Развитие малоэтажного домостроения на федеральном уровне признано одним из приоритетных направлений реализации жилищного нацпроекта. Однако в масштабах Санкт-Петербурга «малоэтажка» пока вряд ли может считаться развитым сегментом строительного рынка.Развитие малоэтажного домостроения на федеральном уровне признано одним из приоритетных направлений реализации жилищного нацпроекта. Однако в масштабах Санкт-Петербурга «малоэтажка» пока вряд ли может считаться развитым сегментом строительного рынка.
Так сложилось, что малоэтажное строительство прежде всего воспринимается как возведение индивидуальных коттеджей в пригородах или ближайших к Петербургу районах Ленинградской области. Однако генеральным планом предусматривается малоэтажное строительство и в черте города – в зонах, определенных индексами Ж2 (индивидуальные и сблокированные жилые дома) и Ж3 (зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки).
Сейчас наиболее активная малоэтажная застройка ведется в Выборгском и Приморском районах города, в будущем Петербург должен прирасти «малоэтажками» на юге – в Красносельском, Петродворцовом и Пушкинском районах. Однако чтобы планы развития оправдались, необходимо соблюдение нескольких условий.
Малоэтажный расклад
На данный момент в стадии продаж находится, по разным оценкам, 27–29 объектов малоэтажной застройки, включающих в себя таунхаусы и многоквартирные дома. Большая часть из них – 75 процентов – располагается в границах Санкт-Петербурга: в Выборгском, Приморском, Курортном и Петродворцовом районах. Кроме того, единичные предложения встречаются в Красногвардейском, Красносельском, Петроградском и Кировском районах Петербурга. Остальные 25 процентов сосредоточены на территории Всеволожского и Тосненского районов Ленобласти.
Застройщики сейчас активно осваивают спальные районы города, а также близлежащие пригороды. Всеволожский район – один из самых близких к черте города и удобных по транспортному сообщению районов. Курортный район также занимает одну из лидирующих позиций в предложении таунхаусов, здесь, по данным компании «Петербургская недвижимость», сосредоточено около 21 процента предложения («Сестрорецкие дубки» (Сестрорецк), «Мини-Европа» (Песочный, Дибуны), «Рай в шалаше», «Лесная дача», «Капитан», «Еловый дом» – в микрорайоне Александровская-Горская). Далее предложение минимально – только лишь в Петродворцовом районе (три комплекса с таунхаусами, один из которых – «Нойдорф-Стрельна»), Пушкинском (два комплекса) и Тосненском («Бель Виль») районах.
Как отмечают эксперты рынка, такое распределение предложения весьма обоснованно, ведь квартиры в таунхаусах на данный момент – это прямая альтернатива квартирам в многоквартирных домах. «Можно проводить прямые аналогии между секцией в таунхаусе и 3-4-комнатной квартирой в новостройке в том же Приморском районе, и это при более высоком качестве жизни», – отмечает руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова.
Однако с таким утверждением не согласны строители, специализирующиеся на «малоэтажке». «Если сравнивать 3–4-комнатную квартиру в многоквартирном доме и таунхаус примерно одинаковой площади, то последний, бесспорно, будет дороже и в эксплуатации, и по первоначальным вложениям, – уверен вице-президент по маркетингу строительного холдинга «Европейские предместья» Борис Григорьев. – При цене квадратного метра –3,5 тыс. приобретение квартиры обойдется примерно в два раза дешевле, чем покупка таунхауса».
Что почем и для кого?
При анализе ценовой ситуации на рынке таунхаусов и квартир в малоэтажных домах становится очевидно, что со значительным отрывом лидирует предложение в историческом центре Петербурга – Петроградском районе, от компании «ЛЭК», второе место по уровню цены за кв. метр здесь занимает предложение Курортного района, что совсем не удивительно, так как элитность данного района и очень дорогая стоимость земли оказали на данное формирование цены важное влияние. Средняя стоимость кв. метра в таунхаусе достигает здесь 64.
Со значительным отставанием в размере стоимости за кв. метр идут такие районы, как Всеволожский (88) и Тосненский (97). Южное направление в целом недостаточно развито, и в предложении лишь два объекта в Пушкинском районе, которые и формируют уровень средней цены. Аналогичная ситуация и в Тосненском районе, где к реализации представлен комплекс таунхаусов в поселке «Бель Виль» (деревня Глинки). Всеволожский район же имеет в своем предложении объекты, где цена находится в диапазоне от 00–1680 за кв. метр, – отмечают аналитики «Петербургской недвижимости».
Близкая, но несколько иная ценовая градация у специалистов агентства недвижимости «Итака»: не принимая в расчет проект корпорации «ЛЭК», они отдают пальму ценового первенства Курортному району, а последнее место отводят Приморскому.
Поскольку рынок малоэтажного строительства не очень развит, здесь не спрос порождает предложение, а наоборот – там, где появляется предложение, там есть и спрос. «Пока на рынке недостаточное количество предложения в этом сегменте, поэтому люди, заинтересованные в приобретении квартиры в малоэтажном доме или таунхаусе, идут туда, где они построены, – отмечает Борис Григорьев. – Основополагающим является формат проживания. В многоквартирном доме огромное количество собственников, разнородная среда, очень высокая плотность проживания, что устраивает далеко не всех. Таунхаус – это более экономичный вариант, по сравнению с коттеджем. И этот формат востребован».
Но несмотря на то что в сегменте малоэтажной недвижимости спрос пока остается неудовлетворенным, он оказывает влияние если не на количество предложения на рынке, то на его качественный состав. «С момента начала строительства таунхаусов в Петербурге постепенно менялась структура предложения. Например, в 2003 году практически невозможно было найти секцию в таунхаусе площадью 120–150 кв. метров, сейчас это в порядке вещей, – констатирует Яна Долотова. – С уменьшением метража изменилась и динамика продаж. Если в уже построенных «дорогих» комплексах таунхаусов в Коломягах или в районе Суздальских озер, площадь секции в которых составляет в среднем 250 кв. метров, заключается одна сделка купли-продажи в два-три месяца, то в комплексах с меньшим метражом секций осуществляется по три-четыре сделки в месяц, что очень неплохой показатель».
Высокий класс или высокая доступность
Если спрос на «малоэтажку» находится в зависимости от предложения, то от чего зависит само предложение? Городская политика в сфере малоэтажного домостроения, как это ни странно, в ближайшее время будет осуществляться в двух противоположных направлениях – повышения класса возводимой малоэтажной застройки, с одной стороны, и массовость и доступность – с другой.
Председатель Комитета по строительству Роман Филимонов заявил в одном из интервью нашей газете, что в Петербурге неосвоенными остались территории не под многоэтажное, а под среднеэтажное и малоэтажное строительство, которое будет обеспечивать не столько объемы ввода жилья, сколько новое, более высокое качество жизни. И реализовывать такие проекты предполагается либо через проведение торгов по комплексному освоению территорий, либо по полным пакетам для строительства более высокого класса жилья. Для этих целей намечены территории в Петродворцовом районе и в Горской.
Второе направление – строительство наиболее доступного каркасного малоэтажного жилья, что мы можем наблюдать на примере реализации проекта «Новая Ижора», получившего недавно право на дотации из федерального бюджета (реализацией этого проекта занимается холдинг «Балтрос»). Здесь, наоборот, ставка делается на строительство массового, быстровозводимого, а, следовательно, и быстроокупаемого жилья. Учитывая, что инженерная подготовка территорий будет осуществляться не за счет инвестора, такое жилье вполне способно претендовать на доступность. «Оказалось, что в экономическом отношении строительство малоэтажного жилья в значительной степени более эффективно, – уверены в холдинге. – Вот простой пример: в одном случае строится многоэтажный дом на триста квартир, допустим, в течение года, а в другом – триста односемейных домов с темпом один дом в день. В первом случае деньги, потраченные на строительство, могут быть возвращены только после завершения строительства, то есть через год, во втором – каждый день. Очевидно, что оборот капитала во втором случае несравненно больше, что и позволит при равных нормах прибыли снизить стоимость продаж».
«Недорогое жилье экономкласса, которое на данный момент только еще начинает формироваться, востребовано на рынке. Желающих приобрести отдельный дом или секцию в таунхаусе по приемлемой цене, да еще и ниже, чем в городе за аналогичную по площади квартиру, достаточно много. На сегодняшний момент в проекте «Новая Ижора» минимальное предложение дома может обойтись в 0 тыс., а это для представителей целевого сегмента далеко не малые деньги, – оценивает перспективы реализации этого проекта Ольга Трошева, начальник отдела загородной недвижимости департамента маркетинга корпорации «Петербургская недвижимость». – Сейчас на рынке есть еще предложения квартир аналогичной площади в черте города по данной стоимости, и поэтому потребитель может и, вероятнее всего, будет сравнивать эти варианты. При этом не стоит забывать, что помимо цены для потребителя по-прежнему важными будут такие параметры, как качество, наличие необходимой инфраструктуры и транспортная доступность жилого комплекса. И вот если новые возникающие проекты малоэтажного жилья будут соответствовать им, то успешность их весьма вероятна. Пока же немногочисленные проекты данного класса (эконом) для девелоперов являются некими экспериментами, поэтому сложно предположить, каковым будет спрос на дома панельно-каркасной сборки как варианта для постоянного места жительства (причины различны, например, сложившиеся стереотипы о качестве и сроке службы таких домов, возможно – завышенная стоимость и т.д.). Успешность конкретного проекта все же будет зависеть от обеспеченного качества домов, а также в целом от «благополучности» выбранного места под застройку, ну и, конечно же, от оптимального для потребителя ценообразования».
Проблемы и их решение
По мнению экспертов, «прирост» малоэтажного строительства будет зависеть от решения городом ряда проблем, главенствующей из которых является инженерная подготовка.
«Строить в Приморском и Выборгском районах выгодно благодаря достаточно развитой инженерной инфраструктуре. Реализация малоэтажных проектов в Петродворцовом или Пушкинском районе тормозится из-за того, что на юге Петербурга ощутим дефицит мощностей по водоотведению и электроснабжению. Локальные очистные сооружения в этих районах строить нельзя, поскольку это парковая зона, – отмечает Борис Григорьев. – Как только здесь решится вопрос с инженерией, появится и реальное предложение. Пока же все проекты на этих территориях остаются на стадии декларации намерений». Вторая проблема, которую видят застройщики, состоит в том, что город воспринимает малоэтажную застройку точно так же, как и высотное строительство, ставит оба направления в одинаковые инвестиционные условия. Сегодня строители делают выплаты в городской бюджет исходя из площади осваиваемого земельного участка (примерно 0 за кв. метр). Очевидно, что при таких условиях строить высотное жилье выгоднее. Если бы выплаты за малоэтажное жилье начислялись хотя бы в равной пропорции с многоэтажным, предложения на рынке было бы больше, и уровень цен на жилье в малоэтажных комплексах мог бы снизиться.
Газета Строительный еженедельник