Недвижимость по осени считают

Рынок недвижимости находится в состоянии неустойчивого равновесия: новых проектов в городе практически нет, а на половине начатых понемногу приостанавливаются работы. Цены на недвижимость продолжают плавно снижаться, а дефицит предложения, который предсказывали многие эксперты, все еще не наступил. Спросом пользуются только завершенные объекты, однако некоторое повышение покупательской активности ситуацию изменить не способно.  Сколько продлится такое балансирование, предположить не берется никто — по мнению экспертов, все покажет осень.

Сегодня остановлены продажи в 24 объектах жилищного строительства, общей площадью 378,4 квадратных метра. Сильнее всего пострадал эконом-класс: реализация квартир площадью 308 тысяч 650 квадратных метров приостановлена в объектах типового строительства. Приостановка продаж затронула, в основном, объекты находящиеся на низкой стадии готовности — их доля составляет 89%.

Однако прекращена реализация квартир и в 6 домах, срок сдачи которых намечен на 2 квартал 2009 года. При этом, по данным экспертов АРИН на март 2009 года, на всех объектах, близких к завершению, строительные работы не прекращались. «Приостановка продаж может быть связана с ценовой ситуацией на рынке, - пояснил Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар». - Сейчас застройщику просто невыгодно продавать квартиры на первичном рынке. Проще достроить дом, провести его через комиссию, а потом продавать эти квартиры — уже на «вторичке».

Как выяснил корреспондент «Квадрат.ру», в двух домах эконом-класса, намеченных к сдаче во 2 квартале 2009 года, квартир для продажи не предлагают, еще в одном — остались только помещения на последнем этаже. В остальных — а их около полутора десятков — можно купить даже традиционно считающиеся высоколиквидными одно- и двух комнатные квартиры по цене 60-65 тысяч рублей за квадратный метр. В домах категории «бизнес-класс», «комфорт» и выше, даже проходящих сейчас этап сдачи Госкомиссии, квартиры есть на любой вкус и кошелек.

Но все участники рынка в один голос утверждают, что «сейчас покупатели оживились». По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», с начала года на первичном рынке продано около 300 тысяч квадратных метров жилья. По данным этих же экспертов, платежеспособный спрос по сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года увеличился на 30%.

«На рынке появилось очень много «обменных продаж», - объясняет Леонид Сандалов. То есть, владельцы краткосрочных валютных вкладов ликвидировали их, поскольку доллар стал падать, и за счет выигрыша при конвертации получили некоторую сумму, достаточную для того, чтобы вложиться в недвижимость. «Это самый вероятный сейчас источник появления у населения больших сумм денег», - говорит Сандалов. Вторая категория покупателей, по его мнению, это - те, «кому надо быстро окупить какую-либо полученную субсидию», и говорить о том, что платежеспособность населения в целом возросла, не приходится. Оба источника доходов кратковременны, и повышение спроса в ближайшее время рынку не грозит.

Не происходит и ожидаемого некоторыми участниками рынка постепенного повышения цен. По мнению Николая Тихонова, заместителя генерального директора ГК «Невский альянс», «цена на первичном рынке не растет». «Те, кто утверждают обратное, пытаются таким образом повлиять на потребителей», - полагает эксперт. С его точки зрения, до осени на рынке недвижимости не следует ожидать никаких изменений. Потом, поскольку ликвидное предложение все же вымывается, то «квартир в уже построенных домах или в домах с высокой степенью готовности не останется» и «покупателям придется пересмотреть свое отношение к первичному рынку». «В ближайшие три месяца приоритет останется за покупателем, то есть именно он будет диктовать свои условия при покупке квартиры», - согласна с ним Ольга Ульянова. руководитель информационно-аналитического отдела компании «Мегалит».

По оценкам Сандалова, сейчас цены на рынке недвижимости снижаются в среднем на 0,5% в неделю, и, как минимум до осени, эта тенденция будет сохраняться. Как будет развиваться рынок дальше, эксперты предсказывать не берутся. «Рынок ждет остановка, - прогнозирует Тихонов. - Даже сейчас объекты в низкой степени готовности не пользуются популярностью, а к осени риски вложившихся в них граждан будут только увеличиваться. Абсурдно предполагать, что цены будут расти».  «Все крупные проекты жилой застройки находятся в «сонном» состоянии. Сроки их реализации могут растянуться на неопределенное время», - констатирует Владимир Копылов, ведущий аналитик Департамента развития компании Setl City.

В то же время многие девелоперы рассчитывают на то, что с помощью различных маркетинговых акций, скидок, льгот по оплате клиентов все-таки удастся привлечь, и в дальнейшем спрос на рынке жилья активизируются. Правда, вполне оптимистично настроенный департамент по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» признает, что «задача стимулирования покупательского спроса за счет кредитования остается неразрешенной».

Однако снижать цены ниже того уровня, на котором они находятся сейчас, девелоперы не готовы. По их словам, сегодня цены уже достигли предела себестоимости, даже с учетом удешевления стройматериалов.

Справка.
Сейчас в Петербурге строится 6,8 млн квадратных метров жилья. В 2009 и 2010 годах будут завершены 5 млн квадратных метров. На 2011 год намечено завершить строительство 871 361 квадратный мер, на 2012 год — 33 960 квадратных метров.

Сегмент типового жилья за прошедшие четыре месяца  2009 года показал снижение цен на -5,42%. Средняя цена предложения в сегменте типового жилья на 1 мая 2009 года составила 75,68 тысячи рублей за квадратный метр.



В апреле 2009 года средние цены вторичного рынка в сегменте массового спроса продолжили снижение, которое составило -2,85% за месяц. Средняя цена предложения на вторичном рынке в апреле 2009 года составила 90 тысяч рублей за кв. м.  За прошедшие 4 месяца 2009 года снижение цен составило 7,33%.
 

Елена Алексеева,
"Квадрат.ру".