Купля-продажа земельных участков, возведение коттеджных поселков в Петербурге и Ленобласти, девелоперский бизнес сегодня процветают. Однако, по мнению специалистов, рынок, несмотря на прибыльность, до сих пор находится в зачаточном состоянии.
Понятия «рыночная стоимость земли» пока не существует. Предложение земельных участков сейчас разношерстно и не поддается сравнительному анализу. Говорить о спросе на землю тоже сложно – потенциальные покупатели пока что не являются его показателем.
Цена на землю на соседних участках в сегодняшней стадии развития рынка может различаться в разы. Часто владелец земли просит за нее неадекватную цену. Иногда находятся желающие приобрести такой «золотой» участок, однако чаще всего предложение простаивает. При этом продавцы зачастую упорны в своих ожиданиях, потому что знают – стоимость земли растет и не хотят прогадать. Так, участок в Выборгском районе Ленобласти достаточно далеко от города может предлагаться дороже, чем земля «сельхозначения» у пос. Бугры, практически на границе с Петербургом, которую в дальнейшем без особых проблем можно перевести в категорию «земли поселений». Только в первом случае владельцем участка является, скорее всего, перекупщик, набивающий цену, а во втором – одинокая пенсионерка.
На рынке в настоящий момент очень много посредников, как частных лиц, так и организаций. Купля-продажа земельных участков – просто золотое дно, чем и пользуются не всегда честные игроки. Можно приобрести землю, например, за 500 долларов за сотку, а через год продать ее по 1000–1500 долларов. Цены на участки в прошлом году выросли на 50–100 %. Девелопментом и строительством коттеджных поселков занимаются далеко не все участники рынка – перепродажа земли приносит более «быстрые» деньги и позволяет прикрывать некоторые проблемы с законностью приобретения пятен.
Встречают «по статусу»
Один из главных факторов, влияющих на цену участка, – его статус. Дороже всего стоят земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Чуть дешевле – имеющие статус дачного некоммерческого партнерства (ДНП), еще меньше ценятся пятна, предназначенные для фермерского хозяйства. Самые недорогие – невыделенные паи. Их невысокая цена связана с тем, что в дальнейшем могут быть сложности с переводом земли.
Самая большая проблема, с которой сейчас сталкиваются девелоперы в Ленобласти, – отсутствие территорий, подходящих для жилищного строительства. Перевод из категории «земли сельхозназначения» в категорию «земли поселений», предоставляющую возможность возведения жилья и регистрации гражданина-собственника, связан с огромным количеством вопросов. Это очень сложно, долго и дорого. Как правило, компания-девелопер переводит пятно под себя. Процесс может занять год-два, а его стоимость будет зависеть от близости к границам населенного пункта, от юридической чистоты участка, от того, насколько место перспективно и живописно, в каком районе Ленобласти расположено. Минимальная цена перевода земли – 5 долларов за кв.м.
Еще в прошлом году доля предложения участков в статусе ИЖС в Ленобласти составляла 60–70%. Сейчас она снизилась, при этом доля ДНП выросла: на конец 2006 года она достигла 50 %. В первом квартале 2007 года земли ИЖС уступили еще 3 % в пользу земель ДНП.
Сейчас все больше распространяется на рынке статус ДНП, который позволяет вести на землях садоводческое и дачное хозяйство. По закону на участке с подобным статусом можно возводить временное строение, но под этим каждый предприниматель понимает свое: в основном это полноценный дом, который потом вместе с участком реализуются гражданам. Земля в таком случае может быть как в собственности, так и в аренде либо у юридического лица (ДНП), либо у частника. Однако подобный статус не позволяет прописывать собственника-гражданина, потому в ДНП участки не имеют так называемого «милицейского» адреса. С этим связаны и проблемы получения ипотечного кредита на покупку коттеджа в ДНП. По данным участников рынка, перевод из фермерских земель в ДНП стоит 300–700 долларов за сотку.
«Внутренние» цены
Цены на земли, предлагаемые под застройку коттеджными поселками в Ленобласти, растут в зависимости от направления. Самая высокая средняя стоимость сотки в Тосненском районе: это земли двух коттеджных поселков Бель Виль и Глинки, расположенных в перспективной и привлекательной зоне рядом с Павловском. Уровень средней цены за первый квартал 2007 года повысился на 21,3 %, потому что в предложении поселка Бель Виль появились участки с более дорогой стоимостью сотки – 10200 долларов. В целом же значительного удорожания не наблюдалось: в поселке Глинки увеличение было на уровне 2,7 %, а в Бель Виле стандартные участки остались в прежней цене.
Значительный рост средней стоимости
Минимально поднялся уровень средней цены за сотку во Всеволожском районе – на 6,7 %. Были закрыты продажи достаточно дорогих участков в поселке «Раздолье», в ряде объектов наряду со средним ценовым предложением появились пятна более высокого уровня.
Только в Гатчинском районе произошло снижение средней стоимости сотки на 19,7 %. Дело в том, что изменился диапазон цен за
В Приозерском районе средняя цена увеличилась на 16,3 %, где открылись продажи в поселке Lakes Berry Club (Setl Group). Здесь заявленная стоимость сотки – 6688 долларов.
В Кировском районе предложение практически не подверглось корректировке, уровень средней цены 100 кв.м увеличился на 1,5 %.
Рынок земли, по прогнозам специалистам, ожидает очередной бум. Между тем, «хорошей» и «удобной» земли в Ленобласти становится все меньше.
Распределение предлагаемых коттеджных поселков в разрезе разрешенного использования земельного участка, %
Далее представлена динамика средней стоимости
Динамика роста цен за
Алексей Рогов, руководитель дирекции загородных проектов компании «Петербургская недвижимость»
Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития компании «Петербургская недвижимость»
Новые Проекты