Нерыночные методы развития ипотеки, похоже, поставили Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в трудное положение. В настоящее время в правительстве не уверены в эффективности работы агентства, не поддерживают избранную им стратегию и намекают на то, что с государственными гарантиями пора заканчивать: агентство должно работать самостоятельно.
АИЖК было создано в форме ОАО в 1997 году, т. е. в то время, когда рынок ипотеки еще только зарождался. Это государственная структура, 100% акций которой составляет государственный капитал. Первоначальный замысел был таков: наделенное государственными гарантиями, АИЖК должно работать с коммерческими банками, стимулируя их к выдаче ипотечных кредитов. Предполагалось, что работа будет проводиться по двум главным направлениям. Первое — прямое предоставление гарантий банкам; второе — выкуп у них закладных, преобразование этих закладных в пулы и выпуск на фондовый рынок ипотечных облигаций с высокой доходностью и низкими (благодаря государственным гарантиям) рисками. Именно продавая свои облигации на рынке, АИЖК должно было получать средства для выкупа закладных, т. е. именных ценных бумаг.
Как обстоят дела сегодня
Результаты работы АИЖК, являющегося основным государственным оператором по рефинансированию ипотечных кредитов, на первый взгляд впечатляют.
Активность агентства растет. В целом объем бюджетных гарантий по займам АИЖК на этот год составил 4,5 млрд руб. По отношению к ноябрю прошлого года количество ипотечных кредитов, выданных первичными кредиторами — участниками общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования и рефинансированных АИЖК, выросло практически в восемь раз, ежемесячный объем увеличился на 32%.
К настоящему моменту рефинансировано ипотечных кредитов на общую сумму примерно 3,7 млрд руб. В самом АИЖК планируют, что в 2005 году этот показатель возрастет до 17,7 млрд руб. Сейчас АИЖК сотрудничает с 68 российскими регионами, при этом на практике выкуп закладных осуществляется в 45 регионах.
Все в мире относительно
Как бы ни смотрелись результаты работы АИЖК, жилищное кредитование в России находится пока в зачаточном состоянии, и возникает впечатление, что создание рыночной системы рефинансирования ипотеки в общегосударственным масштабе у агентства пока не очень-то получается. До недавнего времени в агентстве ссылались на отсутствие закона об ипотечных ценных бумагах. Сейчас соответствующий закон принят, но АИЖК упорно продолжает привлекать деньги для обеспечения своей деятельности старым способом — посредством выпуска корпоративных облигаций, обеспеченных государственными гарантиями.
Почему же АИЖК никак не может запустить эффективный механизм рефинансирования ипотечных программ? Отвечая на этот вопрос, эксперты называют две главные проблемы. Первая состоит в том, что принятый закон об ипотечных ценных бумагах оказался несовершенен. Вторая проблема серьезнее: создается впечатление, что технология формирования ипотечного рынка, выбранная АИЖК, неэффективна, и агентство сталкивается с дефицитом ресурсов прежде всего из-за нерыночности внедряемого им ипотечного продукта.
Главная причина происходящего, по мнению экспертов, состоит в том, что вся система изначально задумана неверно: был взят курс на создание вторичного рынка в условиях еще не созданного первичного. Пока в стране слабо развит первичный рынок ипотечного кредитования, т. е. очень мало банков, которые реально могут выдавать населению жилищные кредиты. Поэтому никто из них не может сформировать объемные ипотечные портфели. Вторая причина проблем АИЖК заключается в том, что существующие параметры ипотечных кредитов не соответствуют требованиям рынка, и привлечь деньги под нормальный процент годовых в рублях и на длительный срок просто невозможно.
Убытки премиям не помеха
Относительно недавно Счетная палата России обнародовала результаты проверки финансово-хозяйственной деятельности АИЖК за 2002 год и девять месяцев 2003 года. Итоги работы агентства настораживают.
Проверкой было установлено, что формирование уставного капитала АИЖК осуществлялось весьма странным образом. В частности, аудиторы отметили неоднократное уменьшение уставного капитала, который на сегодняшний день составляет 690 млн руб. Дивиденды на акции агентства не выплачивались ни в 2002 году (в связи с убытками за 2001 год в размере 42,2 млн руб.), ни в 2003 году (в связи с убытками за 2002 год в объеме 42,9 млн руб.). В то же время АИЖК активно премировало своих сотрудников. Например, в 2002 году на эти цели было израсходовано около 1,6 млн руб., а за девять месяцев 2003 года премиальный фонд составил уже порядка 4,6 млн руб., или почти 40% полученной за этот период прибыли (11,9 млн руб.).
Утвержденный в бюджете АИЖК на 2003 год план выкупа закладных выполнен примерно на 64%. Причины его невыполнения, как уверяют эксперты Счетной палаты России, не рассматривались ни на заседаниях наблюдательного совета, ни на общем собрании акционеров. При этом денежные средства, предназначенные в первую очередь для финансирования ипотечного кредитования, размещались агентством на депозиты и в ценные бумаги коммерческих банков, причем в ряде случаев — с нарушением правил, утвержденных соответствующим постановлением правительства. В этой связи имеет место риск невозврата средств федерального бюджета.
Работа по подобным схемам в конечном счете ударила и по самому АИЖК. Недавно оно обратилось за финансированием к «Газпромбанку», и в октябре пятый по размеру капитала банк страны открыл агентству кредитную линию под залог закладных на 1 млрд руб. По данным «Газпромбанка», из этой суммы АИЖК пока заняло 102,5 млн руб. Средства предоставлены до конца 2004 года под 9,2% годовых.
Аналогичное финансирование АИЖК планирует в ближайшее время получить и от «МДМ-банка».
Все это выглядит достаточно странно, так как АИЖК должно не занимать деньги, а само финансировать банки, работающие в ипотечной области.
Правительство недовольно
В последнее время государство, похоже, перестало поддерживать АИЖК в его деятельности. Во всяком случае Минфин уже планирует оставить агентство без государственных гарантий на выкуп ипотечных закладных. По мнению некоторых членов правительства, агентству пора работать самостоятельно.
Экспертов подобное недовольство правительства совершенно не удивляет. АИЖК продолжает работать, так и не найдя рыночных источников рефинансирования. Естественно, в Минфине задаются вопросом: а насколько эффективно были использованы государственные гарантии, нацеленные на поддержку ипотеки и формирование в стране рынка доступного жилья?
Несмотря на имеющуюся динамику развития, АИЖК пока не справляется с возложенной на него задачей развития федеральной системы ипотечного кредитования. Впрочем, судьба АИЖК сейчас, похоже, мало кого волнует. Его место на рынке готовы занять крупнейшие российские и иностранные банки.
Динамично развиваться смогут лишь участники рынка, имеющие доступ к так называемым длинным деньгам. К таковым относятся российские банки с большим размером собственного капитала, имеющие возможность использовать различные источники финансирования и диверсифицировать риски, а также иностранные банки, которых на российском ипотечном рынке становится все больше и чьи перспективы нельзя недооценивать.