Почему-то, когда мы говорим о частных инвестициях в недвижимость, то, прежде всего, имеем в виду вложения в квартиры и загородные дома. Но ведь существует еще и «нежилье», то есть – коммерческие площади. В самом деле, почему бы частным инвесторам не попробовать себя на офисно-торговом поприще, - ведь судя по прогнозам, цены на нежилую недвижимость будут только расти.
Все специалисты, занимающиеся коммерческой недвижимостью говорят хором: в столице (и, видимо, не только в столице) острый дефицит коммерческих площадей. Не хватает складов, офисов, помещений для торговли. Особенно остро ощущает на себе этот дефицит малый и средний бизнес. Какой-нибудь крупной богатой фирме ничего не стоит построить себе специальную офисную башню или купить несколько этажей в бизнес-центре класса А+. Такие «оптовые покупатели» и есть любимые клиенты офисных строителей и продавцов.
Более того, на рынке коммерческой недвижимости появились очень серьезные игроки, которые вообще могут отбить охоту частным инвесторам играть в эти игры. Как сообщил журналу о недвижимости Metrinfo.Ru руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Московские огни» Александр Черников, рынком новостроек коммерческой недвижимости давно интересуются крупнейшие девелоперские структуры (такие как ЗАО «ROSS Group»; ЗАО «Сити Гало»), обладающие крупным собственным капиталом для того, чтобы довести строительство до конца и продать объект коммерческой недвижимости по максимальной стоимости, либо сдать в аренду. Так что на первичном рынке дорогой коммерческой недвижимости частному инвестору делать особенно нечего. Но чем труднее достать заветный плод, тем он слаще!
Московская коммерческая недвижимость растет в цене сама по себе, последние 5-7 лет она вошла в «пик» инвестиционной привлекательности. Некоторые эксперты полагают, что коммерческий рынок повторяет сегодня «фортель» рынка жилья, совершенного им в 2006 году.
Кроме того, ощутимые дивиденды принесет и аренда. По оценке главного специалиста риэлтерского агентства «Савва» Сергея Есинова, хозяин торгового зала или офисного помещения вернет вложения лет через 7 – 8, а в некоторых регионах и того быстрее – года через 4 – 5.
Вкладываемся в стройку
Объекты коммерческой недвижимости, продаются частным инвесторам задолго до окончания строительства, — говорит Александр Черников («Московские огни»). Причем это происходит во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, что опять-таки объясняется дефицитом.
Рассчитывать на покупку площади менее 100 кв. метров не приходится. Еще три-четыре года тому назад еще можно было обзавестись помещением для небольшого магазина, а теперь эти времена миновали.
Стоимость 1 кв.м. строящейся коммерческой недвижимости зависит от месторасположения этой недвижимости, стадии строительства, размера площади. Чем меньше площадь и чем ближе к дате сдачи объекта Госкомиссии, тем цена выше. При сдаче объекта Госкомиссии стоимость 1 кв.м. возрастает не менее чем на 20%. Поэтому частные инвесторы, планируя провести продажу приобретенных площадей, могут рассчитывать на инвестиционную прибыль не менее 30-40% годовых, — считает Черников.
Нам удалось найти предложения продажи офисных площадей на этапе продажи. Около $4500 просят за квадратный метр в районе «Щукинской», $3750 – в районе «Савеловской». Наиболее приемлемое предложение мы нашли в строящемся бизнес-центре Подольска - $2800.
Пытаемся купить готовое
Частному инвестору подходящие предложения надо буквально «отлавливать» и на первичном и на вторичном рынке. Так, например, нам удалось найти в Интернете объявление о продаже 4-этажного административного комплекса, состоящего из двух зданий в районе станции метро «Бауманская».
Продажная цена целого объекта площадью 1200 кв.м составляет $ 4,9 миллиона. Однако продавец готов был продавать его офисными блоками, размером от 80 кв.м. При этом стоимость одного квадратного метра возрастает с $4100 долларов за кв. метр до $5900.
Очевидно, что при таком способе продажи продавец получит уже не 4,9 миллиона, а чуть более семи, таким образом, продажа по частям оказывается выгоднее. Тут бы частным инвесторам и растащить это здание по кусочкам! Но благоприятный момент был упущен, и продавец сумел-таки найти покупателя на целое здание. Что подтвердило наш тезис о тяжелой жизни частного инвестора на рынке офисной недвижимости.
Юридические тонкости
Никаких заковыристых правовых рогаток частного инвестора, покупающего коммерческую недвижимость, поджидать не должно. Как разъяснил нам генеральный директор юридической компании «КМ Консалтинг» Константин Егоров, «частный инвестор может приобрести часть нежилого здания в виде нескольких офисных помещений. Как правило, собственнику офисного здания принадлежит здание со всеми находящимися в нем нежилыми помещениями.
Поэтому сначала потребуется заказать паспорт БТИ на интересующие инвестора офисы, выделить в натуре эти помещения (чтобы у собственника здания на них были документы о собственности), после чего оформить договор купли-продажи, зарегистрировать его в Федеральной регистрационной службе и оформить переход права собственности».
Площади в строящемся здании приобретаются по договору долевого участия, в соответствии с федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Что касается торговых площадей, то там другая процедура, которая называется переуступкой прав аренды. Торговые павильоны в торговых центрах принадлежат владельцу этого центра, но зачастую еще во время строительства распродаются права на аренду торговых площадей. В некоторых же торговых центрах арендовать площади можно только на стадии строительства. Когда уже торговый центр построен, некоторые из тех, кто отхватил там площади по дешевке, как правило, по блату, потом продают права на аренду торговых площадей тем, кто реально собирается заниматься торговлей. При этом, покупатель, купив право на аренду, платит еще, естественно, и арендную плату владельцу торгового центра.
Как объясняет Марина Маркарова, управляющий директор компании «Blackwood», особенность таких сделок состоит в том, что новому арендатору не надо согласовывать условия договора аренды с собственником помещения, поскольку при смене фактического арендатора все условия остаются прежними.
Переуступают права аренды и отдельно стоящих торговых павильонов. Пример из жизни. Переуступка прав аренды торгового павильона площадью 596 кв. м стоила покупателю 380 тысяч долларов. После чего он стал полноправным арендатором и стал вносить арендную плату в размере 100 тысяч рублей в месяц. Однако при покупке прав на аренду надо проявлять осторожность: во избежание неприятностей нужно убедиться в том, что арендодатель знает о смене арендатора.
Милое дело – бывшая квартира
И все же специалисты по коммерческой недвижимости, советуют сосредоточиться на другом варианте, дабы частный инвестор не трепал себе лишний раз нерв. Эксперты предлагают купить квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд. На такие помещения всегда будет спрос, потому что мелкие и средние компании, точно так же как и частные инвесторы, с трудом находят себе помещения на рынке офисной недвижимости.
«Цены на квартиры на первом этаже дешевле примерно на 8 – 10 %. Но в данном случае следует учитывать, что дом должен быть расположен на оживленной улице, первой линии от метро», — советует Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», ООО «Пересвет-Недвижимость».
Допустим, покупка квартиры площадью 73,2 кв. м вам обойдется где-то в $ 300 тысяч. Продать такую квартиру, выведенную из жилого фонда, можно, по мнению президента инвестиционной группы Sesegar Ирины Жаровой-Райт, не менее чем в два раза дороже.
В одном из размещенных в Сети объявлений было сказано, что за такую квартиру, требующую, между прочим, капитального ремонта, но выведенную из жилого фонда, продавец просит цену из расчета $ 10 тыс. за квадратный метр.
Сдавать такой объект тоже довольно выгодно. Если бы вы сдавали жилую квартиру аренду за $1400 в месяц, то за «офисную» можно смело просить $ 3500 в месяц, то есть, тоже в 2,5 раза больше.
При этом вам не придется ставить туда никакую мебель – арендаторы офисов, в отличие от квартирантов, мебель привозят свою. В такой квартире может быть не только офис, а магазин или, например, парикмахерская, ювелирная мастерская, стоматология. Появляется и дополнительная возможность для заработка: «Если окна квартиры выходят непосредственно на оживленную остановку или выход из метро, арендодатель может предложить арендатору в качестве дополнительного плюса размещение рекламы, над окнами квартиры без обязательного согласования всех жильцов дома», — говорит Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость).
Правда, следует иметь в виду, что расценки на коммунальные платежи в квартирах, выведенных из жилого фонда, существенно выше, чем расценки на таковые в жилых помещениях. О том, как переводить в нежилой фонд квартиры наш журнал уже писал, поэтому всех интересующихся отправляем к статье – «Жить или не жить: как из квартиры сотворить офис».
Резюме от журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Мы уяснили, что коммерческая недвижимость сегодня как никогда востребована. Значит, на этом рынке можно неплохо заработать. Но соперничать с компаниями, скупающими офисы этажами и целыми зданиями, скромному частному инвестору очень тяжело. Так что офисы не ждут его с распростертыми объятиями.
Зато купить квартиру для того, чтобы в ней устроить офис – вполне реально и очень даже выгодно.