Российским девелоперам нужно вернуться в реальность, ориентироваться не на собственные амбиции, а на потребности клиентов и вспомнить забытое слово «качество». И тогда рынок коммерческой недвижимости выйдет из кризиса и перейдет в новую, более здоровую форму. Такие рекомендации прозвучали на форуме по строительству и недвижимости, организованном Российско-Британской торговой палатой ((РБТП). Британцы уверены, что кризис пошел на пользу облику Петербурга, а российским девелоперам не следует впадать в культурный вандализм..
Сектор коммерческой недвижимости Петербурга переживает не самые лучшие времена: количество вводимых в эксплуатацию офисных площадей снижается. Так, в первом квартале 2010 года только один бизнес-центр в сегменте A, B и B+ был введен в эксплуатацию, сообщил Кайл Патчинг, управляющий партнер АРИН, Commercial Restate Services. «Банки не хотят сотрудничать, из сектора коммерческой недвижимости наблюдается отток средств. Не оправдываются ожидания девелоперов, и проекты, которые и так были нереальными с самого начала, теперь окончательно заморожены», - заявил он.
На сегодняшний день в городе 1,9 миллиона квадратных метров качественных офисных площадей, при этом объем спроса оценивается в 1,6 миллиона «квадратов». В первом квартале 2010 года бизнес-центры всех классов снизили ставки аренды. Их владельцы сменили классность помещений, часть игроков ушли с рынка. Директор по маркетингу УК «Сенатор» Ян Свояволя согласился с тем, что наблюдается отток клиентов. «У нас раньше даже не было отдела продаж — в наших бизнес-центрах всегда стояли по 3-4 компании в листе ожидания. Такое положение дел позволяло нам открывать по два бизнес-центра в год, на 2008-й их было запланировано шесть. Сейчас ситуация изменилась и нам пришлось полностью пересматривать свою концепцию», - рассказал он. Компания создала отдел продаж, разработала программы по повышению лояльности клиентов — в результате два последних построенных объекта «Сенатора» на Васильевском острове заполнены на 80% и на 65%, заметил Свояволя.
Не лучше обстоят дела и в секторе промышленной недвижимости, продолжил Патчинг. Хотя в первом квартале и наблюдался небольшой рост предложения складских помещений, но большинство проектов заморожены. Это неудивительно, размышляет эксперт, «на рынке было очень много спекулятивной складской недвижимости». Снижения ставок в этом секторе ожидать не приходится, но «строить склады на очень дорогой земле и ожидать прибыли за счет повышения ставок аренды — не всегда реалистично», предупреждает аналитик.
Патчинг уверен, что российским девелоперам прежде всего необходимо изменить свое мировоззрение. «Нужно понимать, что бизнес-модели должны быть реалистичными и для банков, и для арендаторов, - констатирует аналитик. - Нельзя менять клиентов, как перчатки». В то же время, по его мнению, кризис некоторым образом оздоровил российский рынок: «Деньги стали менее доступны, поэтому исчезли спекуляции, и заодно остановилось строительство тех лишних 300 тысяч квадратных метров, которые никому не были нужны».
С тем, что кризис рынка недвижимости пошел на пользу Петербургу, согласился и директор РБТП в России Крис Гилберт. «Ситуация в строительной сфере, по сравнению с «периодом бума», стала более благоприятной, - заявил он. - В те времена появилось множество, как их называют в Англии, «белых слонов» - зданий, которые были построены не с учетом спроса, а с учетом бума. Теперь они торчат никому не нужные и портят вид в городе».
Как отметил Дмитрий Абрамов, генеральный директор БТК-Девелопмент, в городе дефицит территорий, пригодных для строительства коммерческой недвижимости высокого качества. «Тот «Петербург-Сити», о формировании которого все говорят, уже давно сформировался — он ограничен существующими доминантами, и в ближайшее арендаторы никуда не уедут из «золотого треугольника». Не поедут компании мирового уровня ни на Васильевский остров, ни на Охту - они все равно останутся в центре города. Но это — ограниченная территория, в центре уже находятся 15 бизнес-центров класса A, причем большинство из них построены 3-5 лет назад».
Правда, расширить зону центра города все-таки можно — для этого надо застроить Ново-Адмиралтейский остров: «Это — хорошая транспортная доступность, возможность обширного нового строительства. Все вместе создает очень привлекательную зону для размещения фронт-офисов крупных компаний», - считает Абрамов. «Новая Голландия — это мало реально», - вскользь заметил он, а вот Апраксин двор после реконструкции может быть использован для создания офисной недвижимости высокого качества. Впрочем, сейчас его компания ведет строительство многофункционального комплекса у Красного моста — бывший Голландский торговый дом будет торговой зоной, примыкающие к нему дома отданы под офисные помещения. Срок завершения проекта — 2012 год, в процессе реконструкции девелопер обещает восстановить все детали здания, утраченные в советское время.
Британцы не согласились с утверждением, что в центре города наблюдается дефицит территорий. «На территории «Водоканала», напротив Британского консульства, есть очень много разваливающихся старых промышленных зданий, - заявил Генеральный консул Великобритании в Санкт-Петербурге Уильям Эллиот. - Конечно, снести их нельзя, поскольку это — памятники архитектуры, но провести регенерацию этих территорий попросту необходимо». «Это общая проблема всех крупных промышленных городов, - смягчил Эллиот некоторую резкость своих слов. - И Манчестер, и Лиддс, и другие сталкиваются с проблемами использования своих бывших заводских корпусов».
Однако при регенерации промышленных зон надо избегать культурного вандализма, предостерег Дэвид Оуэнс, глава по коммуникациям (Европа) ARUP. «Петербург — прекрасный город, - выступил он. - Но в нем столько разрушающихся зданий! Это больно! Это ужасно! Это — варварство! Эти здания нужно беречь — они объясняют нам то, чем мы являемся, они влияют на наше поведение, мировоззрение». Оуэнс настаивает на том, что развитие может быть только при сохранении наследия. «Устойчивость страны, устойчивость прогресса подразумевают сохранение традиций», - полагает он. В качестве примера, когда исторические постройки удачно реконструируются, а внешний облик не искажается, Оуэнс назвал несколько адресов, среди которых оказался и отель «Коринтия» на Невском проспекте. (О печальной предыстории реконструкции этого здания эксперту напоминать не стали).
По мнению Эллиота, редевелопмент бывших промышленных зон Петербурга необходим, поскольку в результате могут высвободиться территории, подходящие для размещения значимых объектов, строительства жилья высокого качества. «Вы должны сформировать новый стиль жизни, - посоветовал он. - В вашем городе наблюдается дефицит офисов высокого качества и качественного жилья. И в течение ближайших 20-30 лет эта проблема не будет решена. Но необходимо прилагать усилия, чтобы изменить ситуацию». К числу задач, которые в ближайшее время предстоит научиться решать российским девелоперам, он отнес и «зеленое строительство». «У вас очень высокие затраты на эксплуатацию зданий, - отметил консул. - Необходимо перейти к энергоэффективному строительству, к созданию экологичного жилья. Это — проблемы, от которых нельзя отмахнуться».
О проблемах экодевелопмента в Петербурге «Квадрат.ру» уже писал.
Елена Алексеева
Сектор коммерческой недвижимости Петербурга переживает не самые лучшие времена: количество вводимых в эксплуатацию офисных площадей снижается. Так, в первом квартале 2010 года только один бизнес-центр в сегменте A, B и B+ был введен в эксплуатацию, сообщил Кайл Патчинг, управляющий партнер АРИН, Commercial Restate Services. «Банки не хотят сотрудничать, из сектора коммерческой недвижимости наблюдается отток средств. Не оправдываются ожидания девелоперов, и проекты, которые и так были нереальными с самого начала, теперь окончательно заморожены», - заявил он.
На сегодняшний день в городе 1,9 миллиона квадратных метров качественных офисных площадей, при этом объем спроса оценивается в 1,6 миллиона «квадратов». В первом квартале 2010 года бизнес-центры всех классов снизили ставки аренды. Их владельцы сменили классность помещений, часть игроков ушли с рынка. Директор по маркетингу УК «Сенатор» Ян Свояволя согласился с тем, что наблюдается отток клиентов. «У нас раньше даже не было отдела продаж — в наших бизнес-центрах всегда стояли по 3-4 компании в листе ожидания. Такое положение дел позволяло нам открывать по два бизнес-центра в год, на 2008-й их было запланировано шесть. Сейчас ситуация изменилась и нам пришлось полностью пересматривать свою концепцию», - рассказал он. Компания создала отдел продаж, разработала программы по повышению лояльности клиентов — в результате два последних построенных объекта «Сенатора» на Васильевском острове заполнены на 80% и на 65%, заметил Свояволя.
Не лучше обстоят дела и в секторе промышленной недвижимости, продолжил Патчинг. Хотя в первом квартале и наблюдался небольшой рост предложения складских помещений, но большинство проектов заморожены. Это неудивительно, размышляет эксперт, «на рынке было очень много спекулятивной складской недвижимости». Снижения ставок в этом секторе ожидать не приходится, но «строить склады на очень дорогой земле и ожидать прибыли за счет повышения ставок аренды — не всегда реалистично», предупреждает аналитик.
Патчинг уверен, что российским девелоперам прежде всего необходимо изменить свое мировоззрение. «Нужно понимать, что бизнес-модели должны быть реалистичными и для банков, и для арендаторов, - констатирует аналитик. - Нельзя менять клиентов, как перчатки». В то же время, по его мнению, кризис некоторым образом оздоровил российский рынок: «Деньги стали менее доступны, поэтому исчезли спекуляции, и заодно остановилось строительство тех лишних 300 тысяч квадратных метров, которые никому не были нужны».
С тем, что кризис рынка недвижимости пошел на пользу Петербургу, согласился и директор РБТП в России Крис Гилберт. «Ситуация в строительной сфере, по сравнению с «периодом бума», стала более благоприятной, - заявил он. - В те времена появилось множество, как их называют в Англии, «белых слонов» - зданий, которые были построены не с учетом спроса, а с учетом бума. Теперь они торчат никому не нужные и портят вид в городе».
Как отметил Дмитрий Абрамов, генеральный директор БТК-Девелопмент, в городе дефицит территорий, пригодных для строительства коммерческой недвижимости высокого качества. «Тот «Петербург-Сити», о формировании которого все говорят, уже давно сформировался — он ограничен существующими доминантами, и в ближайшее арендаторы никуда не уедут из «золотого треугольника». Не поедут компании мирового уровня ни на Васильевский остров, ни на Охту - они все равно останутся в центре города. Но это — ограниченная территория, в центре уже находятся 15 бизнес-центров класса A, причем большинство из них построены 3-5 лет назад».
Правда, расширить зону центра города все-таки можно — для этого надо застроить Ново-Адмиралтейский остров: «Это — хорошая транспортная доступность, возможность обширного нового строительства. Все вместе создает очень привлекательную зону для размещения фронт-офисов крупных компаний», - считает Абрамов. «Новая Голландия — это мало реально», - вскользь заметил он, а вот Апраксин двор после реконструкции может быть использован для создания офисной недвижимости высокого качества. Впрочем, сейчас его компания ведет строительство многофункционального комплекса у Красного моста — бывший Голландский торговый дом будет торговой зоной, примыкающие к нему дома отданы под офисные помещения. Срок завершения проекта — 2012 год, в процессе реконструкции девелопер обещает восстановить все детали здания, утраченные в советское время.
Британцы не согласились с утверждением, что в центре города наблюдается дефицит территорий. «На территории «Водоканала», напротив Британского консульства, есть очень много разваливающихся старых промышленных зданий, - заявил Генеральный консул Великобритании в Санкт-Петербурге Уильям Эллиот. - Конечно, снести их нельзя, поскольку это — памятники архитектуры, но провести регенерацию этих территорий попросту необходимо». «Это общая проблема всех крупных промышленных городов, - смягчил Эллиот некоторую резкость своих слов. - И Манчестер, и Лиддс, и другие сталкиваются с проблемами использования своих бывших заводских корпусов».
Однако при регенерации промышленных зон надо избегать культурного вандализма, предостерег Дэвид Оуэнс, глава по коммуникациям (Европа) ARUP. «Петербург — прекрасный город, - выступил он. - Но в нем столько разрушающихся зданий! Это больно! Это ужасно! Это — варварство! Эти здания нужно беречь — они объясняют нам то, чем мы являемся, они влияют на наше поведение, мировоззрение». Оуэнс настаивает на том, что развитие может быть только при сохранении наследия. «Устойчивость страны, устойчивость прогресса подразумевают сохранение традиций», - полагает он. В качестве примера, когда исторические постройки удачно реконструируются, а внешний облик не искажается, Оуэнс назвал несколько адресов, среди которых оказался и отель «Коринтия» на Невском проспекте. (О печальной предыстории реконструкции этого здания эксперту напоминать не стали).
По мнению Эллиота, редевелопмент бывших промышленных зон Петербурга необходим, поскольку в результате могут высвободиться территории, подходящие для размещения значимых объектов, строительства жилья высокого качества. «Вы должны сформировать новый стиль жизни, - посоветовал он. - В вашем городе наблюдается дефицит офисов высокого качества и качественного жилья. И в течение ближайших 20-30 лет эта проблема не будет решена. Но необходимо прилагать усилия, чтобы изменить ситуацию». К числу задач, которые в ближайшее время предстоит научиться решать российским девелоперам, он отнес и «зеленое строительство». «У вас очень высокие затраты на эксплуатацию зданий, - отметил консул. - Необходимо перейти к энергоэффективному строительству, к созданию экологичного жилья. Это — проблемы, от которых нельзя отмахнуться».
О проблемах экодевелопмента в Петербурге «Квадрат.ру» уже писал.
Елена Алексеева
Источник: "Квадрат.ру"