В продолжение темы о том, сколько реально мы платим за ипотечный кредит, «Собственник» расскажет о погашении кредита. В какой валюте платить, какие комиссии взимаются, на что идет каждый ваш платеж – на погашение кредита или процентов по нему, стоит выяснить прежде, чем подписывать ипотечный договор.
Самое очевидное здесь – ежемесячные платежи. В большинстве банков приняты аннуитетные – размер платежей с течением времени не меняется, зато постоянно увеличивается часть, направленная на погашения собственно кредита («тела» по терминологии финансистов). А плата процентов, соответственно, уменьшается.
Реальные цифры, как правило, таковы, что первоначально на «тело» направляется лишь ничтожная часть. В моем кредите ($140 тыс. на 20 лет под 11% годовых) аннуитетные платежи получились в $1445 в месяц, при этом с первого на погашение основного долга направилось лишь $137, а оставшиеся $1308 – за проценты. Потом доля «тела» постепенно растет – $138,3, $141,4… В самые последние месяцы (это будет лето 2027 года, ой-вей!) я буду платить за проценты всего по $40, 30, 15… А основные суммы тогда будут уходить на погашение собственно долга. Итогом всей этой математики является то, что всего я заплачу банку примерно $350 тыс.: $140 тыс. самого кредита и $210 тыс. процентов.
Самый лучший способ уменьшить выплаты процентов – это гасить кредит досрочно. В этом вопросе политика банков разная: некоторые позволяют должникам делать это с самого первого месяца, другие же вводят мораторий на 3-6 месяцев. В этот период досрочное погашение не то чтобы запрещено (сделать так банкам не позволит Гражданский кодекс), но обставлено условиями, делающими досрочное погашение невыгодным. Например, на суммы, вносимые в этот период, вводится дополнительная комиссия – заемщик, посчитав, сам предпочтет подождать эти злосчастные полгода.
Но помимо процентов нужно будет еще и ежегодно возобновлять обязательную страховку. Здесь есть, как в анекдотах, две новости: одна хорошая, а другая плохая. Хорошая заключается в том, что банк настаивает на страховании не всей стоимости квартиры, а лишь суммы кредита. С течением времени вы постепенно гасите кредит (правда, в первые годы очень медленно – см. двумя абзацами выше), так что сумма того, что требуется застраховать, уменьшается. С другой стороны, как философски замечает Ринат Янтурин, заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования компании «Пересвет-Инвест», заемщик не становится с годами моложе – это означает, что тарифы страховой компании могут увеличиться.
После погашения
Тут тоже предстоят траты – к счастью, небольшие. Дело в том, что при ипотеке на квартире «висит» обременение – в свидетельстве о собственности, выданном владельцу в ФРС, так и написано: ипотека в силу закона. Продать, поменять такую квартиру можно только с согласия залогодержателя. Поэтому обременение после выплаты кредита очень хочется побыстрее снять. Эта процедура – практически обычная сделка с недвижимостью: собрали необходимые справки, отнесли в ФРС, получили там новые правоустанавливающие документы. Если обратиться к посредникам, которые напишут договор и возьмут на себя хлопоты по регистрации его в ФРС, на это уйдет около 15 тыс. руб.
Не Европа, слава богу…
Когда сравниваешь условия нашей и западной ипотеки – охватывает грусть. Наши ставки по кредитам – в среднем 11% и выше, «у них» возможно и 4-5%. Но, напоминает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», есть один утешающий момент: на Западе условия кредита, как правило, фиксируются на 2-3 года. Предполагается, что потом стороны вновь встретятся и обсудят условия, исходя из изменившейся (или не изменившейся) рыночной ситуации. Что получается – объяснять, вероятно, нет необходимости: банк повышает вам процент, и деваться вам некуда, разве что сумеете перекредитоваться в другом банке.
У нас, к счастью для заемщика, все иначе: договор заключается сразу на весь срок и пересмотру не подлежит. Думается, многие банки, выдавшие кредит по 10-11% годовых в долларах, сейчас страшно «радуются», видя, как доллар дешевеет – и хорошо, если всего на 1% в месяц.
Вместо послесловия
Итак, возвращаемся к главному вопросу – о том, сколько же мы реально заплатим банку. По оценке Светланы Ждановой, эксперта по ипотечному кредитованию агентства «Кутузовский проспект», при проведении ипотечной сделки надо иметь в запасе 4-5% от суммы кредита на дополнительные траты (эта сумма, разумеется, не включает последующие текущие платежи – там речь, как мы видели, идет не о процентах, а о разах). Роман Куман, директор департамента по вторичной недвижимости «Миэль-Брокеридж», называет сходные цифры: по его мнению, при получении кредита в $100-150 тыс. нужно иметь резерв собственных средств в $4-7 тыс.