Эксперты агентства «Национальные кредитные рейтинги» рассмотрели три сценария. Самый оптимистичный предусматривает завершение карантина в мае, восстановление экономики по V-траектории, возвращение спроса на жилье к привычному уровню уже в третьем квартале. Негативный вариант: отмена ограничений в середине 2020-го, вынужденное снижение цен в новостройках на 10-15%, потеря выручки для ТОП-20 застройщиков в размере 130-170 млрд рублей. Кризисный сценарий: ограничения в той или иной форме продлятся до осени, цены снизятся на 25-30%, крупнейшие застройщики потеряют до 300 млрд рублей.
Эти цифры от НКР были опубликованы во многих деловых СМИ и на интернет-ресурсах. Что, на наш взгляд, отражает не столько верность анализа (методика не приводится), сколько потребность рынка хоть в каких-то ориентирах.
Состояние отрасли зависит от двух главных факторов: от мер по поддержке бизнеса, в том числе строительного, и от действий по прямой материальной поддержке платежеспособного спроса, то есть населения. Если по первому направлению что-то делается, по второму пока практически ноль. А без спроса поддерживать бизнес бесполезно: продукцию будут выпускать, но купить станет некому. Новостройки превратятся в склады нераскупленных квартир. Ключевой вопрос: когда эта простая истина дойдёт до правительства.
Кроме того, рынок жилья крайне инерционен. И более всего ограничены в маневре именно застройщики: они не могут "падать" ниже себестоимости, не могут (без глобальных потерь) заморозить работу на объектах, не могут в период кризиса уйти в банкротство, не вправе, если хотят рассчитывать на господдержку, даже сократить персонал.
«Вторичный рынок жилья более гибок, - считает директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. – Он отреагирует на спад быстрее, чем новостройки. А самый пластичный сегмент – аренда. Возможно, именно здесь и появится новый спрос – арендой заинтересуются те, кто хотел купить квартиру, но теперь не решается. В том числе – из-за неопределенности с будущими доходами».
Развитие ситуации в строительстве также зависит от положения дел в ипотечном сегменте: до сих пор 52% квартир (в эконом-сегменте – до 80%) граждане приобретали в кредит, а также от того, как россияне распорядятся своими накоплениями. Удастся ли ЦБ и Минфину предотвратить кризис неплатежей? Удастся ли банкам в условиях повышения рисков удерживать ставки хотя бы на прежнем уровне?
NSP будет собирать и публиковать экспертные мнения по этим «горячим» темам.
Агентство «Национальные кредитные рейтинги», наряду с «Эксперт РА», «Национальным рейтинговым агентством» (НРА) и «Аналитическим кредитным рейтинговым агентством (АКРА), входит в число компаний, аккредитованных ЦБ и имеющих право присваивать рейтинги российским кредитным и страховым организациям.