Как застраховать? Вот в чем вопрос
С 1 октября этого года вступили в силу поправки в Федеральный закон об участии в долевом строительстве (ФЗ-214). В первую очередь изменились требования к банкам и страховым компаниям, обеспечивающим страхование ответственности застройщика за своевременную передачу жилья участникам долевого строительства. Согласно поправкам, уставной капитал страховщиков повысился до 1 млрд рублей, ранее этот порог составлял 400 тыс. рублей.
Согласно тому же ФЗ-214, застройщик, получивший после 1 января 2014 года разрешение на строительство и зарегистрировавший первый договор участия в долевом строительстве, не имеет права не застраховать ДДУ. Строительные компании обязаны обеспечить исполнение своих обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору либо поручительством банка, либо выбрав одну из форм страхования. Закон предлагает два пути: заключение договора со страховой компанией или вступление в Общество взаимного страхования (ОВСЗ). До этой осени большая часть застройщиков выбирали первый вариант. То есть работали со страховыми компаниями - так проще и дешевле. В Обществе взаимного страхования до недавнего времени не состоял ни один петербургский застройщик.
Сейчас же ситуация резко изменилась. Новые требования к страховым компания отразились на их численности. Из семидесяти страховщиков осталось всего двадцать. Но из этой двадцатки страхованием ответственности застройщиков занимаются три-четыре компании: например, «Страховая компания «Европа», «Регард страхование», СК «Советская». Кроме того что оставшиеся компании повысили тарифы в четыре раза, проблема заключается и в том, что они предпочитают работать с опытными застройщиками. Компании-новички, имеющие в своем «портфели» парочку реализованных проектов, страховикам не интересны - здесь выше страховые риски. Итог прост. В октябре в Санкт-Петербурге не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия. Как отметил исполнительный директор компании «Красная стрела» Николай Урусов, порядка 5 млрд. руб. было заморожено на счетах петербургских застройщиков. Это следствие проблем с регистрацией ДДУ.
«Как можно ввести нормативы ответственности перед дольщиками, но не дать реального механизма их исполнения? – комментирует финансовый директор ГК «КВС» Надежда Семенович. - Сегодня нас просто «загоняют» в ОВСЗ, причем без альтернативы».
Зачем и почему?
С каждым годом в крупных городах нашей страны растет количество «недостроя», а также число строительных компаний, объявивших себя банкротом. В результате увеличивается количество обманутых дольщиков и заведенных уголовных дел. Поправки в закон вызваны стремлением улучшить сложившуюся ситуацию. Но подобные меры больше похожи на карательные и провоцируют сложную ситуацию.
По оценке экспертов Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, финансовых резервов у строительных компаний хватит от силы на три месяца, потом новые стройки Северной Столицы попросту встанут колом.
Чтобы самые худшие прогнозы не подтвердились, застройщики решают проблемы по-разному. Одни срочно готовят документы для вступления в ОВСЗ. Другие пытаются договариваться о банковском поручительстве. А есть и те компании, которые с целью иметь возможность выбора ждут увеличения количества подходящих страховщиков.
Но стоит отметить, что застройщиков, работающих по схеме ЖСК, эти проблемы не касаются. В жилищно-строительных кооперативах страхование ответственности не является обязательным. Однако по этой схеме в Санкт-Петербурге и Ленобласти работает не более 15% компаний.
Выход есть, его не может не быть
Несколько крупных застройщиков нашли другой выход из сложившейся ситуации — заключение договоров с такими страховыми компаниями как «ВСК», «Ринко», «Респект-Полис» и «Меско» (эти страховщики аккредитованы ЦБ РФ). Например, подписан договор с СК «Респект-Полис» компанией О2 Group. По словам генерального директор «О2 Недвижимость» Елены Бесединой, сейчас компания занимается оформлением страховых полисов на ранее заключенные договора. Далее документы в порядке очередности будут передаваться для регистрации в УФРС.
Как стало известно, таким же путем пошли компании «КВС», Группа «ЛСР», «Эталон», Normann, «Полис-Групп». Как считает генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов, смена страховой компании прибавляет только административных хлопот. «Наши специалисты проанализировали список страховщиков, опубликованный на сайте ЦБ, и в итоге была выбрана страховая компания «РИНКО», которая наиболее точно подошла под наши требования. Дополнительным плюсом стало то, что подготовка документов и подписание договоров прошли быстро — не более 1-2 недель».
Такое «спасение» эксперты считают временным. Новые поправки в закон также вводят и лимит. Сейчас страховые компании могут брать на себя риски до 300 млн рублей по одному объекту. А это стоимость примерно 200 квартир, причем такое количество договоров крупные компании заключают за пару месяцев. Когда лимит будет исчерпан, застройщики будут вынуждены заключать договор с другой страховой компанией. Как отметила генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена Беседина, ограниченный список аккредитованных страховых компаний был и ранее общей проблемой для строителей. В новых же условиях спрос превысит предложение в гораздо более значительной степени.
Схожего мнения придерживается и вице-президент по правовым вопросам АО «ЮИТ Марс» Федор Цуринов: «Существующие на рынке 3-4 страховые компании, реально занимающиеся страхованием ответственности застройщиков, ограничены требованиями ЦБ РФ, касающимися объёма обязательств, которые они могут на себя брать. Возможный объём обязательств - очень небольшой. И при отсутствии перестрахования своих рисков эти компании едва ли смогут обеспечить страхование ответственности застройщиков более, чем на несколько месяцев без нарушения требований ЦБ. Возможные варианты: либо эти требования будут все-таки изменены, либо появится возможность перестрахования в крупной государственной перестраховочной организации, создание которой в настоящий момент обсуждается»...
Иные пути
Для решения проблемы можно прибегнуть к получению банковской гарантии. Однако банковские учреждения без энтузиазма берут на себя риски застройщиков. Как считает коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев, данный инструмент мало востребован. Причиной тому — слабое распространение банковской гарантии на строительном рынке, так как она обходится застройщику в значительно большую сумму, чем страхование гражданской ответственности. При этом одним из обязательных условий получения гарантии является предоставление застройщиком обеспечения.
Для небольших застройщиков практически единственный вариант выжить — вступить в Общество взаимного страхования. Строители с одним-двумя домами и высокими рисками не интересны страховщикам и уже тем более банкам. Крупные же компании не спешат вступать в ОВСЗ по причине того, что не желают брать на себя ответственность за недобросовестное поведение других участников рынка.
«Общество взаимного страхования представляет собой некий общий гарантийный фонд (около 1 млрд. рублей, прим. ред), за счёт которого покрываются все долги его членов - в случае банкротства любого из них, — отмечает представитель АО «ЮИТ Марс». - Однако, на самом деле, реальные страховые резервы будут весьма небольшими, и за их счет вряд ли можно будет покрыть долги хотя бы одного крупного застройщика в случае банкротства. Соответственно, долги придётся покрывать другим членам ОВСЗ. Выиграют ли от этого дольщики? Вряд ли. Во всяком случае дольщики тех членов ОВСЗ, которые должны будут покрывать долги банкрота, точно проиграют. А что смогут получить дольщики-кредиторы банкрота – вообще неизвестно»...
Законодательные ограничения коснулись и деятельности ОВСЗ. Стать членами общества смогут не все застройщики, так как закон регламентирует их число — не более 500 юридических лиц. Изменилась и величина вступительного взноса: он увеличился до 1 млн рублей. Это отразится и на дольщиках — вырастет себестоимость строительства.
Луч света в темном царстве?
По мнению руководства НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», непродуманная политика авторов поправок в 214-ФЗ и их нежелание предварительно обсуждать законодательные инициативы с профессиональным сообществом приводит к непредсказуемым последствиям для всей строительной отрасли. Так, например, на застройщиков ложится бремя дополнительных расходов. А дольщики страдают от просрочки на 1,5 месяца в регистрации договоров ДДУ и невозможности хоть как-то повлиять на сроки строительства своего жилья.
«Из-за сбоя механизма страхования рынок первичной недвижимости серьезно лихорадит, - отмечает исполнительный директор компании «Красная стрела» Николай Урусов. - По состоянию на сегодня страхование ответственности застройщиков, в том виде в котором это происходит сейчас, практически никак не защищает ни застройщика, ни дольщика. стоит ждать новых корректировок 214-ФЗ будут, правда в каком объеме и какие именно – пока неизвестно. Но серьезных изменений ждать стоит. Например не исключен отзыв лицензий у тех немногочисленных страховых компаний, которые сегодня пока еще работают с застройщиками. На данный момент механизм страхования ответственности есть только на бумаге, в реальности же он не работает».
Не обнадеживающие прогнозы и у экспертов. Законодатели совместно с петербургскими застройщиками готовили законопроект, предусматривающий переход от страхования застройщиками своей ответственности перед дольщиками к страхованию дольщиками риска неполучения квартир или денег при банкротстве застройщика. На данный момент законопроект вносится Правительством РФ на рассмотрение Государственной думы. Но возможно заработает этот законопроект лишь с 2017 года.