Дальпитерстрой: проверка на прочность

ООО «СК Дальпитерстрой» - основной застройщик районов Шушары и Парголово, и одна из крупнейших компаний не только Северной столицы, но и всего Северо-Западного региона. В активе — сотни тысяч сданных метров жилья, в пассиве - с десяток жилых и социальных долгостроев в указанных локациях.

Многопрофильный холдинг «Дальпитерстрой» начал деятельность в конце 90-х и вошел в число игроков на рынке строительства жилья в 2003 году. За это вермя компания сдала 73 объекта общей площадью более 500 000 кв. метров. В стадии проекта и строительства находятся еще 65 объектов на полтора миллиона квадратных метров. «Квадрат» провел осмотр компании на предмет нынешней профпригодности (в том числе и финансовой) на рынке и собрал экспертные мнения о перспективах жилой застройки в Парголово и Шушарах.

 

О компании

Устав ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» зарегистрирован за № 202316 от 29.06.2000 года. Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серии 78 №004018209 от 27.11.2002 г. Новая редакция Устава (от 01.08.2011 г.) зарегистрирована ФНС №15 по СПб, свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц серия 78 №008316400 от 08.08.2011 г. Фактический адрес: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский проспект, д. 94, корп. 2.

Генеральный директор	Скоров Аркадий Анатольевич (75% акций)
Собственник	Леонова Екатерина Юрьевна (25% акций)
Уставной капитал	10 000,00 руб.

 

Проекты

Застройщик в основном уделяет внимание территориям, приграничным с Санкт-Петербургом. В первую очередь, это локации Шушары и Ленсоветовский (Пушкинский район), а также Парголово (Выборгский район Спб). Кроме того, на стадии строительства находятся жилые комплексы во Всеволожске и в черте города — на проспекте Просвещения. Есть и несколько уже сданных объектов элитной недвижимости в Центральном районе Петербурга (2005-2009 гг.).

Жилые комплексы эконом-класса компания возводит преимущественно по монолитной и кирпично-монолитной технологиям, популярным в этом сегменте домостроения.

Строящиеся объекты
Название	Информация о проекте	Адрес
ЖК «Шушары»	25 жилых домов, высотой от 10 до 25 этажей. 10 очередей: 4 сданы в 2013-2014 гг. 5-7 очереди обещают сдать в 4 кв. 2015 г. (сроки переносились 2 раза) 8-10 очереди обещают сдать в 1 кв. 2016 — 2017 гг.	Шушары
ЖК «Ленсоветовский»	11 жилых домов, высотой от 6 до 9 этажей. 2 очереди: 1сдана в 4-м квартале 2012 г. 2 планируется к сдаче в 4 кв. 2015 г. (сроки переносились 3 раза)	Ленсоветовский
ЖК «Парголово»	16 жилых домов. 12 панельных (5-10 этажей). 4 монолитных (10-25 этажей). 6 очередей: 1-3 сданы в 2010-2014 гг. 4-6 — срок сдачи 4 кв. 2015 — 2017 гг.	Парголово
ЖК «Марина»	Монолитные жилые дома высотой 3-4 этажа. 2 очереди 1 сдана 2 — срок сдачи 4 кв. 2015 г.	г. Петергоф
«Дом на Социалистической»	Монолитный жилой дом высотой 6-7 этажей. Срок сдачи — 3 кв. 2015 г.	г. Всеволожск
«Дом на Просвещения,85»	Жилой дом высотой 26 этажей. Срок сдачи — 4 кв. 2015 г.	Калининский район
ЖК «24-29»	Жилой дом, высотой 7 этажей. Срок сдачи - 4 кв. 2015 г.	Василеостровский район
Завершенные объекты (после 2010 года)
Название	Информация о проекте	Адрес
ЖК «Волна»	Жилой дом высотой 22-24 этажа . Сдан в 1-м кв. 2015 г.	Шушары
ЖК «Дом с жирафом»	Жилой дом высотой 10-19 этажей. Сдан в 3 кв. 2014 года	Шушары
ЖК «Новый свет»	Жилой дом высотой 5 этажей, 2 корпуса. Сдан в 1 кв. 2010 г.	Новый свет
ЖК «МКР Аэродром, квартал 9»	Жилой дом высотой 12 этажей. Сдан	г. Гатчина
ЖК на ул. Генерала Сандалова	Жилой дом высотой 7 этажей. Сдан	г. Гатчина
ЖК «Малое Верево»	Жилой дом высотой 5-6 этажей, 2 корпуса. Объект сдан.	Верево
ЖК «Софийский»	Жилые дома высотой 4-5 этажей. Сдан во 2 кв. 2012 г.	Пушкинский район
ЖК «Черняховский»	Дом высотой 9-12 этажей, 3 корпуса. Срок сдачи - 4 кв. 2015 г.	Центральный район
ЖК«Адмиралтейский»	Дом высотой 4-6 этажей, 5 корпусов. Сдан в 1 кв. 2010 г.	Адмиралтейский район

В стадии повторного утверждения находится проект в локации Новое Девяткино, где «Дальпитерстрой» планирует возвести 10 жилых корпусов общей площадью 285 000 кв. метров. Основная причина доработки проекта по информации Госстройнадзора — превышение нормативов высотности зданий.

 

Земельный банк

Большинство земельных участков, на которых «Дальпитерстрой» ведет строительство, находится в собственности компании (юридическое лицо — ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой»). Двумя участками в черте города — на проспекте Просвещения и на Васильевском острове компания владеет на праве аренды.

 

Юридические и финансовые особенности

Компания «Дальпитерстрой» реализует девелоперские проекты и выполняет строительно-монтажные работы на объектах в качестве юридического лица ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой».

 

Финансовые результаты согласно проектной декларации
	2 квартал 2013 г.	4 квартал 2013 г.	1 квартал 2014 г	4 квартал 2014 г.	2 квартал 2015 г
*Дебиторская задолженность	12 080 058 тыс. руб.	11 912 824 тыс. руб.	7 264 406тыс. руб.	3 442 831 тыс. руб	1 752 020 тыс. руб.
**Кредиторская задолженность	10 603 098 тыс. руб.	13 006 908 тыс. руб.	8 566 622 тыс. руб.	3 377 226 тыс. руб.	203 216 тыс. руб.
***Финансовый результат	19 732 тыс. руб.	70 775 тыс. руб.	11 960 тыс. руб.	94 097 тыс. руб.	11 471 тыс. руб.

На основании приведенных цифр можно сделать вывод, что на протяжении последних двух лет (2013-2015 гг.) как дебиторская, так и кредиторская задолженность застройщика плавно снижалась, что дает повод для оптимизма. В то же время наблюдается резкое падение прибыли за последние полгода.

«СК Дальпитерстрой» сотрудничает с рядом ведущих банков: Сбербанк, «Банк РостФинанс», «Гранд Инвест Банк», «Связь-Банк» и «ДельтаКредит». Все эти организации предоставляют ипотечное кредитование клиентам застройщика.

Проектное финансирование проектов ООО «СК Дальпитерстрой» осуществляют Сбербанк, ВТБ24 и «Дельта Кредит».

 

Страхование ответственности застройщика

Ответственность застройщика «СК Дальпитерстрой» застрахована в ООО «Страховая компания «Советская».

Страховая компания «Советская» входит в группу банка «Советский» и осуществляет свою деятельность на рынке с 1993 года. Действующая лицензии СЛ № 1574 от 26.09.2014 г. и СИ № 1574 от 26.09.2014 г., выданные Центральным Банком Российской Федерации (Банк России) на осуществление страховой деятельности.

Объем собранных ООО «Страховая компания «Советская» премий по имущественным видам страхования юридических лиц за 2014 год составил более 104 млн. руб.

ООО «СК «Советская»	на 31.12.2012 г.	на 31.12.2013 г.	на 31.12.2014 г.
Уставный капитал	160 987 тыс. руб.	263.987 тыс. руб.	401.987 тыс. руб.
Собственные средства	534 229 тыс. руб.	452 154 тыс. руб.	652 472 тыс. руб.

Финансовые показатели отвечают требованиям Центрального Банка РФ для осуществления страхования ответственности застройщика (в соответствии с изменениями в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве... от 01.01.2014 г.)

До 28 сентября 2015 года СК «Советская» активно осуществляла страхование ответственности застройщиков в рамках договоров долевого участия в строительстве жилых помещений в рамках 214-ФЗ. После указанной даты вступило в силу указание Банка России (ЦБ) №3743-У, о новом порядке расчетов нормативного соотношения капитала и принятых обязательств. В связи с этим руководство СК «Советская» приняло решение о прекращении работы по страхованию гражданской ответственности застройщиков. Особо отмечено, что все полисы оформленные и оплаченные до 22.09.2015 г. считаются действительными.

По мнению специалистов «Альянс юристов» договор страхования заключенный между ООО «СК «Советская» и компанией-застройщиком ООО «СК Дальпитерстрой» соответствует требованиям 214-ФЗ .В целом возможных и дополнительных рисков для участников долевого строительства не обнаружено, их права не нарушаются.

Негативных отзывов в отношении ООО «СК «Советская» по страхованию ответственности застройщика обнаружено не было.

P.S. С 1 января 2014 года все новостройки должны иметь гарантию выполнения обязательств застройщика — либо страховку, либо банковскую гарантию, либо договор с Обществом взаимного страхования. Эта схема в случае банкротства застройщика обеспечивает по меньшей мере возврат вложенных дольщиками средств, снимая тем самым социальную ответственность государства. Самая популярная схема — страхование ответственности в страховой компании.

Анализ ДДУ:

Виталий Бовть. «Альянс юристов»:

«В целом представленный договор долевого участия в строительстве МКД не имеет противоречий с положениями 214-ФЗ. Условия пункта 7 (Порядок передачи квартиры) и пункта 8 (Ответственность сторон) настоящего договора являются стандартными для текущих договоров, предлагаемых застройщиками.»

От себя добавим, что ранее (до 2012 года) «Дальпитерстрой» использовал практику оформления предварительных договоров купли-продажи квартир (ПДКП), где в частности указывались сроки заключения договора ДДУ как основного. Сроки эти неоднократно переносились (проще говоря, не выдерживались), что естественно вызывало недовольство дольщиков. Кроме того, существенные условия в предлагаемом позже договоре ДДУ также могли отличаться от условий, определенных в ПДКП для основного договора. В договорах ПДКП и ДДУ в графе «Застройщик» в качестве юридического лица могло быть указано ООО «Дальпитерстрой» (помимо ООО «СК Дальпитерстрой»).

На страницах интернет-сообществ и сегодня можно найти соответствующие комментарии покупателей квартир в строящихся домах жилых комплексов «Шушары» и «Волна».

 

Компетенции и заслуги

«Дальпитерстрой» — многопрофильный холдинг, включающий в состав более 19 компаний. На строительном рынке Петербурга компания присутствует с 1998 года. В 2003 году вышла на рынок жилищного строительства. «Проба пера» увенчалась успешной сдачей в эксплуатацию четырех жилых зданий элитного класса в Центральном районе Северной столицы в 2005 - 2009 гг.

Сегодня компетенции холдинга весьма широки. Предприятие не ограничивается возведением жилья (сегменты от эконом до бизнес-класса), и активно строит бизнес-центры и ТРК, административных здания и объекты социально-бытового назначения в городе и на окраинах.

В зданиях, возведенных «Дальпитерстроем» сегодня располагаются Федеральное казначейство и ООО «ПетербургГаз».

В копилке застройщика также завершенные проекты загородного малоэтажного строительства и значительные объемы выполненных работ по реконструкции памятников истории и культуры. Кроме того, компания энергично осваивает и новые для себя сферы, занимаясь прокладкой инженерных сетей и автомобильных дорог.

Компания уже не первый год участвует в строительстве и реконструкции зданий и сооружений культового зодчества. В частности, совместно с архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и парнеры» разработала проект восстановления церкви Смоленской иконы Божией Матери в районе села Большое Пулково, а затем участвовала в ее возведении в 2014-2015 гг. Объект располагается рядом с новым конгрессно-выставочным центром «ЭкспоФорум». В том же районе, в поселке Шушары «Дальпитерстрой» частично профинансировал строительство храма Воскресения Христова, который был открыт для прихожан весной 2011 года.

В настоящее время рядом с активно застраивающемся жилмассивом «Парголово» компания возводит храм Благовещения Пресвятой Богородицы и здание воскресной школы. Там же, в рамках сотрудничества с благотворительным фондом «Наши дети – будущее Отечества» «Дальпитерстрой» ведет строительство Ольгинских детских приютов трудолюбия. В новых коттеджах будут размещены семьи, взявшие детей на воспитание. Летом 2014 года была сдана первая очередь детских приютов. А в августе 2015-го вокруг них разгорелся скандал: прокуратура Выборгского района Санкт-Петербурга посчитала здания приютов и строящуюся неподалеку Благовещенскую церковь самовольными постройками и обратилась в Госстройнадзор с просьбой направить в суд иск о сносе и церкви и приютов.

На сентябрь 2015 года ООО «СК Дальпитерстрой» построил и ввел в эксплуатацию 73 объекта общей площадью 531 192 кв. м. Продолжается строительство и проектирование еще 65 объектов площадью около 1 605 599 кв. м. Сегодня по объему возведения жилых домов компания является одним из лидеров рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Однако стоит упомянуть, что на фоне более чем внушительных объемов сданного жилья застройщик имеет также и внушительное количество «долгостроев». Информацию о невыполненных обязательствах застройщика по срокам передачи жилья в эксплуатацию можно легко найти в сети Интернет.

 

Упоминания в СМИ

Последние 2-3 года застройщик весьма часто мелькает в СМИ. Правда упоминания эти большей частью негативные, и иногда и вовсе скандальные.

Так летом 2013 года стало известно, что «Дальпитерстрой» получила штраф за незаконное строительство жилого дома на проспекте Просвещения. Было установлено, что работы велись без разрешения Госстройнадзора. После первой проверки объекта в феврале 2013 -го ведомство предписало застройщику приостановить деятельность до получения необходимого разрешения. Компания уведомила службу о соблюдении данных требований, однако повторная проверка выявила обратное, что и послужило поводом для обращения ГАТИ в арбитражный суд. По решению арбитражного суда застройщик должен выплатить 50 тыс. рублей.

Примечательно, что в суде представители «СК Дальпитерстрой» просили применить меры административной ответственности не в отношении компании, а только своего сотрудника, ответственного за объект. Объяснялось это тем, что руководство все же подписало приказ о приостановлении строительно-монтажных работ, однако они были самовольно возобновлены ответственным сотрудником без уведомления руководства. Из-за ведения строительства без необходимого разрешения ООО «СК Дальпитерстрой» тогда попал в черный список службы строительного надзора. Нарекания ведомства вызвал еще один из объектов застройщика в Шушарах.

Кстати, этот новый жилмассив за последнее время неоднократно становился героем скандалов. Совсем недавно в августе, после проведения публичных слушаний по проекту планировки и межевания района, два крупных застройщика - «Лидер Групп» и «Дальпитерстрой» начали борьбу за право продолжать застройку на приобретенных в собственность участках. Противостояние захлестнуло и социальные сети. Одна из сотрудниц «Лидер Групп» разместила на личной странице письмо с просьбой поддержать застройщика и начать «троллинг» конкурентов — «СК Дальпитерстрой», которые якобы собирали подписи жителей поселка Шушары против проектов «Лидер Групп».

В апреле против компании «Дальпитерстрой» было возбуждено уголовное дело по факту гибели мигранта на стройплощадке в Шушарах. Строителя из КНДР убило тросом лифта в разгар работ по возведению жилого дома на Окуловской улице.

В марте подтверждение того, что застройщик находится в «сложном финансовом положении» пришло из городского Комитета по строительству. Чиновники сообщили об этом в ответ на официальный запрос жителей поселка Шушары, обеспокоенных задержками застройщика в создании социальной инфраструктуры. Однако представители компании опровергли это сообщение.

Кстати сроки в Шушарах сдвигались неоднократно. В марте удалось получить разрешение на ввод в эксплуатацию ЖК «Волна», в то же время дольщики ЖК «Шушары» снова получили уведомления о переносе сроков. У застройщика не оказалось средств и на достройку объектов социальной инфраструктуры — школы и 2 детских садов. Позже школой «обременили» конкурента — ООО «Лидер-Групп». Как минимум полугодовые задержки у «Дальпитерстроя» в 2014-2015 гг. наблюдались и при строительстве жилых домов в Парголово, на севере Петербурга. Впрочем, еще весной эксперты были склонны оправдывать неудачи застройщика общим падением активности на первичном рынке жилья и 30% сокращением продаж.

В начале октября стало известно, что покупатели квартир в поселке Шушары (участок 463) обеспокоены девятимесячным нарушением срока договора ДУ, установленного законом. Стройка по словам дольщиков встала еще в середине 2014 года. Каркасы двух жилых домов в Шушарах возведены под крышу, и их готовность по разным оценкам составляет 80–90%.

1 октября на заседании в Смольном после доклада о ходе работ чиновники Комитета по строительству дали застройщику возможность предоставить актуализированные графики строительства и негласно решили повременить с включением в реестр проблемных дольщиков клиентов «Дальпитерстроя».

На официальном сайте компании «Дальпитерстрой» срок сдачи двух многоэтажек на участке 463 в Шушарах по-прежнему указан как 4-й квартал 2015 года, а ее менеджеры даже говорят о возможной передаче ключей от квартир до Нового года. По словам гендиректора компании Аркадия Скорова, суть проблемы заключается в общем снижении покупательской способности. Между тем работа на объекте в Шушарах ведется каждый день: «Мы строим пропорционально поступлению средств... Сколько квартир продано, столько и построено. В Сбербанке открыта кредитная линия на 1,6 млрд рублей. Квартиры находятся в залоге у банка, но ни одной просрочки еще не было. Если все сложится удачно, можем сдать 463-й участок к концу этого года...».

Стоит отметить, что застройщику власти уже неоднократно продлевали разрешение на строительство в Шушарах и очередной документ пролонгирован до декабря текущего года. Но дольщики уже не разделяют оптимизма руководителя «Дальпитерстроя». По их словам нет уверенности в получении квартир хотя бы в первом квартале 2016 -го.

 

Прозрачность и доступность информации

На сайте «Дальпитерстрой» размещена информация о компании и объектах — завершенных и строящихся. В то же время проектные декларации представлены в отдельной рубрике без указания точного адреса и названия объектов, поэтому сопоставить по адресу и к какому объекту относится конкретная проектная декларация достаточно сложно. Как и уточнить планируемый срок сдачи конкретного объекта в эксплуатацию. Некоторые объекты застройщика на сайте не представлены вовсе (например ЖК «24 29»), либо страница по ссылке выдает ошибку.

«СК Дальпитерстрой» можно оценить как информационно закрытую компанию. Свои финансовые показатели застройщик в доступной для простых пользователей форме не раскрывает. Новости компании на сайте представлены скудно, а информации о руководстве нет вовсе.

На просторах сети Интернет удалось обнаружить единственное полноценное интервью с владельцем и генеральным директором «Дальпитерстрой» Аркадием Скоровым, размещенное на сайте православной газеты «Вечный зов».

 

Мнения экспертов

Как уже говорилось выше компания «Дальпитерстрой» сосредоточила свое внимание на двух активно застраиваемых локациях, находящихся за пределами городской черты — Шушары и Парголово. Эксперты рынка отмечают, что оба района сегодня относительно благополучны с точки зрения транспортной доступности, в то же время темпы развития социальной и коммерческой инфраструктуры, особенно в Шушарах пока оставляют желать лучшего.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:

«Шушары сегодня - один из быстро растущих в плане жилья районов Санкт-Петербурга. По уровню развития транспортной инфраструктуры район сравнительно благоприятный. Территория окружена крупными автомагистралями и есть выезд на КАД, Витебский и Московский проспекты. В непосредственной близости располагаются Пулковское и Московское шоссе. Минусом можно считать отсутствие метрополитена в пешеходной доступности, однако ситуация изменится уже к 2018 году с открытием станции «Шушары». Правда располагаться она будет скорее всего в промзоне...

Ситуация с коммерческой инфраструктурой относительно наладилась только к 2015 году. На территории района открылся торгово-развлекательный комплекс, заработали крупные сетевые магазины, а также торговые точки формата «у дома». Кроме того, район теперь частично обеспечен и социальными объектами: достроены и сданы в эксплуатацию 3 детских сада, есть несколько школ и 5 поликлиник. Еще некоторое количество объектов готовится к открытию. Однако, с учетом того, что Шушары через 2-3 года смогут претендовать на звание «города-спутника», нынешние темпы строительства социальных и коммерческих объектов явно недостаточны.

Экологическая ситуация в Шушарах не идеальна. С одной стороны строительство жилых комплексов ведется на территории бывших сельскохозяйственных земель, с другой — локация окружена федеральными и региональными автомагистралями. Поблизости находится одна из крупнейших в Северной столице промзон. Тем не менее, экологических проблем в районе не больше и не меньше, чем по Санкт-Петербургу в целом.

С точки зрения рыночной конъюнктуры локация «Шушары» сегодня составляет серьезную конкуренцию двум другим активно развивающимся районам — Кудрово и Девяткино - в первую очередь, по стоимости жилья»...

Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

«Поселок Парголово доступен сегодня только благодаря общественному транспорту от станций метро «Озерки» и «Проспект Просвещения». Конечно можно добраться и на автомобиле по Выборгскому шоссе и по дороге на Каменку. Однако, станции метро здесь не предвидится в среднесрочной перспективе (до 2020 года).

В самом поселке есть детские сады и 2 школы. На территории нового жилмассива в рамках проекта «СК Дальпитерстрой» уже построен и открыт детский сад. Также запланированы еще одно дошкольное учреждение, школа, поликлиника и станция скорой помощи. Здесь уже есть несколько магазинов формата «у дома». Относительно недалеко (на Выборгском шоссе) находится единственная крупная торговая точка — гипермаркет «Лента». Торгово-развлекательных центров в локации пока нет. Об остром дефиците социальных и коммерческих объектов сегодня говорить нельзя, однако в дальнейшем темпы развития транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры необходимо наращивать, так как в ближайшем будущем локация будет интенсивно застраиваться.

В зоне Парголово (куда входят и территории около метро «Парнас») сегодня отмечается высокая конкуренция – здесь работает порядка 10 застройщиков. Строится жилье в сегменте «масс-маркет», преимущественно эконом-класса. Средняя цена квадратного метра в зоне Парголово – 86,5 тыс. рублей. В ближайшей перспективе в поселке Парголово ожидается запуск нового проекта от компании «ЦДС» (750 кв. метров жилья)»...

 

Потенциальные риски

Неоднократные переносы сроков сдачи домов в Шушарах и в микрорайоне Ленсoветовский в последние годы существенно подмочили репутацию застройщика. Причем, судя по собранной нами и указанной выше информации эти локации вероятно станут не последними в списке долгостроев ООО «СК Дальпитерстрой». Этому будет способствовать и нестабильность первичного рынка недвижимости и затянувшиеся финансовые сложности у самого застройщика.

С точки зрения инвестиций в недвижимость эконом-класса, локации Шушары и Парголово сегодня достаточны привлекательны — интенсивность жилой застройки этих территорий будет только расти, как и темпы роста строительства объектов инфраструктуры. Однако, многомесячные задержки ввода объектов жилья несомненно повлияет на реноме застройщика и заставит задуматься осторожных инвесторов.

Сюда стоит добавить и случаи перекупки строящихся жилых комплексов другими компаниями: например, недавно NordEst Group выкупила у «СК Дальпитерстрой» жилой комплекс «24 - 29» в Василеостровском районе города. Эти факты также не добавляют оптимизма по отношению к застройщику.

 

Мнение редакции

С одной стороны «СК Дальпитерстрой» имеет за плечами солидный опыт строительства жилья, а одноименный холдинг судя по всему обладает достаточным запасом прочности в виде производственных, финансовых и человеческих ресурсов, чтобы выжить в непростых условиях кризиса на рынке и в экономике. С другой — уже не ясно, сможет ли компания когда-нибудь избавиться от репутации «долгостройщика». Во всяком случае, ее собственный слоган «Хорошо, там где мы!», соседствующий на сайте рядом с фирменным логотипом сегодня звучит двусмысленно...