имеют ясного представления о том, зачем им нужен такой профессионал.
Попробуем разобраться в этом вопросе. Для того чтобы выгодно продать земельный участок или дом, оценщик не нужен – для этого необходим квалифицированный и порядочный риэлтер, действующий в интересах продавца. Лучшим оценщиком в данном случае будет рынок. Чтобы не продешевить, продавцам обычно рекомендуют сравнить цены на аналогичные объекты, выставить свой на продажу по завышенной и, снижая ее, прощупывать рынок. Впрочем, когда рынок ограничен, он не может быть верным индикатором цены: объект попросту не с чем сравнивать. Когда речь идет, к примеру, о земельном участке в районе, где продажи только начались, или о вилле эксклюзивной авторской архитектуры, сравнительный анализ цен предложения, который можно произвести самостоятельно, становится невозможен. Тогда оценщиком готовится отчет, обосновывающий три подхода к оценке (сравнительный, затратный и доходный). Профессионал должен описать объект, выявить обременения, ограничения, риски и прочие факторы, влияющие на цену, просчитать расходы на строительство (модернизацию, реконструкцию) и эксплуатацию, а также доходы, которые он приносит (или мог бы приносить).
Прогнозирование: уравнение со многими неизвестными
Потенциального покупателя недвижимости обычно интересуют два вопроса, связанные с оценкой: не заставляют ли его переплачивать и станет ли приобретенный объект действительно выгодным вложением. Для квалифицированного ответа на второй вопрос нужны не только оценщики, которые в рамках заданных параметров, существующих формул и методик могут просчитать инвестиционную стоимость объекта, но также те источники информации, которым доверяет заказчик: маркетологи, аналитики-прогнозисты, специалисты по инвестициям…
В любом случае придется учесть множество факторов, большинство которых из области прогнозов: демографическая ситуация и цены на нефть, цены рынка недвижимости, перспективы развития территории, где реализуется проект. Понятно, что уравнение с таким количеством неизвестных величин не может иметь одно решение. Здесь будущему домовладельцу-инвестору приходится полагаться и на мнения специалистов, и на собственную интуицию. Но всегда следует принимать как аксиому то, что каждому земельному участку соответствует свой проект.
Текст: Филипп Урбан, консультант: Евгений Безлюдный, член правления Северо-Западного общества оценщиков