Всемирный финансовый кризис, ставший настоящим похмельем после 20 лет спекулятивного роста, обязан своим появлением не только невиданному росту зоны рыночной экономики (Прощай, гламур!), но и грандиозному надуванию всемирного пузыря по имени «недвижимость». Где же началась пресловутая «подмена понятий», выяснял корреспондент «Фонтанки.ру»
Минувшее двадцатилетие, которое войдет в анналы истории финансов как «золотой век» биржевой экономики, породило множество мифов, которые, будучи пущенными в народ, создали основу, так сказать, субстрат для обогащения биржевых спекулянтов и банкиров, которые были конечными потребителями всей этой «каши».
Миф в экономическом смысле – это прокачанная через СМИ идея, которая неся в себе все признаки достоверности, по сути, является ложной. В случае с мифом о недвижимости – это уверение клиентов в том, что приобретение этой самой недвижимости является лучшим средством от инфляции и лучшими долговременными инвестициями, потому что «недвижимость не дешевеет». Однако, так ли это?
Что такое недвижимость?
Прежде всего, нужно определиться с самим термином – что такое «недвижимость». Не всё так просто. Единого, всемирного определения этого слова просто не существует. Из английских терминов формально ближе всего immovable property – то есть «недвижимая собственность». Термин Real estate более относится к земле, на которой расположены постройки, дороги, мосты, изгороди и т.д, включая земли сельскохозяйственного использования, а вот premises – это прежде всего дом с прилегающим участком. Разница, кажется, несущественная, но вот английские агенты напоминают, что важно понимать, от чего идет право – «от земли со строением» или от «строения на земле». К слову сказать, и в современной российской практике такой казуистики вполне достаточно.
Внимание к терминам – это отнюдь не филологические игрушки и не новое «Слово о словах». Этот терминологический разнобой означает, что существуют локальные и принципиальные разночтения в определении недвижимости, и то, что кажется недвижимостью россиянину, с точки зрения финна будет лишь... правом на владение левой долей.
Случай из финской практики
Автору этих строк дважды, в Финляндии и в Испании пришлось видеть удивление россиян, которые столкнулись с определением недвижимости в этих странах. Первый случай произошел в Хельсинки, когда обеспеченный петербуржец, который уже был готов заплатить за приобретаемую им роскошную квартиру, разговорился в общественной бане с соседом по полке. Разговор шел по-английски, поговорили о банях, участках, и наконец петербуржец сказал, что «покупает в Хельсинки недвижимость – квартиру». Финн удивился, но счел долгом уточнить – это квартира в многоквартирном доме? Россиянин подтвердил – да, в многоквартирном. «В таком случае, вы просто становитесь акционером этого дома», - заключил финн. Тут уже пришлось удивиться россиянину – он был уверен, что приобретает квартиру в полное пользование.
Спуся два дня петербуржец и его новый знакомый уже сидели в одном юридическом бюро, разбирая нюансы финского законодательства. Для россиянина было открытием, что права жильца квартиры и собственного дома заметно разнятся. Ведь, по сути дела, в Финляндии собственником многоквартирного дома является паевое общество, которое им владеет, и его эксплуатирует. Вы можете купить долю в этом обществе, соответствующую выбранной вами квартире, и получить, говоря упрощенно, соответствующую долю голосов на собрании пайщиков. И если пайщики большинством голосов решат, что дом надо красить в зеленый цвет и стеклить балконы, то вы и будете жить в зеленом доме и с застекленной лоджией.
Совет может утвердить правила пользование домом, правила поведения и пр. Лично пришлось быть в доме, где совет жильцов принял решение после часа ночи и до шести утра не сливать воду в унитазе. Причина проста – в этом доме жили исключительно пожилые люди, и они и решили что в их доме несколько часов будет просто абсолютная тишина. Не нравится – либо убеждай в обратном и ищи союзников, либо покупай долю в другом доме, где большая часть собственников – молодежь. Это, конечно, крайние случаи, но весьма показательные. Кстати – такие вот домовые собрания и являются признаком настоящей демократии в обществе.
Рассказывают, что однажды один бывший министр не смог купить квартиру в приглянувшемся доме – домовой совет выступил против. Мотив – «он будет слишком шумным соседом»...
Приходилось слышать, что такая практика в Финляндии – это «пережиток совка», «нарушение прав человека», «пещерный социализм» и прочие штампы. Но с точки зрения как раз буржуазного права это – истинный пример соблюдения прав собственника! Ведь собственник – это жилищный кооператив, юридическое лицо, которое действует на благо своих акционеров. И данная схема существует и в США, и в Японии, и во многих других странах мира.
Важно помнить то, что самоуправство владельца квартиры здесь очень ограничено, и если для вас «недвижимость» - это место, где «что хочу, то и ворочу» - то финская квартира не для вас.
Машина для жилья
Именно так назвал квартиру великий французский дизайнер и архитектор Ле Корбюзье. Этот певец серийного домостроения связывал архитектуру и социальную революцию, когда трудящиеся классы вышли из своих трущоб и смогли поселиться в нормальном, светлом и функциональном жилье.
Однако за словами «машина для жилья» лежит и более глубокий смысл: машина не живет вечно, ее рано или поздно ремонтируют, а затем меняют. И здания также имеют свой срок службы. Они изнашиваются, устаревая как физически, так и морально.
Разумеется, все зависит от типа здания. Каркасное здание, построенное методом непрерывного литья, может простоять очень долго. Когда устареет его фасад и состарятся инженерные коммуникации, внутренняя планировка не будет отвечать требованиям дня, это здание лучше других пригодно к реновации – можно снести все перегородки, вернуться к состоянию бетонного скелета и начать заполнять его снова. Именно так, кстати, и предлагал сам Ле Корбюзье в своих пяти принципах современной архитектуры:
1. Здание состоит из несущих колонн, поддерживающих перекрытия.
2. Сплошные горизонтальные ленты окон.
3. На этажах свободная планировка интерьера с использованием легких стен.
4. фасад навешивается перед каркасом здания.
5. На плоской крыше устраивается сад или солярий, или хозяйственные клети.
Кирпичные дома, разумеется, в гораздо меньшей степени способны к модернизации, а панельные находятся в самом конце этого списка. Не все так просто и с деревянными многоквартирными домами – их достаточно легко ремонтировать, но они и живут не очень долго (хотя тут важен вопрос ухода).
Важно другое – квартира не существует сама по себе. Ее нельзя отремонтировать капитально без ремонта всего дома. И поэтому она не может рассматриваться как недвижимость в смысле сохранения капитала «на черный день» - ее цена неминуемо будет снижаться, и компенсирует ли ее снижение инфляция и рост цен на недвижимость на рынке – это еще очень большой вопрос.
Испанский опыт
В Испании мне рассказывали о другом случае. Некто из Москвы задумал приобрести кусок земли, на котором стоял большой деревянный дом, что для Испании редкость. Деревянный дом москвича не интересовал, и он хотел бы снести его, чтобы построить виллу по своему вкусу.
Маклер, который предложил ему этот участок, сокрушенно качал головой – снос здания требует согласования, равно как и новое согласование на постройку нового дома. Россиянин полистал папку на испанском языке, и согласился заплатить маклеру, чтобы тот все устроил. На его счастье, он уже познакомился с одним из соотечественников, который уже давно перебрался в Испанию, мучимый на родине хронической астмой. Новый друг вполне овладел испанским, но, что важнее, сам работал в строительном бизнесе. Поглядев на здание, он высказал резонное предположение, что испанец-маклер, честно выбрав отличный участок, решил заработать «на голом месте» – дело в том, что по законам этой страны, здание, которое может быть разобрано и перенесено в другое место, не является капитальным строением, и поэтому никаких оплаченных согласований по разборке деревянного щитового дома делать не нужно.
Стоит еще и обратить внимание на то, что деревянную избушку можно установить безо всяких согласований на земле, которая куплена как сельхозугодье (сад) и затем передана в аренду какому-нибудь крестьянскому хозяйству. Такая земля дешевле той, которая закреплена для капитального строительства. Кстати, врытый в землю пластиковый бассейн – это капитальное строение, а установленный прямо на земле – просто большая ванна. Так что стоимость «фазенды» может очень здорово варьироваться...
Земля! Земля!
Говорят что Эдисон советовал: «Покупайте землю – ее больше не производят!» Но ценится не только сама земля, но и то, где она находится. Как говорили автору этих строк опытные риэлторы, в собственности важно три «М» - «место, место и место».
В той же Испании огромное количество скандалов, которые заканчивались солидными тюремными сроками, связано с переводом земель из категории сельскохозяйственных в категорию застраиваемых. Если знать, что где когда переведут, то можно, купив заброшенный виноградник, стать в одночасье владельцем безумно дорогих участков земли для строительства. Про такие случаи писали все, и очень многие владельцы сельхозземель мечтают (точнее, мечтали), о таком исходе дела.
Правда, бывают и другие случаи. Например, у вас вилла неожиданно оказывается в непосредственной близости от новой строящейся автострады, или даже все проще – вы купили первый дом в дачном поселке, и поначалу любовались синью моря. Продавец не сообщил информацию о том, что когда урбанизация будет завершена, вы увидите только соседские окна. Разумеется, шансы продать вашу собственность уменьшатся.
И всегда надо помнить, что любое государство – в том числе цитадель капитализма – США отчуждает землю в государственную собственность, выплачивая суммы, которые им кажутся справедливыми. Земли уходят под воду в водохранилищах, под асфальт на автострадах и в аэропортах, их делают полигонами. Тягаться с государством – занятие недешевое и бессмысленное. Поэтому, хоть земля и является весьма надежным вложением капитала и не стареет от времени, считать, что это «абсолютное сокровище», нет никаких оснований.
Такие разные дома
Дом стареет – это факт. Но старение дома может быть медленным и органичным, и тогда у него есть шанс из старья перейти в категорию «винтаж», а возможно – и стать памятником архитектуры. Так что дом хорошо бы иметь долговечный. С другой стороны, дом требует денег на свое содержание. И вот тут возможен случай, когда содержание дома съедает все возможные прибыли от подорожания земли и пр.
Профессионалы знают, что важны не только материалы, из которых построен дом, но и его форма. Точнее - структура пространства.
В северном, холодном климате важно протопить дом. Это не только комфортно для его обитателей, но и полезно для самого дома. Поэтому дом с высокими потолками просто разорителен для своего хозяина в северных широтах. Разумеется, теплый пол помогает решить вопрос, но в любом случае – низкие потолки удешевляют отопление.
В южных странах можно сэкономить на кондиционере, если ваш дом имеет пространство, организующее тягу и постоянные сквозняки. В таком доме - здоровая, не слишком жаркая атмосфера. Ваши счета за электричество будут заметно ниже.
А вот дом-труба в Финляндии высосет ваши деньги лучше любого пылесоса. Так что странные оригинальные проекты может и могут пустить пыль в глаза вашим приятелям и гостям, но эта «пыль» будет воистину золотой. Так что типовой дом, в котором живут местные – это самый надежный вариант – и в смысле удобств, и в смысле экономии средств.
Живи для себя
Эпоха дешевых кредитов сформировала желание попробовать свои силы в спекуляции недвижимостью. Сколько людей купилось на обещание разбогатеть на ее продаже. И лишь немногие действительно «поймали миг удачи».
Хотя всегда есть смысл приобрести жилье для себя, любимого! Собственно говоря, в основном, всегда так оно и было. И именно сейчас, когда падают цены, можно приобрести что-нибудь стоящее. Только выбирать надо, как советуют скандинавы, не для себя сегодняшнего, и не для детей (у них могут быть другие вкусы) а для себя через 20 лет. Где и в каком окружении вы захотите быть? Будет ли ваш дом помогать вам жить или станет лишь горьким напоминанием о бесцельно потраченных средствах?
Разумеется, «недвижимость» всегда будет более надежным вложением капитала, чем покупка модных автомобилей. И люди всегда будут ее покупать. Только нужно помнить, как говорят опытные агенты недвижимости в приватных разговорах, что:
1. Покупка недвижимости – это риск. Как и в случае любой покупки. Поэтому и относись к этому соответственно;
2. Жизнь коротка, интересного много, и вовсе не обязательно везде покупать недвижимость;
3. Поживи в съемной квартире или доме хотя бы месяц, прежде чем в этой местности покупать что-то серьезное. Возможно, скучно станет раньше;
4. Всегда обрати внимание, где живет риэлтор, который продает тебе недвижимость. Возможно, стоит поискать место по соседству;
5. Никогда не покупайте ничего в расчете на рост ваших доходов. Вот уже где синица в руках надежнее журавля в небе.
И тогда ваша дача у финского озера или домик на Средиземноморье принесут вам ожидаемую радость.
Консатнтин Ранкс
Рига-Хельсинки
Минувшее двадцатилетие, которое войдет в анналы истории финансов как «золотой век» биржевой экономики, породило множество мифов, которые, будучи пущенными в народ, создали основу, так сказать, субстрат для обогащения биржевых спекулянтов и банкиров, которые были конечными потребителями всей этой «каши».
Миф в экономическом смысле – это прокачанная через СМИ идея, которая неся в себе все признаки достоверности, по сути, является ложной. В случае с мифом о недвижимости – это уверение клиентов в том, что приобретение этой самой недвижимости является лучшим средством от инфляции и лучшими долговременными инвестициями, потому что «недвижимость не дешевеет». Однако, так ли это?
Что такое недвижимость?
Прежде всего, нужно определиться с самим термином – что такое «недвижимость». Не всё так просто. Единого, всемирного определения этого слова просто не существует. Из английских терминов формально ближе всего immovable property – то есть «недвижимая собственность». Термин Real estate более относится к земле, на которой расположены постройки, дороги, мосты, изгороди и т.д, включая земли сельскохозяйственного использования, а вот premises – это прежде всего дом с прилегающим участком. Разница, кажется, несущественная, но вот английские агенты напоминают, что важно понимать, от чего идет право – «от земли со строением» или от «строения на земле». К слову сказать, и в современной российской практике такой казуистики вполне достаточно.
Внимание к терминам – это отнюдь не филологические игрушки и не новое «Слово о словах». Этот терминологический разнобой означает, что существуют локальные и принципиальные разночтения в определении недвижимости, и то, что кажется недвижимостью россиянину, с точки зрения финна будет лишь... правом на владение левой долей.
Случай из финской практики
Автору этих строк дважды, в Финляндии и в Испании пришлось видеть удивление россиян, которые столкнулись с определением недвижимости в этих странах. Первый случай произошел в Хельсинки, когда обеспеченный петербуржец, который уже был готов заплатить за приобретаемую им роскошную квартиру, разговорился в общественной бане с соседом по полке. Разговор шел по-английски, поговорили о банях, участках, и наконец петербуржец сказал, что «покупает в Хельсинки недвижимость – квартиру». Финн удивился, но счел долгом уточнить – это квартира в многоквартирном доме? Россиянин подтвердил – да, в многоквартирном. «В таком случае, вы просто становитесь акционером этого дома», - заключил финн. Тут уже пришлось удивиться россиянину – он был уверен, что приобретает квартиру в полное пользование.
Спуся два дня петербуржец и его новый знакомый уже сидели в одном юридическом бюро, разбирая нюансы финского законодательства. Для россиянина было открытием, что права жильца квартиры и собственного дома заметно разнятся. Ведь, по сути дела, в Финляндии собственником многоквартирного дома является паевое общество, которое им владеет, и его эксплуатирует. Вы можете купить долю в этом обществе, соответствующую выбранной вами квартире, и получить, говоря упрощенно, соответствующую долю голосов на собрании пайщиков. И если пайщики большинством голосов решат, что дом надо красить в зеленый цвет и стеклить балконы, то вы и будете жить в зеленом доме и с застекленной лоджией.
Совет может утвердить правила пользование домом, правила поведения и пр. Лично пришлось быть в доме, где совет жильцов принял решение после часа ночи и до шести утра не сливать воду в унитазе. Причина проста – в этом доме жили исключительно пожилые люди, и они и решили что в их доме несколько часов будет просто абсолютная тишина. Не нравится – либо убеждай в обратном и ищи союзников, либо покупай долю в другом доме, где большая часть собственников – молодежь. Это, конечно, крайние случаи, но весьма показательные. Кстати – такие вот домовые собрания и являются признаком настоящей демократии в обществе.
Рассказывают, что однажды один бывший министр не смог купить квартиру в приглянувшемся доме – домовой совет выступил против. Мотив – «он будет слишком шумным соседом»...
Приходилось слышать, что такая практика в Финляндии – это «пережиток совка», «нарушение прав человека», «пещерный социализм» и прочие штампы. Но с точки зрения как раз буржуазного права это – истинный пример соблюдения прав собственника! Ведь собственник – это жилищный кооператив, юридическое лицо, которое действует на благо своих акционеров. И данная схема существует и в США, и в Японии, и во многих других странах мира.
Важно помнить то, что самоуправство владельца квартиры здесь очень ограничено, и если для вас «недвижимость» - это место, где «что хочу, то и ворочу» - то финская квартира не для вас.
Машина для жилья
Именно так назвал квартиру великий французский дизайнер и архитектор Ле Корбюзье. Этот певец серийного домостроения связывал архитектуру и социальную революцию, когда трудящиеся классы вышли из своих трущоб и смогли поселиться в нормальном, светлом и функциональном жилье.
Однако за словами «машина для жилья» лежит и более глубокий смысл: машина не живет вечно, ее рано или поздно ремонтируют, а затем меняют. И здания также имеют свой срок службы. Они изнашиваются, устаревая как физически, так и морально.
Разумеется, все зависит от типа здания. Каркасное здание, построенное методом непрерывного литья, может простоять очень долго. Когда устареет его фасад и состарятся инженерные коммуникации, внутренняя планировка не будет отвечать требованиям дня, это здание лучше других пригодно к реновации – можно снести все перегородки, вернуться к состоянию бетонного скелета и начать заполнять его снова. Именно так, кстати, и предлагал сам Ле Корбюзье в своих пяти принципах современной архитектуры:
1. Здание состоит из несущих колонн, поддерживающих перекрытия.
2. Сплошные горизонтальные ленты окон.
3. На этажах свободная планировка интерьера с использованием легких стен.
4. фасад навешивается перед каркасом здания.
5. На плоской крыше устраивается сад или солярий, или хозяйственные клети.
Кирпичные дома, разумеется, в гораздо меньшей степени способны к модернизации, а панельные находятся в самом конце этого списка. Не все так просто и с деревянными многоквартирными домами – их достаточно легко ремонтировать, но они и живут не очень долго (хотя тут важен вопрос ухода).
Важно другое – квартира не существует сама по себе. Ее нельзя отремонтировать капитально без ремонта всего дома. И поэтому она не может рассматриваться как недвижимость в смысле сохранения капитала «на черный день» - ее цена неминуемо будет снижаться, и компенсирует ли ее снижение инфляция и рост цен на недвижимость на рынке – это еще очень большой вопрос.
Испанский опыт
В Испании мне рассказывали о другом случае. Некто из Москвы задумал приобрести кусок земли, на котором стоял большой деревянный дом, что для Испании редкость. Деревянный дом москвича не интересовал, и он хотел бы снести его, чтобы построить виллу по своему вкусу.
Маклер, который предложил ему этот участок, сокрушенно качал головой – снос здания требует согласования, равно как и новое согласование на постройку нового дома. Россиянин полистал папку на испанском языке, и согласился заплатить маклеру, чтобы тот все устроил. На его счастье, он уже познакомился с одним из соотечественников, который уже давно перебрался в Испанию, мучимый на родине хронической астмой. Новый друг вполне овладел испанским, но, что важнее, сам работал в строительном бизнесе. Поглядев на здание, он высказал резонное предположение, что испанец-маклер, честно выбрав отличный участок, решил заработать «на голом месте» – дело в том, что по законам этой страны, здание, которое может быть разобрано и перенесено в другое место, не является капитальным строением, и поэтому никаких оплаченных согласований по разборке деревянного щитового дома делать не нужно.
Стоит еще и обратить внимание на то, что деревянную избушку можно установить безо всяких согласований на земле, которая куплена как сельхозугодье (сад) и затем передана в аренду какому-нибудь крестьянскому хозяйству. Такая земля дешевле той, которая закреплена для капитального строительства. Кстати, врытый в землю пластиковый бассейн – это капитальное строение, а установленный прямо на земле – просто большая ванна. Так что стоимость «фазенды» может очень здорово варьироваться...
Земля! Земля!
Говорят что Эдисон советовал: «Покупайте землю – ее больше не производят!» Но ценится не только сама земля, но и то, где она находится. Как говорили автору этих строк опытные риэлторы, в собственности важно три «М» - «место, место и место».
В той же Испании огромное количество скандалов, которые заканчивались солидными тюремными сроками, связано с переводом земель из категории сельскохозяйственных в категорию застраиваемых. Если знать, что где когда переведут, то можно, купив заброшенный виноградник, стать в одночасье владельцем безумно дорогих участков земли для строительства. Про такие случаи писали все, и очень многие владельцы сельхозземель мечтают (точнее, мечтали), о таком исходе дела.
Правда, бывают и другие случаи. Например, у вас вилла неожиданно оказывается в непосредственной близости от новой строящейся автострады, или даже все проще – вы купили первый дом в дачном поселке, и поначалу любовались синью моря. Продавец не сообщил информацию о том, что когда урбанизация будет завершена, вы увидите только соседские окна. Разумеется, шансы продать вашу собственность уменьшатся.
И всегда надо помнить, что любое государство – в том числе цитадель капитализма – США отчуждает землю в государственную собственность, выплачивая суммы, которые им кажутся справедливыми. Земли уходят под воду в водохранилищах, под асфальт на автострадах и в аэропортах, их делают полигонами. Тягаться с государством – занятие недешевое и бессмысленное. Поэтому, хоть земля и является весьма надежным вложением капитала и не стареет от времени, считать, что это «абсолютное сокровище», нет никаких оснований.
Такие разные дома
Дом стареет – это факт. Но старение дома может быть медленным и органичным, и тогда у него есть шанс из старья перейти в категорию «винтаж», а возможно – и стать памятником архитектуры. Так что дом хорошо бы иметь долговечный. С другой стороны, дом требует денег на свое содержание. И вот тут возможен случай, когда содержание дома съедает все возможные прибыли от подорожания земли и пр.
Профессионалы знают, что важны не только материалы, из которых построен дом, но и его форма. Точнее - структура пространства.
В северном, холодном климате важно протопить дом. Это не только комфортно для его обитателей, но и полезно для самого дома. Поэтому дом с высокими потолками просто разорителен для своего хозяина в северных широтах. Разумеется, теплый пол помогает решить вопрос, но в любом случае – низкие потолки удешевляют отопление.
В южных странах можно сэкономить на кондиционере, если ваш дом имеет пространство, организующее тягу и постоянные сквозняки. В таком доме - здоровая, не слишком жаркая атмосфера. Ваши счета за электричество будут заметно ниже.
А вот дом-труба в Финляндии высосет ваши деньги лучше любого пылесоса. Так что странные оригинальные проекты может и могут пустить пыль в глаза вашим приятелям и гостям, но эта «пыль» будет воистину золотой. Так что типовой дом, в котором живут местные – это самый надежный вариант – и в смысле удобств, и в смысле экономии средств.
Живи для себя
Эпоха дешевых кредитов сформировала желание попробовать свои силы в спекуляции недвижимостью. Сколько людей купилось на обещание разбогатеть на ее продаже. И лишь немногие действительно «поймали миг удачи».
Хотя всегда есть смысл приобрести жилье для себя, любимого! Собственно говоря, в основном, всегда так оно и было. И именно сейчас, когда падают цены, можно приобрести что-нибудь стоящее. Только выбирать надо, как советуют скандинавы, не для себя сегодняшнего, и не для детей (у них могут быть другие вкусы) а для себя через 20 лет. Где и в каком окружении вы захотите быть? Будет ли ваш дом помогать вам жить или станет лишь горьким напоминанием о бесцельно потраченных средствах?
Разумеется, «недвижимость» всегда будет более надежным вложением капитала, чем покупка модных автомобилей. И люди всегда будут ее покупать. Только нужно помнить, как говорят опытные агенты недвижимости в приватных разговорах, что:
1. Покупка недвижимости – это риск. Как и в случае любой покупки. Поэтому и относись к этому соответственно;
2. Жизнь коротка, интересного много, и вовсе не обязательно везде покупать недвижимость;
3. Поживи в съемной квартире или доме хотя бы месяц, прежде чем в этой местности покупать что-то серьезное. Возможно, скучно станет раньше;
4. Всегда обрати внимание, где живет риэлтор, который продает тебе недвижимость. Возможно, стоит поискать место по соседству;
5. Никогда не покупайте ничего в расчете на рост ваших доходов. Вот уже где синица в руках надежнее журавля в небе.
И тогда ваша дача у финского озера или домик на Средиземноморье принесут вам ожидаемую радость.
Консатнтин Ранкс
Рига-Хельсинки