Разработанный Смольным проект сохранения исторического центра Петербурга не устроил защитников культурного наследия. Эксперты ВООПИиК, объединившись с депутатами ЗакСа, решили подготовить альтернативный документ, чтобы представить его губернатору. В нем они обязывают город забыть слово "снос", компенсировать ущерб в случае потери жилья петербуржцами и гарантируют собственникам право на судебный протест.
Очередное заседание президиума петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры было посвящено юридическим вопросам. Законопроект по внесению поправок в федеральное законодательство, представленный администрацией города на заседании Совета по культурному наследию, произвел на экспертов настолько сильное впечатление, что они сочли необходимым разработать свой вариант этого документа. К подготовке привлекли и депутатов Законодательного собрания.
Пусть платит город, а не жители
«Базу» альтернативного документа представил депутат ЗакСа Борис Вишневский. «Я стремился добиться двух моментов – защитить права проживающих в центре города жителей и уберечь исторические здания от угрожающего им сноса, - пояснил автор нового законопроекта. – Предложенный Смольным вариант – это механизм изъятия собственности у граждан, а вовсе не попытка улучшить их жилищные условия». «Создается впечатление, что именно поиск способа выгнать жителей из центра города и был целью разработчиков законопроекта», - заявил он.
Вишневский рассказал, что готовящийся в Смольном документ уже вызвал волнения. «У меня уже есть целая пачка обращений от жителей назначенных к реновации кварталов, которые вовсе не горят желанием расставаться со своей собственностью», - сообщил он. Более того, граждане, проживающие в Центральном районе, уже объединяются в инициативные группы, чтобы противодействовать очередному намерению чиновников "улучшить" их жизнь.
Причины негативного отношения населения к инициативе Смольного вполне понятны, объяснил депутат. Согласно готовящемуся закону, решение о том, что дом нуждается в капитальном ремонте или реконструкции (с выселением), будет приниматься по результатам технического обследования, при этом ни наниматели, ни собственники жилых помещений не наделяются правом оспаривать этот вердикт, отметил Вишневский. Взамен собственникам жилых помещений будет предоставлено временное жилье в маневренном фонде - на условиях соцнайма и из расчета 6 квадратных метров на человека.
Собственники получат денежную компенсацию, которая, как сказано в проекте, будет не меньше «рыночной стоимости» жилья. Ну а дальше уже перечисленные варианты: обратно (с доплатой появившихся излишков, получить от города выкупную стоимость бывшей квартиры или поменять бывшую квартиру на новую, "равноценную". «К сожалению, законопроект не предусматривает права граждан оспорить в суде не устраивающий их размер «рыночной стоимости», - прокомментировал депутат и добавил, что, несмотря на все уверения Смольного в том, что жителей обязательно вернут в свои квартиры, никакой гарантии обратного переселения не существует.
«Скорее всего, в результате капитального ремонта или реконструкции зданий существенно изменится планировка многих жилых помещений, особенно коммунальных квартир, - полагает Вишневский. - В этой ситуации все прежние жильцы физически не смогут возвратиться обратно. Кто и как будет выбирать счастливчиков, в проекте не определяется, а это неизбежно приведет к конфликтам и судам».
Обращает депутат внимание и на то, что смольнинский законопроект предусматривает беспрепятственное возвращение собственников в свои квартиры лишь в том случае, если после капитального ремонта или реконструкции площадь занимаемой квартиры увеличилась не более, чем на 0,5%. Если это отклонение превышено, собственники должны будут доплатить за появившиеся «излишки», размер доплаты будет определен в «установленном порядке». «Кем и как этот порядок будет установлен – неизвестно, законопроект этого не описывает. Все это также неизбежно приведет к конфликтам и судам», - комментирует Вишневский.
В случае уменьшения размера жилой площади в результате реконструкции или капремонта собственник ставится перед выбором: или добровольно согласиться на это уменьшение (то есть на материальные потери – снижение стоимости своего имущества), или продать свою жилплощадь по той же «рыночной стоимости», которую определят городские власти, а не рынок. Никакой доплаты собственнику, если он соглашается въехать в «уменьшившуюся» площадь, не предусмотрено. «По сути, чиновники будут сами определять все «правила игры» с историческим центром города и сами по этим правилам «играть» судьбами жителей», - возмущается Вишневский.
По предложенному депутатом варианту, право принятия решения о судьбе зданий в центре города делегируется ТСЖ - результаты обследования жилого дома должны быть направлены в 15-дневный срок совету многоквартирного дома. В том случае, если выявлены основания для проведения капитального ремонта или реконструкции здания, собственникам жилых и нежилых помещений должны быть предоставлены полный отчет о результатах обследования и смета затрат на проведение необходимых работ. При этом результаты обследования могут быть обжалованы любым собственником этого объекта недвижимости, и до разрешения судебных споров не может идти и речи о расселении жителей.
По предложению Вишневского, если после капитального ремонта или реконструкции площадь жилого помещения увеличилась, то в этом случае собственник не должен ничего доплачивать, а если наоборот – уменьшилась, то город должен компенсировать владельцу квартиры ущерб. «Жители не просили их выселять и менять планировки их квартир, это решение города, поэтому у властей нет никакого морального права заставлять их платить», - рассуждает депутат. Ну а если из-за перепланировки при капитальном ремонте или реконструкции жилые помещения прекратили свое существование, то собственникам должно быть предоставлено другое жилое помещение, с зачетом его стоимости в выкупную цену и с компенсацией убытков.
Стоит заметить, что депутат Вишневский – не первый и не единственный, кто пытался обратить внимание Смольного на недостаточную защищенность граждан, которым выпало проживать в центре Петербург. О том, что после реконструкции 100% расселенных жителей не смогут вернуться в свои квартиры, неоднократно говорила главный архитектор ЛенЖилНИИПроекта Ксения Шарлыгина. Выступая на Совете по культурному наследию, она предложила Смольному воспользоваться советским опытом – проводить капитальный ремонт жилых домов без перепланировки. «Иначе у людей, выселенных в маневренный фонд, просто не останется их жилья», - заявила она.
Впрочем, предложение ремонтировать дома без перепланировки идет вразрез с планами Смольного. Во-первых, в этом случае не удастся повысить капитализацию недвижимости, а именно стремление улучшить инвестиционную привлекательность исторического центра и объявлено одной из целей «Программы развития и сохранения». Во-вторых, возвращение неплатежеспособных петербуржцев обратно в Коломну и на Большую Конюшенную противоречит намерениям авторов стратегии развития Санкт-Петербурга до 2030 года. Так, по мнению Бориса Жихаревича, замгенерального директора автономной некоммерческой организации «Леонтьевский центр», в историческом центре надо развивать рынок арендованных квартир, «что было бы удобно для молодых и успешных яппи».
Забыть слово «снос»
Если по первой части подготовленного Вишневским законопроекта разногласий в ВООПИиКе не возникло, то вторая вызвала споры. Депутат предложил полностью исключить из текста документа слово «снос», оставив возможными только реставрацию, реставрационный ремонт, консервацию памятника и работы по приспособлению для современного использования. «В том варианте, который нам предлагает Смольный, демонтаж оказывается приоритетным направлением сохранения исторических зданий», - пояснил он свою точку зрения.
Однако, по мнению заместителя генерального директора Санкт-Петербургского НИИ «Спецпроектреставрация» Михаила Мильчика, в подобной корректировке законопроект не нуждается – не потому, что он достаточно защищает культурное наследие, а потому что новый закон не нужен в принципе. «Достаточно просто соблюдать уже существующие, в них все прописано, - пояснил он. - Нужно только провести работу по корректировке – уточнить многие термины, допускающие расширительное толкование, устранить противоречия между кодексами – гражданским, земельным, жилищным и градостроительным». «И этого будет достаточно», - считает он.
Это мнение полностью совпадает с точкой зрения специалистов ЛенЖилНИИПроекта, которые на протяжении года пытались донести до представителей Смольного информацию о том, что районы Конюшенной и Коломны обследованы на 70%. И, по сведениям руководителя 1-й мастерской НИПЦ Генплана Бориса Николащенко, в Коломне в серьезном капитальном ремонте нуждаются ровно два дома, в районе Конюшенной площади – один. А говорить о необратимой аварийности, которая может служить основанием для сноса, в этих районах и вовсе не приходится.
«В том документе, который подготовил Смольный, тема сохранения наследия отсутствует вообще, а в предназначенных к реновации районах более 50% зданий – памятники, - заявил Мильчик. – И это, разумеется, недопустимо». С точки зрения эксперта ВООПИиК Татьяны Лихановой, в новом законопроекте необходимо в первую очередь устранить лакуны в законодательстве – дать четкое понятие термину «реконструкция», определить, какая степень износа здания может служить причиной для сноса, и разобраться наконец с тем, до какой степени можно изменять объект наследия, приспосабливая его для современного использования. «Пока все это не сделано, существуют широкие возможности для спекуляций, - считает она. – Реконструкцией считается новое строительство, если сохранен маленький кусочек фундамента, коттеджи в Баболовском парке строятся в рамках приспособления, исторические здания сносятся под предлогом того, что они аварийны».
Впрочем, законопроект Вишневского решили взять за основу документа, который будет представлен губернатору Петербурга на заседании Градостроительного совета 10 октября. «У меня есть нехорошее подозрение, что деятельность Смольного тесно связана с 1 февраля 2014 года – к этому времен мы должны представить в ЮНЕСКО все соображения о том, каким будет состав объекта культурного наследия «Исторический центр Санкт-Петербурга». И документ, подготовленный нашей исполнительной властью, наводит на печальные размышления», - прокомментировал корреспонденту «Фонтанки» принятое решение председатель петербургского отделения ВООПИиК Александр Марголис. «Поэтому мы обязательно известим о происходящем наблюдателей Комитета Всемирного наследия», - пообещал он.
Кира Обухова,
«Фонтанка.ру»
Источник: