А продажи и строительные работы можно присоединить к реализации проекта. Следовательно, нет спроса - нет строительства.
Застройщики могут менять стратегии по реализации загородной недвижимости. Не обязательно подчиняться изначальному плану, как в городе . Это одновременно и плюс, и минус. Проект может меняться в зависимости от условий, но с другой стороны, так появляются заброшенные поселки.
Продажи проектов
Для успешной продажи проектов должен быть баланс цены и локации. Тогда к концу строительства будут распродано большинство коттеджей. Руководитель и эксперт бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский объясняет, что существуют объекты, которые продаются уже на этапе строительства. А есть те, которые продаются после завершения работ. Поэтому можно говорить, что на рынке существуют и те, и другие.
По мнению аналитиков, процент тех, кто покупает на этапе строительства, за год изменился незначительно. Так, по словам Ольги Трошевой, главы центра «Петербургская недвижимость» в 4 квартале 2017 года доля непроданных объектов уменьшилась на 1.6 п.п. по сравнению с прошлым годом , составив 51,7 %. За год продажи проектов таунхаусов уменьшились на 2,2 п.п. Уровень прироста в сравнении с прошлым годом 0,9 п.п, составив при этом 43,1 %.
Как объясняет директор по продажам, маркетингу и рекламе ГК «Кивеннапа» Наталья Латышева, все объекты компании вводятся в эксплуатацию постепенно. Сначала заселяются около 50-60 % покупателей, примерно через 2-4 месяца остальные.
Во время кризиса некоторые застройщики поменяли концепцию своих объектов из-за снижения платежеспособности покупателей. Как отмечают эксперты, такое решение дает свои результаты. Те компании, которые не меняли свою политику , будут вынуждены перестраиваться на другой уровень. Например, во Всеволожском районе есть коттеджный поселок «Смольный», где вместо коттеджей премиум- и бизнес-класса планируется построить 289 таунхаусов площадью 69-90 кв.м и дуплексов пощадью 123 кв.м. В результате компания снизила ценник с 5,6 млн. рублей до 1,75 млн. рублей.
Как отмечает Ольга Трошева, большинство неудачных проектов уходят с рынка, а некоторые застройщики приостанавливают продажи по разным причинам. Например, проблемы с концепцией или случаи с недобросовестными застройщиками. Так, в 2017 году около 40 проектов были приостановлены.
Чем поможет закон
Многие считают, что нововведения в 214-ФЗ будут усложнять деятельность петербургских девелоперов. Поправки коснутся по большей части долевого строительства, которое на загородном рынке почти не представлено. Возможно из-за изменений 214-ФЗ некоторые городские застройщики уйдут на загородный рынок. Наталья Латышева считает, что это произойдет только тогда, когда поправки будут применяться не только к загородной недвижимости, но и к ИЖС. В этом плане, загородным застройщикам будет легче, так как время на строительство нужно меньше, а регистрировать права можно поэтапно. По словам Натальи Латышевой, такие поправки нужны по большей части банкам.