Новости

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ

Loading...
 03 июня 2007 17:37      1150

Ситуация на рынке загородной недвижимости

 

Объем предложения рынка загородной недвижимости, включая отдельно стоящие дома и земельные участки, оценивается по состоянию на конец 2006 г. в 9000–9500 объектов. Доля коттеджей составляет 30–35 %. Большая часть коттеджных поселков располагается в Ленинградской области.

На территории Ленинградской области размещены 64 города, около 3000 сельских населенных пунктов, что дает (возможности для – ЛС) вариации как по плотности, так и по типу застройки. Сегодня на рынке загородной недвижимости выставлено довольно много недостроенных и готовых домов, а также земельных участков. Цены, по которым предлагаются пятна под жилую застройку, могут не зависеть от каких-либо индикаторов и параметров и дифференцироваться хаотично. До сих пор процедура перевода земель из сельхозугодий остается достаточно сложной.

Между тем рынок земли постоянно развивается: осваиваются бывшие сельхозугодия вдоль границы города и области. С октября 2005 года правительство Санкт-Петербурга предоставляет земельные участки под строительство частным застройщикам и инвесторам посредством торгов. Есть спрос и на областные земли, но в основном инвесторов интересуют ближайшие к Санкт-Петербургу районы. Примерно на 20–30 % купленных территориях строительство не ведется, идет ожидание роста цен. Чтобы земля «не простаивала» и приносила доход в местные бюджеты и бюджет региона, чаще продают права аренды, а не собственности – тогда предприниматели вынуждены следовать условиям договора.

На вторичном рынке земель Санкт-Петербурга также представлено немало участков в широком диапазоне цен, с улучшениями и без них. Что касается структуры объектов, предлагаемых в 2006 году, – в открытом предложении были земельные участки под ИЖС в Выборгском, Приозерском районах Ленинградской области, в Пушкине, Павловске, Стрельне, Ломоносове. В последнее время особенно популярен стал Всеволожский район: наибольшее количество участков под индивидуальное жилищное строительство было выставлено именно там. Предлагались не только пятна, находящиеся в престижном месте, с хорошим ландшафтом и развитой социальной и инженерной инфраструктурой, но и не пригодные для возведения жилья – вблизи промышленных зон, производственных предприятий, объектов транспортной инфраструктуры (КАД и ее развязок). Цена 1 кв. м на подобных участки варьировалась от 3 до 30 долларов. Колебания зависели от «цепочки» продавцов и интереса покупателей к объектам. Вопросы перевода земель, подведения коммуникаций и обустройства дорог ложились, в случае их приобретения, на инвестора.

Земельные участки под ИЖС в более престижных районах Ленинградской области продавались по 45–105 долларов (Всеволожский район), 100–140 долларов (Курортный район). Игроки рынка динамику роста цен оценивают в пределах от 10–15 %.

Удорожанию земли под жилую застройку способствует появление крупных рекреационных центров. Например, наличие комплекса «Игора» провоцирует рост цен в Юкках, Токсово, Агалатово, Порошкино.

Объем предложения коттеджных поселков Ленинградской области (по состоянию на декабрь 2006 г.)

№№

Название проекта

Местоположение

Застройщик, инвестор

Кол-во домов

Стоимость лота, долл. 

1

«Отрадный берег»

Кировский р-н, г. Отрадное

Кировский ДСК

26

1210/кв. м.

2

«Корабельные сосны»

Выборгский р-н, пос. Рощино

«Петростиль»

53

От 2415/кв. м.

3

«Горки СПб»

Всеволожский р-н, Юкки/Порошкино

«Петростиль»

16

3000000/лот

4

«Высокие ели»

Курортный р-н, пос. Солнечное

«Петростиль»

5

Проект завершен

5

«Новая Райвола»

Выборгский р-н, пос. Рощино

«Олимп-2000»

12

От 2130/кв. м.

6

«Приморье»

Выборгский р-н,

37 км от Зеленогорска

«Олимп-2000»

24

3000–3500/сотка (участок)

7

«Борисово-2»

Приозерский р-н,

70 км от СПб

«Пулэкспресс»

53

720–1950/кв. м.

8

«Княжеская долина»

Гатчинский р-н, пос. Вырица

 «Петал»

23 (1 очередь)

3000/сотка (участок)

9

«Лукоморье»

Всеволожский р-н, пос. Воейково

«БалтВест»

37–50

2300–2750/кв. м.

10

«Зеленые холмы»

Всеволожский р-н, пос. Сярьги

«Содружество»

49

От 1540/кв. м.

11

«Озерное»

Выборгский р-н, ж/д Местерьярви

«Евросиб-Инвестстрой»

82

Проект завершен

12

«Озерная фантазия»

Выборгский р-н, пос. Гладышево

Пригородная строительная компания

31

1430/кв. м.

13

«Вартемяги»

Всеволожский р-н, д. Вартемяги

«Эколоджинг»

100

1730/кв. м.

7500-8000/сотка

14

«Репинская усадьба»

Курортный р-н, между Репино и Комарово

«Олимп-2000»

50

1950–2130/кв. м.

15

«Консульская деревня»

Выборгский р-н, пос. Репино

 Трест «Ленгаз-теплострой»

42

3220/кв. м.

16

«Малая Швейцария»

Всеволожский р-н, пос. Воейково

Нет данных

7

Нет данных

17

«Озеро Комсомольское»

Приозерский р-н,

95 км от СПб

Промстройлес

14

2800–4000/сотка (участок)

18

«Спортивная деревня»

Всеволожский р-н, Токсово

Бюро управления коммерческой недвижимостью

20

Проект завершен

19

«Удальцово»

Приозерский р-н, д. Удальцово

Нет данных

26

2300–4100/сотка (участок)

20

«Сойкино»

Ломоносовский р‑н, д. Сойкино

«Росенталь»

20 (1 очередь)

от 1430/кв. м.

21

«Мендсары»

Всеволожский р-н, д. Мендсары

ДНП «Медсары»

26

4000–5100/сотка (участок)

22

«Поместье в Вырице»

Гатчинский р-н, пос. Вырица

Нет данных

3

5100/сотка (участок)

23

«Рыбацкая деревня»

Всеволожский р-н,

15 км по Мурманскому ш.

«Петербургская недвижимость»

22

1400–1500/кв. м.

24

«Новый мир»

Выборгский р-н

 «Особняк»

93

1700–1850/кв. м.

25

СНТ «Красноозерное»

Выборгский р-н, ж/д Местерьярви

«Тимбер продукт»

42

3000–4000/сотка (участок)

26

«Лемболовская твердыня»

Всеволожский р-н, Васкелово

Нет данных

22

2400/сотка (участок)

27

«Зеркальный»

Всеволожский р-н, Васкелово

Нет данных

9

от 1150/кв. м.

28

«Русская Америка»

Всеволожский р-н

Нет данных

32

Нет данных

29

«Западное солнце»

Выборгский р-н, о. Красавица

ЗАО «Гринсайд»

28

1200–1400/кв.м

30

«Суходольский причал»

Выборгский р-н,

о. Суходольское.

Нет данных

18

Нет данных

31

«Глинки»

Пушкинский р-н, граница

с Павловским парком

«СтройСвет»

85

5000–7000/сотка (участок)+от 1500/кв. м. (коттедж)

32

«Касимово»

Всеволожский р-н, пос. Касимово

«Балтийский строительный альянс»

32

от 1450/кв. м.

33

«Мельничный ручей»

Всеволожский р-н,

16 км от СПб

«Балтийский строительный альянс»

6

420500–510000 (лот)

34

«Солнечный берег»

Всеволожский р-н, Мельничный ручей

«РФН»

13

Проект завершен

35

«Серебряный бор»

Всеволожский р-н

Банк «Югра»

26

240000/коттедж (цена 2004 г.)

36

«Русская деревня»

Всеволожский р-н, пос. Порошкино

Новый Бизнес России

40

Проект завершен

37

«Медное озеро»

Всеволожский р-н, д. Медный залив

Хонка

30–50

Проект завершен

38

«Хонка-парк»

Всеволожский р-н, Токсово

Хонка

11

Проект завершен

39

«Русская Швейцария»

Всеволожский р-н, Токсово

Хонка

16

Проект завершен

40

«Мельничный ручей-2»

Всеволожский р-н

«Эльф»

9

2310–2400/кв. м.

41

«Пенаты»

Курортный р-н, пос. Репино

«Эльф»

Нет данных

Проект завершен

42

«Победа»

Всеволожский р-н, Токсово

Нет данных

30

5750/сотка (участок)+800/кв. м. (коттедж)

43

«Раздолье»

Всеволожский р-н,

о. Коркинское

«Загородный клуб»

32

Нет данных

44

«Прибытково»

Гатчинский р-н,

ж/д Прибытково

«Старт»

12

950/сотка (участок)+от 810/кв. м. (коттедж)

45

«Заозерье»

Выборгский р-н, д. Александровка

«Новый Стандарт»

27

3100/сотка (участок)

46

Коттеджный поселок

в Лисьем Носу

Курортный р-н

Международный инвестиционный дом

16

Проект завершен

47

«Капелла»

Выборгский р-н,

5 км от Рощино

Евросиб-Девелопмент

Нет данных

2700/сотка

48

«Гелиос»

Выборгский р-н,

5 км от Рощино

Евросиб-Девелопмент

Нет данных

2700/сотка

49

«Северная корона»

Выборгский р-н,

8 км от пос. Коробицыно

Евросиб-Девелопмент

Нет данных

3500/сотка

50

«Озерный кот»

Всеволожский район

Компания «Промстройлес»

20

4000–10000/сотка

2000–2200/кв. м

51

«Ромашки»

Приозерский р-н, 95 км

Невская домостроительная компания

8

1200-1250/кв. м

52

«Решетниково»

Выборгский р-н, 65 км

Невская домостроительная компания

11

1500–1550/кв. м

53

«Краснофлотское»

Выборгский р-н, 85 км

Невская домостроительная компания

27

850–1100/кв. м

54

«Ладожское»

Приозерский р-н, Сосново

«Выбор недвижимость»

107

2700/сотка

55

«Малый Петербург»

Всеволожский р-н, Корнево

ООО «Сити СтройСервис»

170

От 900/кв. м

56

«Ладожский причал»

Волховский р-н, 142 км

Строительная компания Ocvika

28

1000–1200/кв. м

57

«Каменный мыс»

Приозерский р-н, оз.Суходольское

Строительная компания Ocvika

19

4500/сотка

58

«Зеркальный» (2)

Выборгский р-н

Компания «Пулэкспресс»

178

От 130000/лот

59

«Ольшаники»

Выборгский р-н, 50 км от СПб

Компания «Пулэкспресс»

57

От 119000/лот

60

«Охтинское раздолье»

Всеволожский р-н, Мистолово

Банк «Таврический», компания «Сплав»

300

5000/сотка

61

«Усть-Бурная»

Приозерский р-н, р. Бурная

Нет данных

19

1500/сотка

62

«Скала»

Приозерский р-н, пос. Горы

Нет данных

20

2000/сотка

63

«Юкковская усадьба»

Всеволожский р-н

Vesco Realty

Нет данных

Нет данных

64

«Южный»

Всеволожский р-н, Рапполово

 

Нет данных

Нет данных

65

«Холмы»

Всеволожский р-н

«Реал»

20

Нет данных

66

«Великолепное Токсово»

Всеволожский р-н

ТД «Вимос»

16

От 420000/лот

67

«Солнечный бор»

Всеволожский р-н

Холдинг «Регион»

Нет данных

810/кв. м

68

«Новое Минулово»

Всеволожский р-н

ООО «Инвестиционно-строительная компания «Константа»

43

166 000–231535/лот

69

«Северный дол»

Выборгский р-н,

37 км от Зеленогорска

«Олимп-2000»

37

2500–3000/сотка

70

«Охтинское раздолье»

Выборгский р-н

«Вертикаль»

300

1000/сотка

71

ДНП «Молодежное»

Приозерский р-н

ДНП «Русь»

21

От 150000/лот

72

«Лесная баллада»

Выборгский р-н

Строительный холдинг

«Новая эра»

4

Нет данных

73

PATRIKKI club

Выборгский р-н

Freedom

10

Нет данных

74

«Глубокое озеро»

Выборгский р-н

ЗАО Управляющая компания «Объединенные ресурсы»

32

от 127000/лот

75

«Михайловское»

Петродворцовый р-н

PBL: Holding

66

От 550000/лот

76

«На Заречной»

Выборгский р-н, Рощино

«Олимп-2000»

Нет данных

7000/сотка

77

«Финский хутор»

Выборгский р-н

«Эгида-строй»

8

От 400000/лот

78

«Привилегия»

Всеволожский р-н, Красная горка

«Петростиль»

200

Нет данных

79

«Зеленая горка»

Выборгский р-н

«Нева–ИнвестПроект»

6

От 350000/лот

80

«Золотая миля»

Курортный р-н

ООО «Серово» и «Петербургская недвижимость»

27

Нет данных

81

«Антоновка»

Всеволожский р-н, 12 км

«Арсенал недвижимость»

250

От 242000/лот

82

«Элегия»

Выборгский р-н,

Репино-Ленинское

Группа «ЛСР»

27

500000–700000/лот

Объем предложения в коттеджных поселках по состоянию на декабрь 2006 года составил 3 340 домовладений. Девелоперскими компаниями заявлены проекты новых коттеджных поселков, общее количество домовладений в которых составляет порядка 1000.

Проекты коттеджных поселков

№№

Название проекта

Местоположение

Застройщик, инвестор

Кол-во домов

1

«Подгорное»

80 км от СПб

«Пулэкспресс»

42

2

«Золотые пески»

Курортный район

«Пулэкспресс»

Нет данных

3

«Финский дом»

Выборгский р-н

ООО «Финский дом»

28

4

Коттеджный поселок дачного типа

Всеволожский р-н, 34 км от СПб

Инвестиционно-строительная компания «Константа»

Нет данных

5

«Lakes’berry club»

Приозерский р-н

«Петербургская недвижимость

Нет данных

6

«Усадьба Рериха

Волосовский р-н

«Фаэтон Девелопмент»

30

7

«Янино»

Всеволожский район

Национальная жилищная корпорация

300

8

Коттеджный поселок

Тосненский р-н

«Петервуд»

360

9

Коттеджный поселок

Павловск

«Ольвен СПб»

90

10

«Вальдвизе»

Всеволожский р-н, Корнево

«Петервуд»

50

11

«Ягодное»

Приозерский р-н

«Петербургская недвижимость»

17

12

«Вайя»

Гатчинский р-н

Холдинг «Фаэтон»

50

Все коттеджные поселки сосредоточены в основном в пределах 80 км от Санкт-Петербурга. Считается, что коттеджный поселок для постоянного проживания должен быть расположен не более чем в 30 км от города. Проекты населенных пунктов, удаленные от Санкт-Петербурга более чем на 30 км, могут рассматриваться как объекты для сезонного проживания и круглогодичного отдыха. Однако многие коттеджные поселки могут находиться в пределах 60 км от города и позиционироваться как место для постоянного проживания.

Следует отметить, что Выборгско-Приозерское направление является наиболее привлекательным из удаленных территорий Ленинградской области. Именно на данном направлении сосредоточена основная активность инвесторов в области дачного строительства.

За прошедший год активно продавались земельные участки и лоты в 60 коттеджных поселках, из них более половины находится в стадии строительства. Наиболее динамично за период с декабря 2005 по декабрь 2006 года развивался Всеволожский район, достаточно много проектов было заявлено в Выборгском районе, пополнился проектами и Курортный район Санкт-Петербурга. Появились проекты коттеджных поселков в таких районах как Волховский и Петродворцовый.

Изменение территориальной структуры коттеджных поселков показано на диаграммах:

Изменение территориальной структуры коттеджных поселков

Изменение территориальной структуры коттеджных поселков

Всеволожский район, расположенный в получасе езды на автомобиле или электричке от Санкт-Петербурга, по-прежнему переживает пик у застройщиков. На его инвестиционную привлекательность существенно повлияло строительство КАД, которая улучшила транспортную доступность.

Основными населенными пунктами коттеджной застройки (ее объем вырос в 2006 г. на 13 %) в Выборгском районе являются Рощино, Первомайское и Ильичево. Активно осваивается Приморское направление: на территории вдоль побережья Финского залива размещаются частные особняки. Достаточно престижными считаются участки, расположенные вблизи озер Нахимовское, Зеркальное, Глубокое, Пионерское.

В Курортном районе Санкт-Петербурга, где также активизировалось строительство загородной недвижимости, имеются проекты как малоэтажной застройки, таунхаузов, так и коттеджных поселков. Самая дорогая земля – вдоль береговой линии от Сестрорецка до Комарово.

В Приозерском районе, который находится в значительной удаленности от Санкт-Петербурга, тип застройки определяется как дачный. Наибольший интерес для инвесторов и покупателей представляет озерная система Вуоксы. Горнолыжные трассы курортов «Коробицино», «Снежный» привлекают любителей активного зимнего отдыха.

В настоящее время для строительства коттеджных поселков стал интересен также Гатчинский район: самое популярное место – Вырица, – привлекает как индивидуальных застройщиков, так и девелоперов, реализующих комплексные проекты.

Появился проект коттеджного поселка в Волховском районе, расстояние от Санкт-Петербурга составляет 140 км от Санкт-Петербурга.

Большинство представленных на рынке коттеджных поселков рассчитано в основном на 20–50 домов площадью 150–250 кв. м с прилегающими к ним участками 12–15 соток. За последние полгода появились проекты на несколько сотен домов. В новых населенных пунктах, как правило, организуется общая охрана, предусматривается создание общественной зоны, в некоторых организуется пляж.

Структура коттеджных поселков по материалу стен по состоянию на декабрь 2006 г.:

Структура коттеджных поселков по материалу стен по состоянию на декабрь 2006 г

Наиболее распространены деревянные дома (из клееного бруса, оцилиндрованного бревна) – 37 % от общего объема. В последнее время для эконом-класса стали строить жилища по каркасной технологии – 19 %. Равные доли составляют дома из кирпича и те, что возводятся из любого материала – по 16 %. 12 % от общего объема составляют коттеджы из газо- и пенобетона. По планируемой схеме ценообразования коттеджные поселки могут быть подразделены на следующие группы: при строительстве средних и дорогих поселков устанавливается единая цена на объект продажи, включающая стоимость земельного участка, инженерной инфраструктуры; в недорогих поселках цена на объект формируется частями за каждую оплачиваемую функцию: земельный участок, жилой дом, инфраструктуру – обычно практикуется.

Ценовая ситуация

Диапазон цен за лот в коттеджных поселках Ленинградской области, долларов

Сегмент коттеджных поселков

Декабрь 2005 г.

Декабрь 2006 г.

min

max

min

max

Коттеджные поселки эконом-класса

65000–80000

100000

90000–110000

130 000

Коттеджные поселки класса премиум

200 000–250 000

400 000

250000–400 000

500 000

Коттеджные поселки класса люкс

500 000

1 200000

650 000

3 000 000

Одни компании повышают цены каждый месяц в среднем на 2–3 %, другие – только в начале сезона. Ниже приведена укрупненная ценовая информация по наиболее привлекательным районам загородного строительства.

Курортный район

Цены на землю в районе береговой полосы Сестрорецкого Курорта доходят до 25 тысяч долларов  за сотку. Цена на коттеджи в организованных поселках находится в ценовом диапазоне от 1800 долл./кв. м до 3000 долл./кв. м.

Всеволожский район

Самые дорогие земли в Мельничном Ручье, Юкках и Токсово (7000–8000 долларов/сотка), Воейково (11500 долларов/сотка), на береговой линии озер доходят до 12 тысяч. Сотка в садоводствах в районе Ново-Токсово стоит около 1100–1650 долларов. Дома выставляются по цене от 180 тысяч до 1 млн долларов, практически нет предложений коттеджей эконом-класса. Достаточно заполнена ниша класса комфорт, есть и vip-коттеджи стоимостью 2,5 млн евро.

Выборгский район

Земельные участки под коттеджную застройку предлагаются по цене от 2000 до 7000 долларов/сотка в зависимости от близости водных объектов, социальной инфраструктуры, престижности месторасположения. Дома класса комфорт, элитные и vip продаются по цене от 182 тысяч долларов.

Тенденции

Большинство инвесторов предоставляет клиентам возможность приобретения дома по индивидуальному или типовому проекту с соблюдением при этом общего архитектурного стиля поселка. Лишь небольшое количество предложений не предусматривает единой архитектурной концепции проекта и там ведется децентрализованное строительство.

Конкурентоспособными поселками можно считать те, где есть благоустроенная парковая зона (индивидуальные участки занимают не более 50 % территории). Подобные проекты отличаются уникальными планировочными решениями, включающими значительную общественную территорию с ландшафтными работами, отсутствие кольцевой (основной) дороги внутри поселка и прямоугольных участков вдоль нее («Медное озеро»). Данные решения позволяют жителям иметь значительную территорию для прогулок вне жилых зон.

Более привлекают также те объекты, у которых непосредственно в поселке имеется собственная и значительная береговая линия. В некоторых на территории сохраняется максимум природного ландшафта, другие строятся в чистом поле и захватывают часть леса по его краям.

Достаточно важной характеристикой коттеджного поселка является развитие собственной инфраструктуры. Так, отсутствие жилых и общественных зданий в зоне видимости для «уникальности» и элитарности поселка является положительным фактором. Как негативный может восприниматься окружение действующими пионерскими лагерями.

Прогнозы

В 2007 году все больше сельхозземель будет вовлекаться в рынок коттеджных поселков в связи с подготовкой земельных пятен вдоль границ города и области к торгам Фонда имущества.

За последний год появились проекты коттеджных поселков эконом-класса. Многие застройщики предполагают, что дома в них станут альтернативой городской квартире.

На рынке загородной недвижимости постепенно снижается спрос на объекты с хаотичной коттеджной застройкой. Наибольшей популярностью будут пользоваться так называемые организованные поселки с единой социальной средой, архитектурными решениями и соответствующей инфраструктурой.

Появление пятен для строительства, повышение спроса на загородную недвижимость и развитие ипотеки может спровоцировать дальнейший рост цен на земельные участки и дома в коттеджных поселках (на 18–25 % в год). По мнению некоторых специалистов, произойдет выравнивание цен рынка загородной недвижимости и квартир в Санкт-Петербурге.

Аналитик компании:

Елена Михрина компании «НИРА-ФОНДС»

 

 

Новые Проекты

Комментарии к статье

comments powered by HyperComments