Активная социальная реклама ипотеки своего добилась: каждый сознательный россиянин знает, что можно прийти в банк и получить кредит на покупку квартиры. Но не идет. По той простой причине, что не верит в радушие банкиров. Вот этого до боли родного явления: «комиссия», когда на одного подопытного смотрит десять пар глаз и по своим соображениям принимает решение, — сознательный россиянин пытается избежать. Со времен вызова родителей на школьный педсовет.
Любого желающего получить ипотечный кредит ждет комиссия. Это самый загадочный и нервный период для заемщика. На этом этапе заемщик абсолютно не имеет способов убедить кредитный комитет в том, что он заслуживает доверия банка. Кто эти люди, которые хладнокровно рассматривают ваше заявление, а потом либо осчастливливают вас своей подписью, либо лишают последней надежды приобрести квартиру? Процесс получения ипотечного кредита начинается со звонка операторам ипотечного отдела банка и заканчивается подбором квартиры, после которого в вашу банковскую ячейку закладывается сумма кредита. Кредитный комитет находится ровно посередине полного «ипотечного цикла». Сюда попадают только те заявки, которые уже прошли предварительную проверку и снабжены полным пакетом документов. Но путь к кредитному комитету тернист и имеет несколько «фильтров». Итак, по порядку.
Телефонный фильтр
Вы позвонили в банк и пожелали получить ипотечный кредит. Здесь происходит первый и самый жесткий отсев претендентов на банковские деньги. На «горячий телефон» поступает до 400 звонков в день с подобными вопросами, и из них максимум 10 доходят до этапа «сбор документов». Для того чтобы девушка-менеджер пригласила вас на первую ознакомительную встречу, вы должны быть молоды (от 20 до 40 лет), получать относительно высокую «белую» зарплату (от $500) и работать на последнем месте работы не меньше года. Если вы проходите этот «фильтр», то получаете приглашение на первое собеседование.
ВНИМАНИЕ! Это еще не значит, что ипотечный кредит стал к вам хоть на 1 мм ближе.
Субъективный фильтр
На первой встрече у специально обученного банковского менеджера есть цель — оценить ваш внешний вид и составить психологический портрет. Он будет задавать вам те же самые вопросы, что и по телефону. С одним отличием: его улыбка будет тем больше, чем щепетильнее служебное любопытство. Встреча эта будет в лучшем случае длиться полчаса, и за это время, пока менеджер составляет ваш психологический портрет, вы должны успеть «отстрелить своих зайцев». Постарайтесь выяснить у представителя банка все мелкие детали, которые в дальнейшем могут стать для вас проблемой.
Вопросы ваши могут касаться, например, дополнительных расходов. Сколько вам за все придется заплатить? Ведь каждое действие, которое будут за вас выполнять сотрудники банка либо риэлтор, оплачивается из вашего кармана, а не в счет предоставляемого кредита. Стандартная сумма сопутствующих расходов составляет $2–3 тыс., но в ряде случаев и больше.
Вторая группа вопросов должна касаться количества и качества необходимых документов, которые вам надлежит собрать и предоставить банку. Обычно на ознакомительной встрече предлагается стандартный список документов, количество которых вас расстроить не должно, но может.
Третья группа вопросов: какие ограничения банк накладывает на будущую квартиру. Может случиться такое, что квартира, на которую банк согласится выдать кредит, вам вовсе и не нужна. Так, подавляющее количество банков на сегодняшний день не кредитует покупку новостроек на этапе инвестирования (строительства). До тех пор пока квартира не оформлена в чью-то собственность.
Хорошо бы поинтересоваться и порядком досрочной выплаты кредита. Это вам сейчас кажется, что вы зарабатываете только на хлеб с маслом и выплаты по кредиту. А если через год разбогатеете и захотите избавиться от кредитного бремени? Скорее всего банк, заинтересованный в равномерном и долгосрочном поступлении денежных ресурсов, наложит на вас штраф за желание лишить его «длинных» денег.
Ознакомительная встреча с менеджером банка закончилась, и вы получили сигнал собирать документы: копию паспорта своего и супруги, копию трудовой книжки, справку о доходах с места работы и т. д. Бывали случаи, когда клиенту удавалось собрать документы за один день, так что список действительно не так страшен.
ПОЗДРАВЛЯЕМ! Вы действительно приблизились к ипотечному кредиту на один шаг. Впереди их еще некоторое количество. Вас ждет кредитный комитет, который состоит из двух этапов: андеррайтинга и непосредственно кредитной комиссии.
Фильтр андеррайтинга
Понятие «андеррайтинг» в России получило несколько искаженный смысл: проверка платежеспособности. Искаженный, зато до боли понятный. Итак, после полного собрания документов вы приходите на вторую встречу с менеджером банка. Предстоит заполнить анкету и написать заявление. Только теперь вы становитесь вполне официальным претендентом на получение кредита.
Аналитик, которому менеджер отправляет собранный пакет документов с приложенным заявлением и анкетой, проверяет вашу платеже-кредитоспособность. Первое — это то, насколько высок ваш доход. Второе — насколько этот доход регулярный и стабильный и насколько вы востребованы на рынке труда, чтобы быть способным аккуратно выплачивать долг.
Как нам удалось выяснить, аналитик, который будет оценивать ваш профессиональный статус, обычно имеет стандартное финансовое образование по специальности «Финансы и кредит». Однако, очевидно, для того чтобы оценить профессиональный статус заемщика и его перспективы на рынке труда, необходимо разбираться в кадровых вопросах и перспективах.
Аналитик приложит максимум усилий, чтобы проверить все ваши доходы — «белые», «конвертные», доходы от аренды имущества, дивиденды по акциям, прибыль по банковским счетам, алименты и даже страховые выплаты. Если будет нужно, он направит по месту вашей службы специалиста, который будет претендовать на беседу с шефом. Андеррайтер оценивает собранную информацию и выносит приговор: «платежеспособен/неплатежеспособен».
ПОЗАДИ ЕЩЕ ОДИН ШАГ! На все это уходит примерно неделя-полторы. Казалось бы — достаточно. Но только теперь начинается самый «темный» и непредсказуемый «фильтр» — кредитный комитет.
Коллегиальный фильтр
Раз в неделю в банке собирается местное высшее общество — кредитный комитет. Это обычно — правление банка и ряд руководителей структурных департаментов. Так, в Фора-банке комитет состоит из шести человек — правление банка, руководители основных департаментов и главный бухгалтер. В DeltaCredit банке в состав комитета входят 10 человек — специалисты кредитного отдела, департамента по управлению рисками, финансового департамента и т. д. При этом президент банка не является членом кредитного комитета. Да и кредитный комитет собирается здесь 3 раза в неделю, поскольку банк ипотечный и другими операциями не занимается. Комитет в течение одного заседания рассматривает порядка 60 заявок. Отрицательное заключение сразу получают около 5% соискателей.
Чем же не угодили кредитному комитету эти 5%, если банковский аналитик уже поставил свою визу: «платежеспособен»? Это могут быть самые разнообразные детали. Например, если молодому человек грозит призыв в армию, и будь ему хоть 24 года, в кредите могут отказать. Или если заемщик заявил о том, что в свое время документы его были утеряны, таким образом, в прошлом человека присутствует некая «черная дыра». В этом случае у кредитного комитета может также возникнуть плохое чувство — недоверие к заемщику. Есть и такой нюанс — клиент когда-то давно имел дело с правосудием. И неважно, что хотели от человека люди в мантиях и без. Да, для андеррайтера — это не критично: кто прошлое помянет... А вот банкиры трений с властью не любят. Бывает, кредиторов смущает даже неполное образование клиента. С точки зрения заседателей, это... может повредить его дальнейшей профессиональной карьере.
В общем, как считает ведущий специалист Фора-банка Виктор Потапенко, «список рисков с каждым годом только расширяется». Единственное, от чего банкиры не могут себя застраховать, — это от беременности заемщицы. Так что замужние, уже имеющие детей клиентки для банка предпочтительнее.
ФИНИШНАЯ ПРЯМАЯ! Если же вы прошли все «фильтры» и кредитный комитет дал добро на получение кредита, вам необходимо быстрее подыскивать себе квартиру. Помните, решение кредитного комитета в большинстве банков длится всего 3 месяца. По истечении этого времени вам необходимо будет проходить все круги кредитного комитета заново. Впрочем, при получении кредита вам намекнут, что есть «знакомые риэлторы», которые уже ждут вас с готовой квартирой. Более того, ситуация начала меняться в противоположную сторону: крупные риэлторские компании приглашают начать «хождение по ипотеке» с себя, а они уж договорятся с банкирами. Но это тема другой статьи.