С момента появления дорогого жилья главное, что ценилось в нем, — местоположение: чем круче место, тем выше цена. Второе — это вид. Какой смысл жить в доме на фонтанке и не видеть ее из окон. Наценка за вид по некоторым объектам доходила до неприличных 100–150%. Но времена, когда вид ценился дорого, по признанию участников рынка постепенно сходят на нет. Несомненно, видовое жилье и сейчас дороже, нежели такое же в том же доме, но без вида. Но его цена больше на 10–15%, максимум — на 50%.

Риэлторы связывают это с тем, что активно работающих граждан перестал интересовать вид из окна, который они могут наблюдать исключительно ночью либо утром, важнее, чтобы квартиры имели комфортное окружение. Правда, вид остается важен для людей искусства и богемы.

Вторая улица Строителей

Спрос на высококлассную недвижимость увеличивается с каждым годом. Несмотря на устойчивый рост цен, все больше людей, имеющих желание и возможность качественно улучшить свои жилищные условия, приобретают такие квартиры. Особый интерес проявляется к новостройкам. Необходимо отметить, что наибольшим спросом пользуются объекты на стадии готовности, но обычно самые лучшие квартиры к этому моменту уже проданы.

«Психологи, исследовав влияние вида из окна на психику, пришли к выводу, что лучше всего люди себя чувствуют, когда видят зелень, воду и, вообще, изменяющийся мир. Хуже всего, когда одни и те же картинки — одинаковые дома с одинаковыми окнами, трубы, промзоны. Четких критериев, исходя из которых можно было бы однозначно определить стоимость вида из окна, у нас пока нет. Меньше всего вид влияет на стоимость недвижимости в нижнем и среднем ценовом диапазоне. А чем дороже недвижимость, тем дороже и красота, открывающаяся из окон. Хороший вид из окон имеет определенную цену — в каждом конкретном случае разную», — считает Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости.

Насколько дороже

Исследователи сделали следующие выводы: рынок видов из окна сегодня переживает бурное развитие, и этот параметр открыто закладывается в цену (особенно когда речь идет об элитных квартирах, «видовых пентхаусах»). Все больше появляется проектов, в которых большинство квартир «видовые» — это, по мнению исследователей, повышает стоимость жилья, позволяет ускорить продажу и получить максимальную прибыль. Ведь продать недвижимость в живописном месте можно куда дороже — при тех же затратах на строительство. Но если в Европе и Америке стоимость видов давно определена, то в России цена этого товара устанавливается эмпирически и зависит чаще всего от лукавства продавцов недвижимости. Впрочем, и в России уже нередко можно встретить объявления о продаже недвижимости, где помимо традиционных характеристик (местоположение, планировка, качество строительных материалов и отделки) имеется упоминание о живописных видах из окон, а русский язык обогатился словосочетаниями «видовые пентхаусы» и «невидовые квартиры».

Что касается оценки стоимости «элитного» вида, значительная часть рынка остается в тени. А теневая часть рынка элитного жилья еще выше. Круг обеспеченных людей, способных купить квартиру за миллион и выше, довольно узок: в Петербурге такие люди обычно знают друг друга лично или имеют общих друзей. В результате в листинги попадает лишь часть объектов. Так что сказать с точностью до цента, сколько человек заплатил за конкретный вид, невозможно.

Кремль вне конкуренции

Нельзя сказать, что попыток оценить виды из окна никто и никогда не делал. Так, в 2004 году экспертная группа, в которую, в частности, входили специалисты агентства недвижимости «Домострой», провела исследование, в котором попыталась оценить московские виды из окон. Исследование было проведено в рамках конкурса, объявленного фондом научных исследований «Прагматика культуры» и Высшей школой экономики. В проект вошли данные, полученные путем опросов покупателей, риэлторов, экспертизы предложений на рынке недвижимости, а также контент-анализа прайс-листов.

Аналитики выявили прямую зависимость между стоимостью вида из окон и степенью элитности жилья: чем выше категория жилья, тем больше покупатели готовы заплатить за вид из окон. В Москве по этому параметру стоимость на одинаковые квартиры в одном доме может отличаться на несколько тысяч долларов за метр.

Исследователи составили рейтинг видов из московских окон с экспертными оценками по десятибалльной шкале. В категории «Панорамный вид» лидирующие позиции заняли виды: «На историческую часть Москвы» (10 баллов); «На воду, парки, зеленую зону и др.» (9); «На окружающую застройку небольшой этажности (на уровне деревьев) с достаточным объемом зелени» (6). В категории «Вид со средних этажей» лидируют «На историческую часть Москвы, а также воду, парки, не зажатые окружающей застройкой» (9 баллов); «На историческую часть Москвы, … зажатые окружающей застройкой» (8). Ситуация с «Видами с нижних этажей» практически идентична, с той только разницей, что в эту категорию попал «Вид во двор, на придомовую зелень» (5 баллов). Самыми дорогими являются панорамные виды — исторические и экологические. Среди наиболее неблагоприятных — виды на промзону, крупные магистрали, на стену соседнего дома, пустырь, железную дорогу, гаражи и т. п. В классе элитной недвижимости цена на виды из окон может достигать 100% от стоимости самой квартиры.

В Петербурге пока до московских аналитических исследований далеко. Но, по опросам экспертов, цифры получаются следующие. Вид на историческую часть города, Неву и т. д. повышает ценность объекта на 45–70%. Зелень, исторические парки — на 15–30%. Просто красивые виды центральной части города — 5–30%.

И новостройки тоже

Несмотря на то, что, по утверждению риэлторов, основную наценку на вид платят покупатели «элитки», в последнее время эта же тенденция наблюдается и в продаже новостроек. Раньше стоимость на первичном рынке была одинаковой на всех этажах — цена выставлялась за квадратный метр. Сегодня риэлторы уже учитывают и вид из окна строящегося дома. Обычная наценка в данном случае составляет около 5%.

Конечно, вплоть до цента оценить тот или иной вид из окна невозможно. Специалисты считают, что причиной тому — непрозрачная природа рынка недвижимости да очень «юный» возраст самого рынка. Необходимо, чтобы прошло достаточно много времени, развился рынок вторичного жилья, сложилась устойчивая информационная база, и тогда мы обязательно придем к конкретной стоимости «вида из окна».

Не стоит, однако, забывать, что, приобретая «видовую» недвижимость, вы вполне можете столкнуться и с определенным лукавством: развитие городских территорий — процесс непрерывный и зависящий отнюдь не от одного застройщика, поэтому никто не даст вам стопроцентной гарантии, что купленный вами за немалые деньги вид из окна квартиры или офиса не будет в ближайшее же время испорчен новыми постройками. И застраховаться от этого нельзя.

Статья опубликована в журнале Доступная недвижимость»№8 / август 2007