Первые поселки дачного типа появились еще задолго до зарождения рынка недвижимости. Это были «закрытые» поселки, в которых проживали представители партийной номенклатуры, генералы и писатели. Однако в загородных домах нуждались также дипломаты, представители посольств и немногочисленных на тот момент западных компаний. Что наши эксперты могут сказать о прошлом, настоящем и будущем рынка коттеджных поселков – об этом их спросил наш журналист.

— Одним из первых коттеджных поселков стал поселок «Росинка», расположенный в 10 км от МКАД по Пятницкому шоссе, — рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Евгений Шевченко, — он строился на деньги американцев и по их технологиям.

Еще совсем недавно, в 1990-е годы, крупные финансовые или нефтяные корпорации строили дома исключительно «для своих». Если говорить о поселках, дома в которых были предназначены для свободной продажи, то основной объем предложений здесь начал формироваться после 2000 года.

— Первые поселки с единой концепцией постройки в Подмосковье начали появляться в конце 1990-х годов. До этого на загородном рынке в основном велась стихийная точечная застройка и продажа земли без подряда, — поясняет заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, — Поскольку исторически сложилось, что на Рублевке проживала советская элита, то, соответственно, первые коттеджные поселки, возводимые на этом направлении, позиционировались в верхнем ценовом сегменте и имели клубный характер, высокий уровень охраны и обширную инфраструктуру.

По словам директора по развитию бизнеса Vesco Consulting Алевтины Орешко, после насыщения Рублевского шоссе, девелоперы начали активно застраивать Новорижское, которое в настоящее время не менее престижно. И наконец, третьим лидирующим направлением стало Дмитровское шоссе, в основном благодаря наличию водохранилищ. Первые объекты характеризовались кричащей, вычурной архитектурой и зачастую неудобными планировками. Запросы придирчивых приобретателей «второй волны» заставили девелоперов отказаться от «излишеств».

Рассказывает Антон Архипов руководитель салона загородной недвижимости «Резиденция» компании «ИНКОМ-Недвижимость», являющейся обладателем премии «Профессиональное признание–2007» как лучшая брокерская компания по продаже коттеджных поселков:

— В начале новой истории этого рынка люди не очень хорошо понимали, что же им нужно: первые проекты были то со слишком большими участками — свыше 50 соток, то со слишком маленькими — около 12 соток. Сегодня люди платить за «лишние» метры и сотки уже не хотят. Тенденция к постепенному уменьшению размеров участков и домов по мере приближения к Москве связана еще и с тем, что цены на загородную недвижимость серьезно выросли.

Что касается цен, то по признанию Евгения Шевченко, в начале 1990-х годов, к примеру, в Жуковке стоимость земли составляла $500 за сотку. А были случаи, когда японскую видеокамеру на участок 30 соток. С тех пор ситуация радикально изменилась.

Новая классификация: эконом-, бизнес- и Рублевка

— Коттеджные поселки сегодня представляют все сегменты спроса: эконом, бизнес и элит, — комментирует генеральный директор MR Group Виктор Микитей, — элитные поселки возводятся в основном на таких направлениях, как Рублево-Успенское, Новорижское, Минское и Калужское шоссе, а также к северу от Москвы по Дмитровскому направлению.

По мнению Алевтины Орешко, к районам элитной застройки следует добавить и Киевское шоссе. Проекты поселков бизнескласса организуются на наиболее ликвидных участках Ярославского, Ленинградского, Симферопольского, Егорьевского и Пятницкого направлений. Что касается объектов экономкласса, то лидерами остаются также самые популярные направления, Новорижское и Дмитровское и Калужское, однако к ним можно отнести Волоколамское, Можайское и Киевское шоссе. Ряд объектов реализуется по Горьковскому, Егорьевскому и Пятницкому направлениям. Сегодня расслоение «классности» коттеджных поселков по направлениям уже не столь характерно для подмосковного рынка загородной недвижимости, как несколько лет назад. Исключение составляет Рублево-Успенское шоссе, которое эксперты склонны ставить «вне классов».

— Рублево-Успенское шоссе занимает специфическую нишу: здесь нет места для эконом- и даже для бизнескласса, подавляющее большинство объектов — элитные, — рассказывает Антон Архипов, — с Новорижским шоссе ситуация иная, хотя изначально направление развивалось как достаточно дорогое, сегодня здесь присутствуют все классы загородной недвижимости». Важную роль здесь играет транспортная доступность.

Что хочет новосел?

— Последнее время частных застройщиков более всего интересуют современные авангардные решения, современные строительные и отделочные материалы, — говорит Евгений Шевченко. Большое внимание застройщики вынуждены уделять инфраструктуре. Девелоперы понимают, что времена, когда потребитель был готов скупать все, прошли. Сегодня динамика продаж в наиболее и наименее удачных поселках различается в разы, и развитость инфраструктуры играет не последнюю роль. Другое дело, что на сегодняшний день большинство инфраструктурных проектов становятся коммерческими, они доступны не только жителям самого поселка.

— Невыгодно создавать обширную инфраструктуру для жителей одного поселка, большим комплексом должны пользоваться жители географического мини-региона, — поясняет Антон Архипов, — подобные проекты вполне состоятельны как коммерческие, они способны приносить прибыль и не ложатся финансовым бременем на покупателей коттеджей, а, напротив, серьезно повышают ликвидность близлежащих поселков.

Потребители также понимают, что если в поселке есть бассейн или теннисные корты, то расходы по их строительству и эксплуатации уже заложены в цену дома и ежемесячную плату. Более широкий набор различных инфраструктур и сервисов, доступных для жителей поселков, стал возможным благодаря появление тенденция к укрупнению, которая идет уже достаточно давно. Если 3 года назад поселок 20–30 га считался крупным проектом и риэлторы с некоторой долей опаски приступали к его реализации, то сегодня уже стало очевидно, что поселки 100 га и больше уже точно так же востребованы на рынке.

Новые форматы и «фишки»

Конкуренция толкает девелоперов на неординарные маркетинговые ходы. Таковым эксперты считают появление на рынке такого формата, как лейнхаус. Он похож на таунхаус (небольшие метражи, участок 2–4 сотки, стена к стене), единственное отличие — отсутствие единого архитектурного стиля фасада.

Другой интересный формат — «дальние дачи», которые еще называются «домики в деревне для миллионеров». Основной акцент делается на уединенность, экологичность и близость к живописным местам — водоемам и лесам.

К интересным форматам, Владимир Яхонтов, относит агротуристические спортивные загородные комплексы. Примером такого комплекса является проект Большой земельной компании — «Экомир», включающий в себя комплексы имений, развлекательный парк «Мировая этнодеревня», агротуристический комплекс, гольф-клуб, конноспортивный комплекс, охотничьи хозяйства, фермы. Курорт будет использоваться для спорта и отдыха круглый год. Местоположение — Калужская область, 90-й км Киевского шоссе.

Автопробегом по элите

Какие только «фишки» не придумываются, чтобы привлечь потенциальных новоселов к строящимся коттеджным поселкам. «Элита едет к элите» — так можно было бы охарактеризовать действо, происходившее в начале лета в Подмосковье.

Через коттеджные поселки, позиционирующиеся в элитном классе и ставшие лауреатами Национальной премии «Поселок года 2007», проследовали три десятка классических автомобилей 1930–1970 годов выпуска: Mercedes-Benz, Jaguar, Bentley, Rolls-Royce, Austin-Haley, Chevrolet Corvette, MG, Dodge, Triumph, Delahae. В этот раз участники ралли стартовали из поселка «Новые вешки», строящегося в полутора километрах от МКАД по Алтуфьевскому направлению на территории площадью 70 га.

Главная интрига мероприятия состояла в том, что ни один из членов экипажей не знал, куда именно предстоит ехать. О маршруте было объявлено непосредственно перед стартом, после того как каждому из участников была выдана дорожная книга.

Ретро-автомобили финишировали в коттеджном поселке класса «премиум» «Новахово», неподалеку от Жуковки — неофициального центра «Рублевки». В этих живописных местах расположены также знаменитые подмосковные усадьбы — Архангельское, Ильинское, Никольское–Урюпино, Петровское.

В «Новахово» гостей и участников ралли ждал фуршет, концертно-развлекательная программа с участием Юлии Савичевой. Гвоздем вечера стало для гостей ознакомление с моделью автомобиля «AUDI R8» от AUDI центра на Таганке.

По материалам журнала «Частный дом»