Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время активно формируется. Каково его состояние на сегодняшний день и в чем основные тенденции его развития в следующем году?
Рынок продажи офисных площадей находится в стадии формирования. На сегодняшний день интерес инвесторов к покупке офисных помещений довольно высок, что отражается в возрастающем спросе.
Продажа офисных площадей
За 2006 – II квартал 2007 года полностью реализованы площади в таких бизнес-центрах, как: «Статус», «Нововладимирский», «Содружество» (1 и 2 очередь), «Голицын», «Stels», «Норд Хаус», «Лесной пр., 65».
В основном предложение продажи офисов сформировано за счет долевого участия инвесторов при сооружении бизнес-центров, которые в будущем планируют сдавать собственные площади.
Уровень доходности от вложения денежных средств в офисную недвижимость в Санкт-Петербурге довольно высокий (минимальный уровень дохода 8-10 процентов, средний уровень – 10-16 процентов) и привлекает множество инвесторов.
Это объясняется растущим спросом на качественные помещения. К тому же рынок офисной недвижимости остается одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Предложения по продаже площадей класса А отсутствуют. Предлагаемые офисные площади, реализуемые по схеме долевого участия, относятся к категории В и В+.
Цена предложения различается в зависимости от локации бизнес-центра, местоположения офиса внутри самого здания, этажа, размера приобретаемого помещения, видовых характеристик офисного пространства, срока завершения строительства и способа оплаты.
Диапазон цены продажи на офисы в бизнес-центрах – от 09-2337 за кв. метр в Приморском и Кировском районах, $ 2509-2778 за кв. метр в Василеостровском и Московском районах, до $ 4087 за кв. метр в Петроградском районе.
В 2007-2008 годах на рынок продажи офисных площадей в Приморском районе будут выведены такие крупные бизнес-центры, как «SOKOL CITY» общей площадью 151,5 тыс. кв. метров, инвестор «Невский Альянс». Общая высота здания будет составлять 24 этажа. Три подвальных этажа будут отведены для паркинга.
Другой проект, в котором также будут осуществляться продажи офисных площадей, – «Удельный парк», общая площадь проекта 50 980 кв. метров и офисная площадь 39000 кв. метров, компанией-застройщиком выступает «ЛенСпецСМУ»). В составе комплекса предусмотрено размещение филиала банка площадью 975 кв. метров, офисных помещений – 39 тыс. кв. метров, ресторана, кафе – 700 кв. метров, фитнес-центра – 1760 кв. метров (2-я очередь строительства), конференц-залов – 970 кв. метров, паркинга – 5925 кв. метров, технических помещений – 1125 кв. метров. Количество этажей – 23.
Обе эти компании специализируются на рынке строящегося жилья и, скорее всего, выбрали такой способ реализации объектов коммерческой недвижимости с использованием договоров долевого участия, который быстрее окупается и схемы уже отработаны при продаже жилой недвижимости.
Арендные ставки...
Самое дорогое предложение аренды офисных помещений составляют бизнес-центры класса А, расположенные в Центральном районе. Причем все они располагаются во вновь реконструируемых или строящихся зданиях. Каждый новый вводимый бизнес-центр качественно лучше офисных площадей, вводимых ранее.
Это постепенно приводит к понижению классности объектов в связи с моральным «старением» здания и технологий. Развитие новых технологий, применяемых при строительстве бизнес-центров, постоянно повышает планку, характеризующую качественные офисные площади. Управляющие компании должны постоянно улучшать оснащение офисного здания. Несвоевременное внедрение новых технологий будет приводить к снижению уровня бизнес-центра на общегородском уровне, а в дальнейшем к сокращению инвестиционной прибыли здания.
Для рынка аренды офисных площадей характерно поступление нового предложения с непременным приростом цены. 2007 год не стал исключением, и вводимые объекты повышали не только уровень качества помещений, но и уровень вакантных арендных ставок. При этом для уже существующих арендаторов прирост ставок был – на уровне инфляции. Часть собственников поменяли валюту индексации оплаты для предотвращения убытков на разнице курсов валют, что также способствовало незначительному приросту цены.
В Центральных районах города (Центральный, Василеостровский, Петроградский и Адмиралтейский районы) по мере увеличения качества офисных помещений растет разброс диапазона арендных ставок. Так, например, цена вакантных арендных ставок для офисов А класса может отличаться на 09.
В спальных районах города диапазоны арендных ставок по классам бизнес-центров В и В+ практически перекрываются. Бизнес-центры высокого качества (класса В+) только начинают появляться в спальных районах, поэтому при естественной конкуренции девелоперам приходится ориентироваться на объекты В-класса. На сегодняшний день бизнес-центры класса В+ располагаются только в Выборгском, Красногвардейском, Московском и Приморском районах, общая площадь которых порядка 100 тыс кв. метров. Тогда как в группе Центральных районов, в состав которых вошли четыре района, площадь бизнес-центров В+ класса составляет около 210 тыс кв. метров.
По районам города
Арендная ставка одного кв. метра вакантных офисных площадей Приморского района для объектов категории В+ составляет 1100-900 рублей в месяц, для объектов категории В – 800-900 рублей в месяц, для объектов класса С уровень ставок составляет 675-800 рублей в месяц.
Если говорить о динамике арендных ставок в Приморском районе, то прирост с декабря 2006 по всем классам бизнес-центров составил 2 процента. Изменение цены вакантных арендных ставок с августа 2006 года по классам дифференцировано. На офисные помещения класса С прирост составил 3-4 процента, на помещения класса В и В+ – от 4 до 7 процентов. Опережающий рост ставок на качественные площади может говорить о большей востребованности таких площадей в районе и большую уверенность арендодателей в том, что бизнес-центр будет заполнен.
Уровень вакантных офисных площадей в Приморском районе на III квартал 2007 года составил 97 процентов. Это связано с естественной ротацией арендаторов. При этом уровень заполняемости бизнес-центров класса В+ и С – 100 процентов, а уровень заполняемости бизнес-центров класса В – 94 процента, главным образом, за счет вывода новых площадей на рынок.
Перспективы развития
Наиболее динамично развивающимся районом в сегменте офисной недвижимости является Приморский район. Здесь можно выделить несколько зон, в которых будет формироваться деловая активность в ближайшие годы.
Одна из самых крупных зон формируется вдоль Коломяжского пр: в 2008 здесь (помимо первой очереди бизнес-центра «Содружество» уже введенного в эксплуатацию) будет открыто еще четыре крупных бизнес-центра общей площадью 88 тыс. кв. метров.
Также достаточно активно продолжат свое развитие территории недалеко от станции метро «Черная речка» – это строительство многофункционального комплекса на бывшей территории завода «Прогресс» и строительство многофункционального комплекса «Clover House» на Ушаковской набережной. Суммарная площадь строящихся офисных помещений в этой зоне составляет – 134 тыс. кв. метров. Кроме того, эту территорию можно назвать уже сложившейся в плане деловой активности, ведь здесь уже действуют девять бизнес-центров общей площадью 55 тыс. метров. При этом заполняемость в действующих бизнес-центрах этой территории составляет 100 процентов.
Еще одно направление сегодня только начинает развиваться – это территории вдоль Торфяной дороги возле станции метро «Старая Деревня». Здесь также уже действуют три бизнес-центра площадью 24 тыс. кв. метров, и еще три будут открыты до конца 2008 года (суммарная офисная площадь 40 тыс. кв. метров). Заполняемость бизнес-центров «Приморский» и «Гулливер» на уровне 100 процентов, заполняемость бизнес-центра «Лахта», открытие которого состоялось в июне 2006 года, составляет 80 процентов.
Территория возле станции метро «Комендантский проспект» развивается с деловой точки зрения не столь активно, и понятно, ведь это самый центр спального района, и инвесторам интереснее строить жилье и торговую недвижимость, хотя уже сегодня здесь ведется строительство двух бизнес-центров, площадь офисного пространства в которых будет составлять 43 тыс. кв. метров.
Постепенно инвесторы начинают осваивать и более отдаленные от станций метрополитена места под строительство офисных площадей.
Одним из самых отдаленных от метро объектов можно назвать проект компании «Атлантик» – многофункциональный комплекс «Atlantic-city».
На участке площадью 46 тыс. кв. метров между улицами Беговой, Савушкина, Туристской и Приморским пр. разместятся высотная башня бизнес-центра (высотой более 100 метров) и торгово-развлекательный комплекс общей площадью 117 тыс. кв. метров. Открытие торгово-развлекательной части комплекса общей площадью 46,232 тыс. кв. метров состоится в конце 2007 года. В проекте предусмотрено создание подземного паркинга на 700 машиномест и наземного на 800 машиномест; планируемая площадь офисного пространства составит 53 тыс. кв. метров. Планируемый срок окончания строительства всего объекта – IV квартал 2008 года.
На пересечении Мебельной ул. и Яхтенной ул. ЗАО «Арсенал-Недвижимость» в октябре 2007 начинает строительство многофункционального комплекса, в состав которого войдут: офисная часть 30 тыс. кв. метров, торговая часть 30 тыс. кв. метров, складская часть – 3 тыс. кв. метров, культурно-развлекательная часть – 18 тыс. кв. метров, кафе, рестораны, бары – 2200 кв. метров.
Окончание строительства объекта намечено на декабрь 2009 года.
Обзор предоставлен отделом аналитики и консалтинга АН «Итака»