Квадрат.ру

Аналитический отдел «Квадрат.ру» провел исследование коттеджных поселков Ленинградской области с целью оценки ситуации в этом сегменте рынка в связи с общей кризисной ситуацией в экономике и вероятностью “заморозки” некоторых девелоперских проектов. Перейти к просмотру рейтинга надежности>>

Задача рейтинга – определить вероятность, с которой работы на объекте будут завершены. Под завершенным проектом в данном исследовании подразумевается коттеджный поселок с полностью проведенными инженерными коммуникациями (газ, электричество, вода), построенными дорогами, облагороженной территорией и законченной инфраструктурой, сданный на баланс в КПК/ДНП. Другими словами, завершенный объект – это поселок, в который можно въехать и жить.

Исследование проведено по следующим параметрам:

Каждый из параметров имел свой определенный вес в итоговом значении поселка.

В качестве коэффициентов, отражающих состояние юридической документации каждого поселка, были задействованы «0,2»; «0,8»; «1». Коэффициент «0,2» характеризовал поселки, где не было произведено межевание участка, а разрешительная документация на ведение строительства на объекте еще не была получена. Коэффициент «0,8» выставлялся для  поселков, категории земель  которых предусматривают их использование под строительство коттеджного поселка. Поселкам, в которых участок с домом можно оформить в собственность конечного покупателя, соответствовал коэффициент «1». Согласно методике исследования, показатель юридических документов составил 30% от значения промежуточного балла рейтинга.

Коэффициент инженерных коммуникаций коттеджных поселков рассчитывался исходя из актуального состояния в каждом поселке: прокладка коммуникаций находится в проекте или на начальной стадии («0,3»); работы ведутся («0,6») и вся инженерная составляющая поселка подключена («1»). Применительно к вычислению промежуточного результата, доля инженерных коммуникаций в рейтинге поселка составила 30%.

Количество проданных объектов или ход продаж в поселке определялись через соотношение проданных участков к общему числу заявленных предложений в поселке, выраженное в процентном соотношении, где показатель проданных объектов составил 20% от промежуточного балла доверия.

В ходе исследования был задействован и коэффициент готовых домовладений, построенных девелопером за предыдущий период, который вычислялся путем сложения всех построенных объектов с учетом всех проектов компании по отношению к единице готовых домовладений (за единицу взято 1000 домовладений)*. В процентном выражении доле построенных домовладений соответствовало 20%.

Величина промежуточного балла выявила состояние инженерных коммуникаций каждого поселка, статус юридических документов, количество проданных объектов, долю готовых предложений в текущих коттеджных поселках и в проектах за предыдущий период. Итоговый балл для рейтинга коттеджных поселков рассчитывался с учетом промежуточного балла, а также уровня доверия к девелоперской компании и общего объема рекламы.

Уровень доверия к девелоперской компании в настоящем исследовании оценивался с учетом ряда факторов: был ли текущий поселок первым упоминанием застройщика (-15%); участвовала ли компания в строительном бизнесе ранее (-5%); есть ли хотя бы один поселок (0%); у компании два поселка (5%); на счету девелопера более двух поселков (15%).

Немаловажную роль в рейтинге сыграл объем рекламы того или иного девелоперского проекта. Этот параметр оценивался следующим образом: у поселка проходит массированная реклама в больших объемах по наружной, печатной и Интернет-рекламе (15%); у объекта ведется кампания в больших объемах, но не по всем направлениям (10%); застройщик организует рекламу для текущего поселка при небольшом бюджете только на специализированных площадях (5%); реклама коттеджного поселка дается с периодичностью или была максимум 4 месяца назад (0%); проведение кампании было более 4 месяцев назад или идет упоминание поселка в статьях (-5%); у поселка есть собственный сайт или информация о нем присутствует на сайте девелопера, но рекламная компания не ведется (-10%); у поселка или компании нет сайта и упоминание можно найти в одной-двух статьях (-15%).

*В поселке, где в качестве девелопера выступает две компании, для расчета итогового коэффициента готовых домовладений бралось среднее арифметическое значение от двух полученных коэффициентов.

Пример расчета:

Коттеджный поселок «Солнечный берег»:

[0,6*30%+0,84*20%+0,8*30%+0,89*20] = 74,6 (Промежуточный балл)
[74,6+74,6*20%+74,6*10%] = 96,98 (Итоговый балл)

[Коэфф. инж. комм. * 30% + Коэфф. продан. Объектов * 20% + Коэфф. готовности док-в * 30% + Коэфф. построенных домовлад. за пред. Период * 20%] = Промежут. балл

[Промежут. балл + Промежут. балл * Уровень довер. компании в % + Промежут. балл * Объемы рекламы в %] = Итоговый балл

Итогом проведенного исследования стал рейтинг коттеджных поселков, где каждый проект имеет свою позицию в листинге. Таким образом, с наибольшей степенью вероятности можно судить о том, что поселки, занимающие первые места, будут проданы и реализованы в ближайшее время, поскольку работа по прокладке инженерных коммуникаций находится на завершающей стадии, и подготовлена вся юридическая документация. В таких поселках активно идут продажи и, как правило, фиксируется большее количество построенных объектов. Кроме того, застройщики поселков-лидеров зарекомендовали себя в качестве надежных игроков, располагая внушительным рекламным бюджетом. 

В настоящее исследование не вошли уже сданные, реализованные коттеджные поселки, но продажи в которых еще идут: