Новости

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ

Loading...
 21 ноября 2007 16:56      516

О коттеджных поселках...

Словосочетание «коттеджный поселок» появилось в обиходе примерно лет пятнадцать назад. Если принять за аксиому определение, что это «построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс коттеджей», то выяснится, что подобные проекты, построенные в прошлом веке, можно буквально пересчитать по пальцам. Пока власти строили грандиозные планы освоения пригородов (см. предыдущую публикацию), частные компании возводили «поселки» на пять-десять, максимум двадцать домов. О единых инженерных сетях, общей социальной инфраструктуре и других атрибутах полноценного коттеджного поселка можно было только мечтать.

 

Поэтому, говоря о масштабных проектах, желаемое часто выдавали за действительное. И лишь сегодня можно с определенной долей уверенности говорить о том, что формирование петербургской сабурбии началось. Как не повторить прошлых ошибок? И что же все-таки такое коттедж в пригороде: дача, для того чтобы провести лето, дом для постоянного проживания, объект инвестиций, или дорогая, но не слишком нужная вещь? От правильных ответов на эти вопросы зависит облик наших пригородов. Сумеем ли мы перейти от стихийного самостроя и создания островков «коттеджного благополучия» к организованному освоению новых территорий? Будет ли новая частная за-стройка радовать глаз проезжающим и согревать душу проживающим? Итак, обозначим первые этапы большого пути проб и ошибок.

Трактор на Рождество

Непременная примета престижных районов частной застройки последнего десятилетия прошлого века — дома-крепости за высокими глухими заборами. Домовладельцы «первого призыва» не слишком считали деньги и стремились собрать на своей территории все, что не додала им окрестная инфраструктура. Именно поэтому особым спросом лет десять-двенадцать назад пользовались огромные участки — площадью от пятидесяти соток до нескольких гектаров.

Риэлтерам известно множество рассказов о «тяготах и лишениях» состоятельных домовладельцев. Как-то один из них с юмором рассказал, как под новый год переехал в новый, еще пахнущий свежей штукатуркой дом. В ночь после новоселья выпал снег, сделав домочадцев пленниками собственных владений. В результате, вместо того чтобы презентовать супруге шубу, домовладелец купил трактор. Но это было только начало. Для того чтобы содержать такое хозяйство, нужен штат работников. И даже домработницу найти — такую, чтобы приятной наружности, работящая, и каждый день пешком топала три километра из ближайшей деревни — большая проблема.

Капитализм на старте

Первые прообразы коттеджных поселков и малоэтажные жилые комплексы возникли в начале 90-х годов прошлого века. Многие проекты сегодня признаются неудачными, а порой кажутся просто нелепыми.

Известно, что основа основ в недвижимости — местоположение, однако малоэтажные объекты зачастую строились в окружении многоэтажной застройки, рядом с шумными магистралями. Не слишком комфортное соседство заставляло застройщиков ограждать сии произведения девелоперского искусства высокими заборами. Первый в городе малоэтажный комплекс — секционный дом, который позиционировался как элитный таунхаус, построили на Бухарестской улице (которую даже с натяжкой нельзя отнести к элитным районам). Комплекс строился на средства дочерних предприятий «Газпрома» и без громкой рекламы. Более двух десятков коттеджей сблокированы и объединены замкнутыми дворами, а наружный фасад комплекса, напоминающий крепостную стену, лишь слегка прикрыт типовым домом от проспекта Славы — транзитной трассы «Морской порт — Мурманск». В элитном жилом комплексе побывали многие жители Купчина. Дело в том, что в одной из его секций расположена районная служба занятости: застройщик, отдав помещения для нужд района, честно внес свой вклад в развитие инфраструктуры. И сегодня квартиры в элитном купчинском комплексе время от времени пытаются предлагать к продаже по ценам, приближающимся к $1 млн.

Если застройщик не угадал место, о перспективах речь не шла. В начале 1990 годов в Отрадном было сооружено несколько десятков домов. Они продавались для того времени недешево, по $ 200–300 тыс., однако достаточного количества покупателей не нашлось. В результате в конце десятилетия, уже после дефолта, их предлагали уже по $50 тыс. Еще одной ошибкой были слишком малые земельные наделы — 6–12 соток. К квартирам в таунхаусах прилагалось и того меньшие участки – иногда просто крошечные дворики. Однако при этом таунхаусы позиционировались как жилье для очень богатых людей.

Именно к тому периоду относится первая попытка Всемирного банка продемонстрировать России завоевания западной демократии в области малоэтажного домостроения. Предложение строить демократичные таунхаусы для молодых семей в Каменке и Коломягах потерпело фиаско. Собственно говоря, оба проекта состоялись, но дешевым и доступным молодежным жильем не стали: застройщики не смогли получить кредиты — их бизнес-планы не нравились уполномоченным банкам. В результате расходы на подготовительный период у некоторых компаний оказались настолько высокими, что строить малоэтажные дома стало нерентабельным.

Самые первые коттеджные поселения возводились к северу от Петербурга и никак не рекламировались, поскольку были скорее корпоративными. «Например, торговый дом «Лаверна» построил для своих сотрудников поселок в Парголове, Завод металлоконструкций и Мариинский театр поселили работников в Курортном районе. Все эти поселки — закрытые. Отдельные объекты подобных поселений в открытой продаже появились только в 2003 году», — отмечает Алексей Рогов («Петербургская недвижимость»). Мог быть и иной вариант развития событий, когда застройщиками становилась группа знакомых между собой людей. Как правило, поселения насчитывали не более двух десятков домов, иногда — всего пять. По сути, подобные проекты можно считать первыми клубными поселками: если у кого-то из жителей возникает необходимость продать дом, нового соседа ищут остальные. Во всяком случае рекламных объявлений о продаже объекта вы нигде не найдете. В те «проторыночные» времена отечественные строители и слышать не желали о маркетинговых исследованиях, управлении финансовыми потоками или проектом. Иной подход демонстрировали западные менеджеры. Например, проект «Дубрава» в Коломягах, возведенный по американской каркасной технологии, являет собой поселок элитный и закрытый. Он строился для приехавших в Россию менеджеров иностранных компаний и отдан в управление также иностранной фирме DTZ. Между тем за прошедшее десятилетие город со всех сторон обступил «Дубраву».

К тому же периоду относится и начало освоения Коломяг. Проект комплексного развития и освоения деревеньки, чудом уцелевшей в мегаполисе, был разработан в 1991 году. Впоследствии, едва не бросив строительство из-за непомерного аппетита владельцев деревянных домов в квартале, застройщик, компания «Коломяги-Ретро» посредством громоздкой юридической схемы поделилась землей с другими. Теперь в проекте участвуют более десятка компаний («Содружество», «Элита-Девелопмент», «Падамс», «Сигма», «Северо-Западная строительная корпорация» и другие застройщики).

Бывшая коммуналка + баня

Мешала застройщикам и экономическая нестабильность: то инфляция, то гиперинфляция. В частности, дома-квартиры в уже упомянутом «элитном» комплексе в Купчине продавались вплоть до 1996 года. По словам Валерия Вакуленко, президента компании «СТБ-РОСТ», на продажах сказывалась политическая ситуация: что ни предвыборная кампания, то спад. Год 1993-й, отмеченный лихорадкой на городском строительном рынке, заставил застройщиков и их потенциальных клиентов обратить внимание на малоэтажный сектор. Ведь в условиях нестабильности дольщики, вложившие деньги в строительство многоквартирногодома, оказываются в положении заложников на борту набравшего высоту самолета. Они зависят от профессионализма и порядочности строителей, финансовых потоков, решений власти. Поэтому им остается лишь с облегчением вздыхать, когда их общий дом наконец-таки оказывается подведенным под крышу. Человек, вкладывающий средства в строительство своего дома, по крайней мере не зависит от своих соседей сверху и снизу. Поэтому все петербургские пригороды в тот неспокойный период начинают лихорадочно застраиваться.

Успешный человек образца 1993 года зачастую рассматривал загородный дом как приложение к расселенной коммуналке с видом на Фонтанку. Однако опыт частного домостроения был невелик, а отечественная стройиндустрия, недалеко ушедшая от типового домостроения, не могла предложить ничего радикально нового. Распространенный вариант начала 1990-х годов, который мог позволить себе человек, волей судеб ставший предпринимателем, — «коробка» площадью до 800 кв. м, с четким, как в типовой «панельке», членением по комнатам и этажам. Новые домовладельцы столкнулись с множеством проблем, которые было невозможно решить поодиночке: водоснабжение и канализация, подъездные пути, охрана. Мысль архитекторов не стояла на месте: они рисовали зимние сады и гигантские оконные проемы, но промышленность не предлагала материалов, для того чтобы их заполнить. А криминальная обстановка того времени не позволила множеству людей, начавших строительство собственного дома, завершить его. Зачастую у будущего владельца загородного дома хватало денег только на старт проекта. В одной из компаний, с тех уже давних времен активно работающих на рынке деревянного домостроения, рассказывали о том, что многие владельцы участков требовали сначала соорудить баню. На участке появлялся гигантский помывочный комплекс, а потом у заказчика заканчивались деньги. В результате клиентам нередко приходилось жить в бане, потому что продать незавершенку было невозможно: рядом стояли такие же недостроенные дома. В течение десятка лет они «украшали» своим присутствием пригороды Петербурга — риэлтерам удавалось пристроить их с большим трудом, поскольку ни размеры участков, ни архитектурные решения, ни планировки не соответствовали требованиям нового времени.

До и после дефолта

В 1994 году корпорация с громким названием «Новый бизнес России» объявила о строительстве коттеджного поселка во Всеволожском районе, близ деревни Порошкино. По плану строительства в этом районе должны были появиться 30 коттеджей. Покупателей заманивали просторными двух- и трехэтажными домами с гаражами, охраной и всеми коммунальными благами. Честные намерения компании декларировались рекламным слоганом: «Мы уже строим. Приезжайте, убедитесь сами». На холмистом ландшафте вокруг крошечного озерца действительно росли добротные кирпичные домики площадью 250–350 кв.м. Средняя цена домовладения на 15 сотках составляла $100–120 тыс. От будущих жильцов требовалось внести аванс в размере 20–30% стоимости дома. Через два года, накопив на своих счетах несколько сотен тысяч долларов, компания без всякой помпы сошла со сцены, а ее учредители скрылись с деньгами клиентов. Впрочем, несмотря на понесенные потери (запутавшись в собственном менеджменте и уведя наличные деньги клиентов, представители «Нового бизнеса…» оставили вполне внятный генплан и инженерно подготовленные участки), элитный поселок в Порошкине все-таки состоялся.

Но не все благие начинания заканчивались неудачей. В этот же период появился образцово-показательный поселок «ХОНКА-парк» на склоне Орлиной горы в Токсово. Финская компания HONKA на 5 га возвела 11 деревянных коттеджей площадью 200–300 кв. м. Жилой комплекс имеет круглосуточную охрану, рекреационную зону, теннисный корт. Выбранное местоположение удачно и с точки зрения близости к Петербургу, и с точки зрения природных красот, и с точки зрения наличия сетей.

Было это в 1998 году, перед самым дефолтом, на который инерционный по определению рынок недвижимости отреагировал только через несколько месяцев. В результате резкого скачка курса доллара закупать за границей стройматериалы и комплекты сборных «фабричных» домов стало невыгодно. Поистине, пришел звездный час для родных шабашников, отечественных производителей кирпича, бетона и пиломатериалов.

В условиях инфляции вновь проявился интерес к «быстрому» строительству. Именно в 1998 году началось сооружение коттеджного поселка «Консульская деревня» на 47/48 км Приморского шоссе, в Репине-Солнечном. На участке 7 га возводилось 42 коттеджа площадью 180–280 кв. м. Владимир Обширнов, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Экотон», полагает, что успех обеспечило удачное местоположение: дома с участками 12–20 соток в районе элитной застройки разошлись почти сразу после старта проекта. Еще одна изюминка проекта — попытка создать культурно-досуговое «ядро». Несмотря на то, что Курортный район и без того не обделен подобными объектами, главная точка притяжения — комплекс с громким именем «Аркадия» — выделяла его из числа наспех застроенных коттеджами кварталов.

По соседству с «Консульской деревней», на Кленовой улице, вырос первый коттеджный поселок, ставший результатом выставочной деятельности застройщиков и архитекторов. Инвестором проекта, получившего широкую огласку в конце 1990 годов, стало ЗАО «Международные жилищные выставки», созданное при участии финских компаний. Однако на тот момент рынок недвижимости не был готов к такому повороту событий. Из-за нерешенных юридических и инженерных вопросов строительство затянулось на годы, а непродуманная концепция привела к тому, что застройка оказалась весьма эклектичной. Архитекторы и подрядчики соревновались, стремясь показать лучшие достижения, поэтому концептуальные, но непрактичные произведения авторской архитектуры соседствуют здесь с утилитарными и невыразительными постройками. Тем не менее предприниматели, рискнувшие вложить средства в строительство на начальном этапе проекта, не прогадали: за прошедшие годы земля в районе «золотого треугольника» Курортного района выросла в цене в несколько раз.

С 1998 года ведет свою историю более демократичный коттеджный городок в Кузьмолове, построенный силами ФПГ «РОССТРО», однако очередной качественный скачок произошел на строительном рынке в 2001 году.

Подготовка к юбилею

В преддверии 300-летия Петербурга землю в его окрестностях стремились приобрести для реализации масштабных проектов крупные компании столичного происхождения. И это отвечало требованиям покупателей, которые стали ориентироваться на западный образ жизни. Подражая иностранным коллегам, топ-менеджеры петербургских компаний принялись вить «родовые гнезда». Географические лидеры прежние — Курортный и Всеволожский районы. В Курортном цена сотки земли достигала $5000–8000. Однако появляются новые популярные адреса. Дворец конгрессов в Стрельне еще только начинали восстанавливать, а вокруг него уже собирались интересанты. Популярности петродворцовому направлению придавал и чиновный проект восстановления Нижней дороги, в ходе реализации которого на прилегающей к шоссе территории должны были появляться новые объекты соцкультбыта. Проект канул в небытие, но свое дело сделал: популярность южного побережья Финского залива выросла, а застройщики остались один на один с «дорожными» проблемами. Подобная судьба ждала и еще один, значительно более масштабный проект — подписанное губернатором Владимиром Яковлевым Постановление «О размещении зон малоэтажного жилищного строительства…» (см. предыдущую публикацию). Тем не менее застройщики обратили внимание на то, что в ней обозначены действительно перспективные с точки зрения малоэтажной застройки территории.

Представители компаний, работающих в малоэтажном секторе, с одной стороны, обрадовались возможности содействия со стороны городской администрации, но вместе с тем ни один участник рынка не поверил в возможность реализации миллионных объемов застройки. Генеральный директор компании «Элита Девелопмент» Владимир Любомиров заявил, что на практике доля малоэтажного сектора в общем объеме жилищногостроительства может дойти до 20%. И это в самом лучшем случае. Как раз в этот период началась реализация масштабного проекта «Озерки» компании «Петербургстрой». (Сегодня проект называется «Новая Скандинавия», компания-застройщик — «Петербургстрой Skanska», а объем строительства вырос с первоначальных 70 тыс. до 100 тыс. кв. м). В то же время проснулся интерес к известному еще со времен первого мэра глобальному малоэтажному проекту «Северная долина» (Парголово). На территории в 545 га предполагалось сооружение примерно 1 млн кв. м малоэтажного жилья. Проект неоднократно пересчитывался, денег на инженерную подготовку, как водится, не нашлось, а потому район было решено отдать под строительство многоквартирных домов.

Юбилейный 2003 год помог строительному сектору подрасти. Заметная часть инвестиций, как это обычно и бывает, осела в сегменте частного домостроения и загородной недвижимости. Выросло все: объемы сделок, покупательский спрос, цены на участки. По данным компании «ПетроСтиль», в Курортном районе земля подорожала в 2–3 раза, в районе Петродворца и Стрельны и во Всеволожском районе — в 0,5–2 раза.

Ориентир на столицу

По оценке агентства BusinessVision, загородный рынок активно растет. При этом на сегмент коттеджной застройки приходится только 15% его объема, что в пересчете на абсолютные величины оценивается примерно в $5 млрд.

Повторимся: в настоящее время продажи ведутся в нескольких десятках коттеджных поселков. При этом в Подмосковье, по словам риэлтеров, строится 600 коттеджных поселков, из которых 150 — централизованно, по единому проекту. Питерские строители не имеют свободных средств, поэтому и по сей день коллективный вариант житья-бытья чаще всего означает «поселок» на 5–10 домов (и таких поселков, очевидно, в ближайшее время будет заявлено немало). Однако подобные объемы строительства не предполагают развитой инфраструктуры. И если под Москвой есть поселки со школами, больницами и даже бутиками, то петербуржцам, намеренным перебраться на ПМЖ в пригороды, скорее всего предложат воспользоваться социальной инфраструктурой соседних населенных пунктов. Именно поэтому в нашем регионе так популярны «дачные» проекты.

Доступный дом, дача, или объект инвестиций?

Чаще всего пропагандисты жизни «на воздухе» ссылаются на западноевропейский образ жизни: за рубежом все живут за городом, а работают в городе. Только это не совсем так. Дело в том, что в Европе давно сбылась мечта Ильича — стерта грань между городом и деревней. В западноевропейской деревне на 50 домов, кроме дорог, воды и канализации, можно найти муниципалитет с фонтаном XVIII века, школу, пару-тройку мелких магазинов и дюжину ресторанчиков. Причем эта идиллия — не для миллионеров, а для пенсионеров. Но не следует забывать о том, что грань стиралась веками. Отсутствие четкого представления о спросе пока приводит и к перекосам предложения в сторону дорогостоящих объектов, практически не доступных для большинства. Более всего сегодня предложений в верхней ценовой категории. Стоимость коттеджей в приличном месте варьирует от 400 тысяч до одного миллиона долларов. Почему это происходит, понятно: ведь на дорогих объектах больше норма доходности. Но, заметим, и риски выше — закон природы. Представьте себе картинку, как где-нибудь в Боннской или Зальцбургской области инвестор строит в чистом картофельном поле полста домов без отделки и продает по полмиллиона долларов право доехать за пару часов (без учета пробок) по грунтовой дороге и осваивать нераспаханную целину…

Сегодня большинство застройщиков не думает, как наши заботливые руководители, о «доступном жилье», и поэтому народ — потребитель — полагает, что коттедж это дорогое удовольствие. Когда тезис «коттедж — не роскошь, а объект для проживания» у нас приживется — вопрос открытый, а ответ на него связан не только с экономическими условиями, но и с менталитетом нашего человека. Эпоха развития капитализма в России конца XX — начала XXI века сформировала у нас, россиян, особое отношение к недвижимости. Мы рассматриваем ее не как место проживания и удовлетворения потребностей в комфорте, общении с природой, а как объект, в котором хранятся деньги: вроде свиньи-копилки. Дом за городом, как и квартира, — это «средство тезаврации», сокровище, то есть средство сохранения капитала, как золото, бриллианты и прочие предметы не первой необходимости.

Недвижимость всегда будет расти в цене? Так не бывает. Любая собственность — это, кроме всего прочего, обязательства и проблемы. Сейчас недвижимость — двигатель прогресса и экономического развития. Чем больше собственности, тем больше проблем: требуется отапливать, ремонтировать, страховать, охранять, мыть, убирать и т. д., то есть давать работу строителям, производителям стройматериалов, транспортникам, торговцам и многим другим.

В последнее время много говорится о «доступном и комфортном» загородном жилье. Быстровозводимые коттеджи из профилированного бруса и каркасные дома стали едва ли не панацеей, делом государственной важности — приоритетом национальных проектов. Однако нам кажется, что отдельный коттедж еще не скоро заменит петербуржцам отдельную квартиру. В первую очередь — из-за географических особенностей. В отличие от «радиально-кольцевой» столицы, Питер зажат между Финским заливом и Ладогой, окружен промзонами, разбавленными полигонами и болотами.

Во-вторых, наш климат как-то не располагает к тому, чтобы жить за городом круглый год. В–третьих, основное место жительства должно быть в пределах транспортной доступности от места работы и учебы — сельские школы, как правило, оставляют желать лучшего, а по городу в час пик давно уже не проехать. Остается вариант: найти работу ближе к дому, подобно герою рязановского «Служебного романа».

Вышесказанное наталкивает на мысль, что постоянное проживание за городом, в собственном коттедже, для активно работающего, успешного и обремененного семьей менеджера — мечта не близкая. То есть поселки для среднего класса все-таки появятся, но, очевидно, они будут складываться вокруг крупных градообразующих производств, чтобы граждане, занятые на этих производствах, могли арендовать или покупать дома в кредит. Но это уже совсем другая история.

Таким образом, собственная загородная усадьба — на сегодняшний день удел не просто обеспеченных, а очень состоятельных людей, которые не считают ни денег, ни времени… То есть, не просто богатых, а очень богатых пенсионеров. А много ли у нас таких?.. Поэтому, скорее всего, загородный коттедж будет стойко ассоциироваться в сознании работающих горожан с непереводимым русским словом «дача», где можно отдохнуть от городской суеты, поправить здоровье банными процедурами и прогулками по лесу. Благо Ленинградская область в два раза больше Московской и тихих уголков в пределах стокилометровой зоны пока хватает на всех желающих.

Источник «Загородное обозрение» 

Источник: www.spbnovostroyka.ru

Комментарии к статье

comments powered by HyperComments