Город наконец-то вплотную подошел к еще одной программе строительства доступного жилья. Уже несколько лет у правительства есть возможность давать землю жилищно-строительным кооперативам, в которые объединяются бюджетники со стажем работы не менее 5 лет. Пилот запускают только сейчас, в Парголово. Эксперты, да и чиновники, если говорить прямо, не уверены в эффективности проекта.
Пилотный проект по «бюджетным» жилищно-строительным кооперативам ведет свое начало от 634-го постановления Смольного 2013 года. Оно, в свою очередь, подгоняло городскую практику под федеральный закон о содействии развитию жилищного строительства, а также под пункт Земельного кодекса: «...участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное пользование жилищно-строительному кооперативу», если задача состоит в обеспечении жильем работников государственных и муниципальных организаций образования, соцобслуживания, здравоохранения, культуры и т.д.
Непосредственно петербургский документ уточнял, что для включения в ЖСК стаж бюджетника должен составлять не менее 5 лет и у него не должно быть других участков под индивидуальное жилое строительство, предоставленных администрацией на праве собственности или аренды. Соискатель подает заявку, его проверяют на соответствие требованиям и в конце года вывешивают перечень тех, кто может войти в состав кооператива. В списке 2017 года значится почти 300 фамилий.
На сайте Единого института развития в жилищной сфере (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования) есть перечень ЖСК с господдержкой. На Петербург приходятся три: «Агрополис», «Механик» и «Гиппократ», зарегистрированы они в 2011 – 2013 годах. Дозвониться по указанным телефонам не удалось. Какая-то конкретика есть только по «Агрополису»: он создан при Санкт-Петербургском аграрном университете, в числе учредителей — бывший и.о. ректора Игорь Солонько, который недолго исполнял эти обязанности после коррупционного скандала в вузе.
В уставе прописан вступительный взнос — 50 тысяч рублей, и паевой — около 52 тысяч на квадратный метр будущего жилого помещения. Участок в 12,7 га в Пушкине «Агрополису» передали еще в 2014 году, однако это были земли Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. В начале года комиссия по землепользованию и застройке отказала кооперативу в строительстве трехэтажек на 96 квартир на участке в 5,35 гектара. Чиновники и депутаты не доверились кооперативу ученых и посчитали, что в Пушкинском районе не хватает школ и детсадов.
В итоге до пилотного проекта от постановления Смольного добирались 5 лет; возможно, дело в неприятном государственному уху словосочетании «безвозмездное пользование». По информации источников «Фонтанки», близких к жилкому, в планах комитета – отдать 9 участков в Парголово, сформированы из них 2: один на Старожиловской рядом с ЖК «Парнас Парк», другой — поблизости, на Вологдина. Их общая площадь порядка 4 тысяч квадратных метров, семи несформированных — еще под 25 тысяч. Предполагается, что здесь могут появиться четырехэтажные дома. Себестоимость строительства квадратного метра жилья составит около 66 тысяч рублей.
«Такие проекты есть в других регионах, в Новосибирске, – вспоминает шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. — Это выходит дешевле, чем просто закупать жилье для очередников. Экономия на участке идет довольно существенная, на землю приходится до 20% от себестоимости строительства. Как правило, под это освобождают избыточные земли федеральных учреждений. В Москве был в свое время скандал с передачей земель Тимирязевской сельхозакадемии».
Экономия на участке действительно существенная. По словам опрошенных «Фонтанкой» застройщиков, в себестоимости квадратного метра спрятано от 8 до 15 тысяч «земельных» рублей. В итоге проект был поддержан на заседании малого правительства в середине апреля. Однако, по словам собеседников «Фонтанки» в жилищном блоке, в отношении строительства в Парголово высказывались примерно те же претензии, что к «Агрополису»: дорого строить сопутствующие объекты.
Добиться от ответственных комитетов какого-то внятного комментария за пару суток так и не удалось; говорили настолько неохотно, будто речь идет не о жилье для врачей и учителей, а о секретном бункере для губернатора. Однако, по данным издания, только подключение коммуникаций может обойтись в сумму от 300 до 400 млн рублей, социалки и дорог — еще на 2,5 млрд. И это если не заглядывать вперед, когда фактически новый микрорайон надо будет уже полноценно подключать к дорожной сети и расходы вырастут многократно. Проще говоря, это могло бы быть дешевле закупок готового жилья для очередников, но городу так и так придется вложить несколько миллиардов в строительство инфраструктуры для будущего кооператива бюджетников. Стоимость квадратного метра за счет дополнительных вливаний возрастает вдвое.
Жилком не смог прокомментировать собственные планы и поделиться характеристиками и количеством жилья, так что сравнивать сложно. Однако можно взять выкуп готового жилья у «Дальпитерстроя». Компания отдает городу 513 квартир за 2,1 млрд рублей, при этом стоимость квадрата — те же 66 тысяч. Строительство социальных обхектов застройщик берет на себя, затем город понемногу их выкупает. С другой стороны, в жилищно-строительный кооператив могут вступать не только очередники, так что и целевая аудитория у программ разная.
В скором времени, возможно, никаких других кооперативов, кроме «бюджетных», и не останется. В Госдуму внесен законопроект, который запрещает привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных домов с использованием жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Исключение — те ЖСК, которые строят на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Депутаты боятся, что по мере ужесточения ФЗ-214 о долевом строительстве застройщики будут стараться уходить в сторону ЖСК.
Николай Кудин, «Фонтанка.ру»