Новости

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ

Loading...
 23 апреля 2013 12:15      295

Коммерческая недвижимость приманит иностранные деньги

Рынок коммерческой недвижимости достиг уровня 7 летней давности. Офисы и торговые комплексы стабильно возводятся. Строительство коммерческих объектов, по сравнению с доходностью от создания жилой недвижимости — 20-40%, не так выгодно, однако именно в этот сегмент в среднесрочной перспективе могут потянуться инвестиции западных фондов, считают эксперты.

 Торговая недвижимость — наиболее стабильный и активно растущий сегмент на рынке   коммерческих площадей Петербурга. В первом квартале 2013 года открылся один новый торговый центр – ТРК «Континент на «Звездной»» на улице Ленсовета общей площадью 60 тыс. кв.м. А до конца года планируется ввести еще  400 тыс. кв. м торговых площадей. Наиболее значительные объекты - «Жемчужная плаза» в Красносельском районе площадью 86,5 тыс. кв. м, 3-я очередь «Заневского каскада» объемом 62 тыс. кв. м в Красногвардейском районе и «Монпансье» в Приморском — площадью 58 тыс. кв. м. Это сопоставимо с объемами ввода 2007-2008 годов, когда было построено 470 и 430 тыс. кв. м торговых площадей соответственно, но далеко от рекорда 2006 года - 1,3 млн сданных «квадратов».

Рынок растет поступательно и верно. Средний уровень заполняемости торговых центров по итогам первого квартала достиг 95% и продолжает повышаться даже в тех проектах, которые неудачно расположены, чья концепция не проработана, а арендные ставки завышены, говорят аналитики. По данным московских ретейлеров, в ряде наиболее востребованных локаций города арендные ставки сегодня выше, чем в центральных торговых коридорах Москвы. Так, по итогам 2012 года стоимость аренды помещения на Невском достигала 10 тыс. рублей за кв.м в месяц, приводят данные в ASTERA. Хотя в целом, арендные ставки оставались стабильными и росли строго в пределах предусмотренной договорами эскалации.

Согласно подсчетам аналитиков, до конца 2015 года общий объем  действующих торговых центров в городе должен будет вырасти почти на треть от существующего — на 1,2 млн кв. м. Тогда как сейчас в Петербурге насчитывается порядка 4,05 млн кв. м, говорится в отчете в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Этому не мешает даже то, что Петербург находится на втором месте сразу после Москвы по уровню насыщенности торговыми площадями. Сегодня он составляет 574 кв.м на 1 тыс. жителей, сообщают в  ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

«Строительство ведется в основном в новых жилых районах, растущих как на дрожжах, - говорит директор департамента оценки и консалтинга группы «Лаир» Светлана Чевдарь. - Также сохраняется дефицит некоторых сегментов торговой недвижимости, например, аутлет-центров».

Несмотря на ударные темпы строительства, на петербургском рынке торговой недвижимости усугубляется дефицит качественных площадей, утверждают и аналитики, и представители сетевых ретейлеров. По оценкам экспертов, на сегодняшний день более 1 млн кв.м торговых площадей, построенных до 2005 года, или 25% рынка, уже морально устарели и нуждаются в реконцепции и реновации. За прошедшие годы изменился сам формат потребления петербуржцев, поясняет Светлана Чевдарь. Сегодня торговые центры должны представлять еще и полноценную рекреативную функцию - боулинга и кинотеатра уже не достаточно.

В посткризисных реалиях петербургского рынка торговая недвижимость - это наиболее привлекательный сегмент для иностранных инвесторов. Их, как правило, интересуют уже действующие объекты с текущей доходностью не менее 10%. В целом, на петербургском рынке доходность коммерческой недвижимости достигает 15-20%, говорят эксперты. Этот сегмент, начиная с 2008 года, показывает самую высокую стабильность и доходность в направлении Commercial real estate и продолжает удерживать лидерские позиции, сообщают в NAI Becar.

Западные пенсионеры «поднимут» офисы

Интерес к офисной недвижимости у инвесторов несколько ниже. Всего на данный момент рынок качественных офисов Петербурга насчитывает 1,8 млн кв.м арендопригодных площадей. Ставки доходности для бизнес-центров составляют порядка 10-12%, оценивают в NAI Becar. Срок окупаемости деловых центров, по оценке аналитиков, существенно снизился с докризисного времени и составляет от 7 до 12 лет в зависимости от их расположения и размера изначальных вложений в строительство.

В I квартале 2013 года в Санкт-Петербурге был также открыт всего один качественный бизнес-центр – «МегаПарк» класса В на Заставской улице, д. 22 общей арендуемой площадью 11,8 тыс. м.  Еще  пять проектов, запланированные к открытию в I квартале 2013 года, были перенесены на более поздние сроки. Таким образом, во 2-4 квартале 2013 года ожидается открытие 16 бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 235,6 тыс. кв.м, при этом высока вероятность того, что часть из них будет перенесена на 2014 год, сообщают в ASTERA.

В итоге, спрогнозировать, будет ли это выше или ниже уровня прошлого года - сложно. Для сравнения, в 2012 году было построено 14 качественных офисных центров общей площадью 111 тыс. кв. м, тогда как прогнозировался ввод 16-18 бизнес-центров общей площадью порядка 239-259 тыс. кв.м. Рынок находится на уровне примерно 2006 года, когда было введено около 105 тыс. кв. м офисных площадей. До объема строительства «взрывных» 2007 и 2008 годов, как и в торговой недвижимости, пока далеко. Тогда, по информации Colliers International, было введено в эксплуатацию  498 и 352 тыс. кв. м соответственно.

Тем не менее, даже если все обещания девелоперов по срокам ввода будут исполнены, арендные ставки в бизнес-центрах едва ли просядут. По итогам первых трех месяцев 2013 года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1,4-1,7 тыс. рублей за кв. м в месяц, для класса В — 900 - 1 200 рублей за кв. м в месяц, сообщают в Maris | Part of the CBRE. Зато из-за одновременного ввода такого количества «квадратов» общий уровень вакантных площадей в секторе офисной недвижимости может вырасти. Возможно увеличение доли свободных площадей на 3–4 процентных пункта, особенно в классе А, говорится в отчете Knight Frank Санкт-Петербург.

Из-за сравнительно невысокой доходности, интерес инвесторов к офисной недвижимости пока сравнительно невысок. В первом квартале 2013 года была заключена одна инвестиционная сделка. Компанией ГК «Бестъ» был продан бизнес-центр на 7-ой линии В.О. общей площадью 5 тыс. кв.м. По данным экспертов, сумма сделки составила 500 млн рублей, говорят в Maris | Part of the CBRE. Однако в среднесрочной перспективе при сохранении европейского кризиса на рынке могут появиться иностранные инвесторы.

«Основная тенденция на рынке офисной недвижимости - появление проектов, ориентированных на инвестиционный подход: построили, заполнили и продали, – говорит генеральный директор Maris | Part of the CBRE Борис Мошенский. – На рынке Петербурга уже начали появляться западные институциональные инвестфонды, например, пенсионные, нацеленные на стабильный доход и невысокие риски вложений. В ближайшие 2-4 года их количество может увеличиться».

Мнимый дефицит

Складская недвижимость — самый дефицитный сегмент в Петербурге. По данным компании ASTERA, в конце 1 квартала 2013 года уровень вакансии в складских комплексах класса A составил 3%, в классе B – менее 1%. Совокупный объем площадей на рынке Санкт-Петербурга составляет около 1,4 млн кв.м.

На конец I квартала 2013 года на рынке Петербурга в аренду предлагается около 15 тыс. кв.м готовых площадей. В основном они располагаются либо в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах, отмечают в Knight Frank Петербург.

Однако такой дефицит — лишь кажущийся, говорят участники рынка. Спрос удовлетворяется за счет объектов, построенных в формате «строительство под заказчика» (built-to-suit) классов B и С, говорит генеральный директор УК «Уткина Заводь Девелопмент» Денис Гладыш. Более того, сейчас начинается бум такого строительства, считает эксперт.

«Если еще 6-7 лет назад строились большие складские комплексы на 20-30 га, то сейчас склады строят собственники бизнеса, ориентируясь на свои нужды и нанимая специализированные компании», - поясняет Денис Гладыш.

Именно поэтому направление универсальных складов, предназначенных для аренды или продажи, особенно класса «А», пока развивается не активно. В 2013 году планируется к вводу только три новых складских комплекса общей площадью всего около 57 тыс. кв.м. Сделки по аренде недвижимости заключаются уже сейчас. Сходная ситуация ожидается и в 2014 году.

Крайне невысокое предложение и фактическое отсутствие инвестиций в сегмент,   позволяет собственникам увеличивать ставки аренды и уменьшать ставки капитализации при продаже своих активов, отмечает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. Однако превышение контрактными ставками аренды уровня в 130 долларов на кв. м в год в текущем году ожидать не стоит, прогнозируют эксперты. Сейчас ставки доходности составляют порядка 12-14% для складов, сообщают в NAI Becar.

Антонина Асанова
Источник: "Квадрат.ру"